ČNB se rozhodla dále zchladit hypoteční trh novými doporučeními. Od října nebude smět celková výše úvěru překročit devítinásobek čistého ročního příjmu (ukazatel DTI) a měsíční splátky úvěru se budou muset vejít do 45 procent čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI).
Současně zůstává doporučení z loňského roku, podle kterého nesmí banky poskytovat úvěry na bydlení nad 90 procent zástavní hodnoty a od 80 do 90 procent mohou poskytnout pouze 15 procent z nových úvěrů. Většina lidí tak musí mít našetřeno alespoň 20 procent zástavní hodnoty nemovitosti.

Na jakou hypotéku stačí průměrný plat?

Průměrné mzdy se v jednotlivých krajích liší. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) byla nejvyšší průměrná hrubá mzda v prvním čtvrtletí letošního roku v Praze, kde překročila 38 tisíc za měsíc, což je čistého necelých 29 tisíc korun.
S takovým příjmem si může průměrně vydělávající Pražan pořídit nemovitost za přibližně 3,8 milionu korun. Při průměrné úrokové sazbě hypoték, která podle Fincentrum Hypoindex v květnu stagnovala na úrovni 2,51 procenta, kritéria ČNB splní s hypotékou na 30 let a splátkou 12 194 korun měsíčně.
Průměrná cena bytu o rozloze 60 m² se ale podle portálu Realitymix.cz v Praze pohybuje kolem pěti milionů korun. Na průměrný byt v Praze by tak musel žadatel o hypotéku podle nových pravidel vydělávat téměř 50 tisíc korun měsíčně.
Problémy budou mít také průměrně vydělávající lidé v Brně, kde se průměrný šedesátimetrový byt prodává za téměř 3,5 milionu korun. S průměrným platem a novými doporučeními centrální banky si ale může obyvatel Brna dovolit pouze byt za přibližně tři miliony korun.
Tabulka 1: Průměrné mzdy a ceny vs. doporučení ČNB

Kraj	Průměrná hrubá měsíční mzda*	Průměrná čistá měsíční mzda	Krajské město	Průměrná cena bytu 60 m2**	Maximální cena nemovitosti při LTV 80 %	Maximální výše úvěru (DTI 9)	Minimální výše vlastních zdrojů
Hl. město Praha	38 436 Kč	28 537 Kč	Praha	5 038 661 Kč	3 852 495 Kč	3 081 996 Kč	770 449 Kč
Jihočeský	26 941 Kč	20 616 Kč	České Budějovice	2 087 205 Kč	2 783 160 Kč	2 226 528 Kč	556 632 Kč
Plzeňský	29 054 Kč	22 077 Kč	Plzeň	2 535 452 Kč	2 980 395 Kč	2 384 316 Kč	596 079 Kč
Karlovarský	26 287 Kč	20 170 Kč	Karlovy Vary	2 192 302 Kč	2 722 950 Kč	2 178 360 Kč	709 749 Kč
Ústecký	28 029 Kč	21 375 Kč	Ústí nad Labem	966 062 Kč	2 885 625 Kč	2 308 500 Kč	577 125 Kč
Liberecký	28 010 Kč	21 358 Kč	Liberec	2 015 135 Kč	2 883 330 Kč	2 306 664 Kč	576 666 Kč
Královéhradecký	27 619 Kč	21 085 Kč	Hradec Králové	2 492 338 Kč	2 846 475 Kč	2 277 180 Kč	569 295 Kč
Pardubický	27 002 Kč	20 670 Kč	Pardubice	2 059 647 Kč	2 790 450 Kč	2 232 360 Kč	558 090 Kč
Vysočina	27 661 Kč	21 123 Kč	Jihlava	1 890 919 Kč	2 851 605 Kč	2 281 284 Kč	570 321 Kč
Jihomoravský	29 346 Kč	22 277 Kč	Brno	3 490 613 Kč	3 007 395 Kč	2 405 916 Kč	601 479 Kč
Olomoucký	26 659 Kč	20 426 Kč	Olomouc	2 671 743 Kč	2 757 510 Kč	2 206 008 Kč	551 502 Kč
Zlínský	26 431 Kč	20 267 Kč	Zlín	2 021 946 Kč	2 736 045 Kč	2 188 836 Kč	547 209 Kč
Moravskoslezský	27 125 Kč	20 750 Kč	Ostrava	1 240 999 Kč	2 801 250 Kč	2 241 000 Kč	560 250 Kč
Průměr ČR	30 265 Kč	22 915 Kč			3 093 525 Kč	2 474 820 Kč	618 705 Kč

* Zdroj ČSÚ za 1. čtvrtletí 2018
** Realitymix.cz
Průměrná mzda v Česku dosahuje 30 265 korun hrubého, což je necelých 23 tisíc korun čistého. Člověk s takovým příjmem pak dosáhne na hypotéku v maximální výši 2,48 milionu korun. Na průměrnou mzdu však podle statistiků nedosáhnou dvě třetiny lidí, kteří se musí smířit s ještě nižší hypotékou.
Tabulka č. 2: Splátky hypotéky

Kraj	Maximální výše měsíční splátky (DSTI 45 %)	Splátka hypotéky při sazbě 2,51 %***	Splátka hypotéky při sazbě 3 %***
Hl. město Praha	12 842 Kč	12 194 Kč	12 994 Kč
Jihočeský	9 277 Kč	8 809 Kč	9 387 Kč
Plzeňský	9 935 Kč	9 433 Kč	10 052 Kč
Karlovarský	9 077 Kč	8 618 Kč	9 184 Kč
Ústecký	9 619 Kč	9 133 Kč	9 733 Kč
Liberecký	9 611 Kč	9 126 Kč	9 725 Kč
Královéhradecký	9 488 Kč	9 009 Kč	9 601 Kč
Pardubický	9 302 Kč	8 832 Kč	9 412 Kč
Vysočina	9 505 Kč	9 026 Kč	9 618 Kč
Jihomoravský	10 025 Kč	9 519 Kč	10 143 Kč
Olomoucký	9 192 Kč	8 728 Kč	9 301 Kč
Zlínský	9 120 Kč	8 660 Kč	9 228 Kč
Moravskoslezský	9 338 Kč	8 866 Kč	9 448 Kč
Průměr ČR	10 312 Kč	9 791 Kč	10 434 Kč

Zdroj: Vlastní výpočet
Zapomínat nesmíme ani na potřebu vlastních zdrojů, která podle již platných doporučení ve většině případů musí být 20 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Například v Ústí nad Labem, kde je průměrná cena bytu nejlevnější, si musí zájemce o vlastní byt připravit zhruba 200 tisíc korun. V Praze pak musí žadatel o hypotéku přijít zhruba s milionem korun.

Co když vzrostou úroky?

Pokud se do konce letošního roku zvýší úrokové sazby hypoték o půl procentního bodu, pak na hypotéku při stejných cenách a příjmech nedosáhne nikdo z celé České republiky. Ceny nemovitostí navíc zatím svou spanilou jízdu k výšinám neskončily a budou se s velkou pravděpodobností zvyšovat (i když pomaleji) i nadále, příjmy navíc nerostou takovým tempem, jak by si někteří odborníci přáli.
A to se bavíme pouze o hypotečních úvěrech. Do ukazatelů DTI a DSTI se však počítají všechny dluhy žadatele od úvěrů na bydlení od stavebních spořitelen, přes spotřebitelské úvěry až po kreditní karty. Prostor pro hypoteční splátky se tak s každým dalším úvěrem tenčí.

Řešením nesnadné situace pro mnoho rodin jsou tak větší úspory, půjčky od rodiny, zastavení druhé nemovitosti či společná hypotéka. Stále více lidí volí právě variantu společné hypotéky, kdy se zadlužují nejčastěji partneři či manželé, a tím jim v očích bank roste jejich příjem.
Růst počtu spolužadatelů potvrzuje i ČNB, která se neobává toho, že by z trhu zmizela po zavedení nových pravidel relativně velká část poptávky, jak avizují už i banky. „Je otázka, jak velká část poptávky skutečně zmizí. Naše rozhodnutí je mírnější, než s čím banky pracovaly. Navíc již za loňský rok vidíme, že se zvyšuje průměrný počet žadatelů, za čímž je fenomén rostoucího počtu spolužadatelů o hypotéku. Takže si opravdu nejsem jistý, zda to s trhem „zamává“. Zásadní vliv na trh může mít jen růst nabídky daný větší stavbou bytů,“ uvedl v rozhovoru pro E15 Jan Frait, ředitel sekce finanční stability ČNB.