České nemovitosti jsou nadhodnocené, vyplývá ze studie

Ceny nemovitostí vytrvale rostou od roku 2013. Obzvláště patrný posun můžeme pozorovat v Praze, ovšem i regiony hlavní město následují, byť procentní změna cen není tak velká. V této souvislosti je také často zmiňován problém nedostatku stávajících bytů a pomalé výstavby nových nemovitostí, která – zvláště v Praze – nedokáže uspokojit rostoucí poptávku.

Makroekonomické údaje přejí životu na dluh

K růstu cen se vytvořily za posledních šest let velice dobré podmínky, kdy si nejen česká ekonomika může dlouhodobě užívat stabilního tempa růstu i historicky nejnižší míry nezaměstnanosti. To ostatně pocítily i domácnosti, čímž vzrostla i spotřeba.
Z analýzy ČBA vypracované analytikem Tomášem Somogyim vyplývá, že svůj podíl na dnešní situaci trhu s nemovitostmi mají i dlouhodobě nízké úrokové sazby. Studie na sledovaných datech dokládá vysokou korelaci mezi vývojem úrokových sazeb objemem hypoték.  To ostatně potvrzuje i ekonomické pravidlo o provázanosti „ceny peněz“ a žitím na dluh.
„České domácnosti reagovaly silně na vývoj tržních úrokových sazeb u hypotečních úvěrů a od roku 2013 soustředily svůj zájem na problematiku financování koupě rezidenční nemovitosti prostřednictvím tohoto instrumentu. Veliký zájem o tento typ úvěrů lze zpozorovat především s klesajícími hodnotami nabízených úrokových sazeb,“ stojí ve studii.
„Nedostatečná nabídka omezená například stavebním zákonem, ale i nedostatkem pracovních sil a stavebního materiálu roztočila pomyslnou spirálu cen nemovitostí a zavinila akutní nedostatek dostupných bytů na trhu s bydlením. Domácnosti, motivované především nízkými úrokovými sazbami, se s vidinou znatelné úspory a zajímavé výnosnosti rozhodly vstoupit na nemovitostní trh, který svou poptávkou brzy zahltily,“ shrnuje i další důvody studie.

Co bude dál?

Za normálních okolností by měly ceny bydlení v blízké budoucnosti klesnout, zvláště pak pokud by došlo k ekonomickému ochlazení. Experti se však povětšinou shodují, že k velkým korekcím nedojde. Nedostatek bytových jednotek bude ceny držet stále nahoře. Záležet bude na vývoji trhu práce, příjmech domácností a samozřejmě často zmiňované nabídce bytového fondu.
Studie ČBA zároveň připomíná, že podobný proces bylo možné sledovat již dříve ve vyspělých evropských ekonomikách. „Česká situace až nápadně připomíná historickou zkušenost některých států západní Evropy. Zatímco u Nizozemska a Irska (kde ceny nemovitostí v období let 1993 až 1998 vzrostly až o 80 %) byly růsty cen nemovitostí způsobeny primárně omezenou nabídkou volných bytů a kombinací dostupných hypotečních úvěrů při pozitivní situaci na trhu práce, v případě Norska a Švédska byly realitní boomy, k jejichž kulminaci došlo v letech 1992 až 1993, způsobeny především úrovní úrokových sazeb,“ uvádí analýza.
Pokud budeme jejich příkladu následovat, čeká tuzemské spotřebitele zhoršení dostupnosti vlastního bydlení a realitní trh renesance podnájmů, které jsou v zahraničí využívány ve větší míře, než je tomu u nás.

Růst cen není novinkou

Další zajímavostí, kterou studie zmiňuje, je fakt, že výrazný růst cen nemovitostí není v českém prostředí novinkou. V období mezi lety 1997 a 2007 došlo rovněž k výraznému zdražení. Za těchto deset let ceny povyrostly téměř třikrát. Tento trend zakončila až nastoupivší ekonomická krize.