Ceny nemovitostí klesají – všech nemovitostí a všude
Ačkoliv nás „experti“ před pár měsíci zásobovali predikcemi, že „byty a domy nezlevní, neboť developerům se to nevyplatí“ (jakoby cenu zboží určovala jenom strana nabídky) a ještě doslova před pár týdny ujišťovali, že trh ožívá a ceny stagnují, realita je, jako obvykle, jiná.
Dle dat Českého statistického úřadu o vývoji realizačních cen bytů v 1. čtvrtletí ceny nemovitostí klesají, a to u všech nemovitostí a všude, včetně Prahy. Existující byty zlevnily podruhé v řadě: po mezičtvrtletním poklesu o 1,4 % ve čtvrtém čtvrtletí minulého roku klesly v prvním čtvrtletí roku letošního o dalších 3,1 %. V Praze klesly v prvním čtvrtletí ceny existujících bytů mezičtvrtletně poprvé (o 3,4 % q/q), ceny novostaveb pak potřetí v řadě (po -1 % ve třetím a -4,3 % ve čtvrtém čtvrtletí minulého roku o 1,2 % v prvním čtvrtletí letošního roku). Meziroční pokles pražských novostaveb dnes činí 6 % a index sledující jejich ceny je nyní na úrovni konce roku 2021.
A to zdaleka není konec. Ani kupující z řad těch, kteří chtějí bydlet, ani z řad investorů, se za stávajících úrokových sazeb a cen, které jsou mimochodem dle ČNB „nadhodnocené o zhruba 57 %“ (!), na trh hned tak nevrátí.
První skupinu bude v rozletu brzdit výše sazeb: na osmimilionovou hypotéku, která vám ani po poklesu cen v Praze žádný zázrak nekoupí, potřebujete měsíčně jen na splátku 49 tis. korun (bez dalších nákladů typu pojištění, fond oprav, energie). I když ČNB nedávno (vzhledem k nadhodnocení cen nemovitostí naprosto nepochopitelně) zrušila limit DSTI poměřující výši měsíční splátky úvěru k příjmu, i v případě, že banky hodí obezřetnost za hlavu a začnout poskytovat úvěry s DSTI na 50 %, bude muset být měsíční výše čistého příjmu žadatelů bezmála sto tisíc. Hypotéky za 2 – 3 % se, slovy bankéře ČNB Holuba, přitom určitě nevrátí. Ergo na hypotéku na stávajících cenách ještě dlouho většina lidí mít nebude.
Ani u investorů nejsou a nebudou byty na předních příčkách investic. Výnosy z nájmu jsou hluboko pod výnosy (likvidních) depozit či státních dluhopisů, na kapitálové zhodnocení v nejbližších 5 letech pak už věří snad jen nízká procenta z developerů či manažerů realitních fondů. A i ti nejspíš jen z pudu sebezáchovy.
Dokud úrokové sazby výrazně neklesnou – a to se hned tak čekat nedá – budou naopak klesat ceny nemovitostí. Přidá-li se ekonomické zpomalení vlivem monetární a (snad) fiskální restrikce, celý efekt se jen znásobí.
Martin Lobotka, hlavní analytik Conseq Investment Management
