Text: Petr Zámečník
15. 02. 2019
Chcete rodinný dům a nemáte peníze? Kupte si ruinu…
Vysněné bydlení přivádí lidi do svízelné situace. Aby si ho v dnešní době mohli dovolit, šponují úvěry na krajní mez a slevují ze svých požadavků. Řešením přitom může být pořízení opotřebeného rodinného domu – a jeho postupná rekonstrukce. Kolik můžete ušetřit?
Ušetřit při pořizování vlastního bydlení lze mnoha způsoby. Jedním z nich je porovnání nabídek bank a volba levnějšího financování. To ale nemusí stačit. Lidé tak často slevují ze svých požadavků. Místo rodinného domku v dochozí vzdálenosti od centra městečka volí vzdálenější oblasti s horší dopravní obslužností, která se s plánovaným rušením ztrátových železničních spojení ještě zhorší, nebo si pořizují menší domek, než jaký odpovídá jejich představám.
Jedno z možných řešení ovšem umožňuje neslevit z prostorových požadavků ani odloučení od společnosti na samotě s polní příjezdovou cestou. Stačí místo rodinného domku v bezvadném stavu pořídit obdobný, ale vyžadující rekonstrukci. Při správné volbě lze dosáhnout výrazně nižší ceny a domek lze postupně upravovat již při jeho obývání. Kolik lze takto ušetřit?
Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejnil ceny rodinných domů za rok 2017 v závislosti na opotřebení v jednotlivých krajích. Data vycházejí ze skutečných cen ze smluv o převodu vlastnictví z katastru nemovitostí. A ukazují, že při snížení nároků na kvalitu lze ušetřit statisíce i miliony korun.
Tabulka 1: Ceny rodinných domů v závislosti na míře opotřebení (v Kč/m3)
| Kraj | Pásmo opotřebení (v %) | |||
| 0 – 10 | 10 – 50 | 50 – 75 | 75 – 100 | |
| Hlavní město Praha | 10 721 | 8 079 | i.d. | – |
| Středočeský | 4 907 | 3 049 | 2 092 | 1 217 |
| Jihočeský | 3 480 | 2 197 | 1 597 | 625 |
| Plzeňský | 4 003 | 2 274 | 1 711 | 676 |
| Karlovarský | 3 713 | 2 465 | 1 697 | 464 |
| Ústecký | 3 154 | 2 460 | 1 405 | 688 |
| Liberecký | 3 960 | 2 521 | 1 632 | 756 |
| Královéhradecký | 3 599 | 2 451 | 1 518 | 684 |
| Pardubický | 3 142 | 1 783 | 1 479 | 724 |
| Vysočina | 2 970 | 2 105 | 1 392 | 573 |
| Jihomoravský | 4 446 | 2 670 | 1 784 | 944 |
| Olomoucký | 3 661 | 2 239 | 1 460 | 657 |
| Zlínský | 3 077 | 2 053 | 1 590 | 786 |
| Moravskoslezský | 3 391 | 2 022 | 1 401 | 676 |
Poznámky: i.d. – v Praze byl v této kategorii opotřebení uskutečněn v roce 2017 pouze jeden převod
Zdroj: ČSÚ
Velikost převáděných rodinných domů byla v roce 2017 v průměru 767 m3. Při této velikosti např. snížení nároku na míru opotřebení z první do druhé kategorie ve Středočeském kraji znamená úsporu 1 425 086 Kč.
Nejnižší relativní úspora při slevení z nároků na míru opotřebení rodinného domu je v Praze, kde v průměru dosahuje 25 %. V Praze jsou tržní ceny výrazně nad cenami konstrukčními, tudíž i nižší relativní sleva za opotřebení znamená vysokou absolutní úsporu. Naopak nejvíce lze ušetřit v Plzeňském a Pardubickém kraji, kde zvýšení opotřebení na průměrných 10 až 50 % znamená úsporu oproti neopotřebované nemovitosti řádově 43 %.
Tabulka 2: Míra úspory z ceny rodinného domu při vyšším opotřebení
| Kraj | Pásmo opotřebení (v %) | |||
| 0 – 10 | 10 – 50 | 50 – 75 | 75 – 100 | |
| Hlavní město Praha | 0% | 25% | – | – |
| Středočeský | 0% | 38% | 57% | 75% |
| Jihočeský | 0% | 37% | 54% | 82% |
| Plzeňský | 0% | 43% | 57% | 83% |
| Karlovarský | 0% | 34% | 54% | 88% |
| Ústecký | 0% | 22% | 55% | 78% |
| Liberecký | 0% | 36% | 59% | 81% |
| Královéhradecký | 0% | 32% | 58% | 81% |
| Pardubický | 0% | 43% | 53% | 77% |
| Vysočina | 0% | 29% | 53% | 81% |
| Jihomoravský | 0% | 40% | 60% | 79% |
| Olomoucký | 0% | 39% | 60% | 82% |
| Zlínský | 0% | 33% | 48% | 74% |
| Moravskoslezský | 0% | 40% | 59% | 80% |
Zdroj: Vlastní výpočty z dat ČSÚ
Nejvíce lze pochopitelně ušetřit při pořízení „totální ruiny“. Sice za takovou nemovitost zájemce zaplatí pouze 12 až 25 % ceny neopotřebeného rodinného domku, ovšem otázkou je, zda je možné takovou nemovitost užívat.
Nižší cena nemovitosti znamená možnost dřívějšího nastěhování, je-li rodinný dům obyvatelný. To zpravidla znamená dřívější úsporu z placení nájemného (ovšem také zahájení splácení hypotéky či jiného úvěru, která je ale také nižší než při financování neopotřebované nemovitosti). I z toho následně může plynout úspora.
Pořízení opotřebované nemovitosti se ale na druhou stranu může prodražit. Špatný stav může skrývat ještě horší skryté vady, jejichž odstranění může být nákladnější, než dosažená úspora. Je proto vhodné připlatit si za posouzení skutečného stavu rodinného domu odborníkem (to se ostatně může vyplatit i při koupi novostavby…).
Zároveň postupná úprava opotřebované nemovitosti bez skrytých vad může přijít draho. Výhodou ovšem je, že řadu nákladů lze nahradit vlastní prací.
