Dobrá víra nájem přináší aneb Jak vydržet platnou nájemní smlouvu

 „Vydržení“ nájemního práva

Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, jak stanovuje krátké ustanovení § 2238 nového občanského zákoníku. Z praktického hlediska se jedná o významné ustanovení, které umožňuje určité vydržení nájemního práva za splnění zákonných podmínek. Dle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku bylo zavedeno uvedené ustanovení k ochraně nájemce, který dlouhodobě užívá byt v dobré víře, že nájem bytu je po právu.

Dalším důvodem k zavedení tohoto ustanovení je skutečnost, že rozhodovací praxe soudů až do účinnosti nového občanského zákoníku zastávala tezi, že nájem nelze vydržet a zrušený občanský zákoník neřešil obdobné životní situace.

Tip: Nový občanský zákoník vymezil nové ustanovení pro ochranu práv nájemce jakožto slabší smluvní strany. Lze platně sjednat smluvní pokutu v nájemní smlouvě ve prospěch pronajímatele? A na jaká zakázaná ujednání je třeba dávat pozor? Více se dočtete v článku „Zakázaná ujednání aneb Co vám v nájemní smlouvě neprojde“.

Fikce uzavření nájemní smlouvy

Uvedené ustanovení nového občanského zákoníku tedy řeší situace, kdy pronajímatel a nájemce neuzavřeli platnou nájemní smlouvu, avšak nájemce užívá byt v dobré víře, že došlo k uzavření platné nájemní smlouvy. Nastává tak právní fikce uzavření řádné nájemní smlouvy. Dobrá víra nájemce se ztrácí, jakmile se nájemce dozvěděl o skutečnostech, které vyvolaly pochybnosti o platnosti nájemní smlouvy.

Tip: Trestní zákoník vymezuje v některých případech trestní odpovědnost osoby, která neoprávněně zasáhla do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru. Svévolné odpojení vody nebo elektrické energie při snaze vypudit nájemníka nemusí zůstat pouze v rovině občanskoprávního sporu, avšak zapříčinit trestněprávní odpovědnost. Více se dočtete v článku „Chcete se zbavit nepohodlného nájemníka? Plyn ani vodu mu neodpojujte“.

^REKLAMA

Po dobu tří let…

Nový občanský zákoník stanovuje lhůtu užívání bytu v dobré víře na tři roky k aplikaci uvedeného ustanovení. Jelikož se jedná o nové ustanovení, bude nutné sledovat vývoj rozhodovací praxe soudů v případných sporech mezi pronajímateli a nájemci o výklad tohoto ustanovení v jednotlivých případech.

Vzhledem ke složitosti problematiky nájemních vztahů doporučujeme konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho případu s ohledem na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.