Snad každý někdy řešil otázku, zda se rozhodnout pro hypotéku, nebo zda se vydat cestou nájemního bydlení. Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody každé z cest?
Kromě zřejmých aspektů, jako jsou finance, nám do rozhodování vstupuje ještě další prvek. Tím prvkem je náš strach. Pro mnoho lidí je nepříjemná představa, že dluží. A že dluží mnoho – miliony, a že dluží dlouho – až desítky let.
Ruku na srdce – to, že dlužíte, není nic špatného. Nepříjemný je na tom jen ten pocit. Pokud máte navíc správně nastavenou hypotéku, splácíte rozumnou výši splátek a o svoji hypotéku se řádně staráte, nemáte se čeho bát.
Tabulka 1: Výhody a nevýhody vlastnického a nájemního bydlení
|
Nájemní bydlení |
Bydlení ve vlastním |
|
Peníze + minimální počáteční investice – investujete peníze do cizího – platíte tržní nájemné Emocionální aspekty + nedlužíte + jste flexibilní, neřešíte prodej, prostě odejdete – nemáte jistotu, že se vám prodlouží smlouva – nemáte jistotu, že se vám nezvýší nájem – pravidelné návštěvy pronajímatele – dodržujete pravidla pronajímatele (družstva) Komfort + nestaráte se o nemovitost – nemůžete si s bytem dělat „co chcete“ – riziko nekorektního jednání ze strany pronajímatele (chybějící vyúčtování, liknavost ohledně oprav a podobně) |
Peníze + investujete peníze do vlastního + byt lze využít jako zástavu + investice (hodnota nemovitosti může růst) – vysoké pořizovací náklady – vedlejší náklady (pojištění, daň…) Emocionální aspekty + neřešíte nájemní smlouvy a výši nájmu + nikdo vás nekontroluje – žijete s myšlenkou, že dlužíte Komfort + můžete si doma postavit klidně tobogán + je to prostě váš majetek – staráte se o nemovitost |
Hypotéku dnes neřeší jen ti, kteří hledají bydlení pro sebe, ale také ti, kteří hledají investiční bydlení. Pokud je klient bonitní (má stálou práci, nemá dluhy, nebo dluhy pravidelně splácí, není veden v registrech neplatičů a podobně), nemusí mít z hypotéky strach.
Doba nejlevnějších hypotečních úvěrů pomalu končí, ale to znamená jediné: cena hypoték se bude pomalu zvyšovat. Ještě dnes lze sjednat hypotéky s velmi výhodnou cenou a zajímavou dobou fixace. A navíc, pokud na splátce hypotéky zaplatíte srovnatelně nebo dokonce méně než za tržní nájem, mohla by být škoda takovou příležitost nevyužít.
Mnoho lidí se bojí – přiznejme, že oprávněně – nenadálých událostí. Smrt partnera, ztráta zaměstnání, znehodnocení nemovitosti (požár, povodně) nebo fakt, že z nějakého důvodu už „na to“ nebudou mít. Tyto obavy jsou na místě, ale je důležité si uvědomit, že pokud se něco stane, je jedno, jestli splácíte 8 500 Kč hypotéku, nebo 8 500 Kč nájem. Můžete přijít o práci a nebudete mít na nájem stejně, jako nebudete mít na hypotéku. Stejně tak, pokud nešťastnou náhodou vyhoříte, pokaždé nesete odpovědnost – jak za vlastní byt, tak za pronajatý byt. Naštěstí se proti všem těmto událostem můžete pojistit. A pojištění domácnosti není v domácím rozpočtu až tak významná položka.
Bydlení versus investice podrobněji
Mnoho investorů začíná svoji investiční karieru zcela neplánovaně. Většinou mladé páry si kupují malé byty, kde žijí sami, a poté s miminkem. Když však po pár letech dítko odroste, rodině začne být takový byt malý a nejrozumnější variantou je nákup většího bytu a původní byt pronajímat. Hypotéka, kterou je zatížen původní byt, je placena nájemníkem a z nájmu může zbýt i na příspěvek na hypotéku novou.
Podle statistik se každý čtvrtý byt prodá investorovi. Alfou a omegou je opět lokalita, která udává pořizovací náklady. Byt v Praze bude velmi drahý a bude generovat velice podobný zisk jako byt v malém městě, který ale pořídíme výrazně levněji.
Tabulka 2: Porovnání ziskovosti investičního bydlení bytu 2+kk
|
Byt v Praze |
Byt v Rokycanech |
Byt v Mostě |
Byt v Hodoníně |
|
Pořizovací cena |
|||
|
od 2 500 000 Kč |
od 1 500 000 Kč |
od 250 000 Kč |
od 1 000 000 Kč |
|
Nájem |
|||
|
cca 10 000 Kč |
cca 7 000 Kč |
cca 6 000 Kč |
cca 6 500 Kč
|
Byt v Hodoníně by se z nájemného zaplatil za 13 let, v Mostě za 4 roky a v Praze až za 21 let. Pokud chceme investovat do nemovitostí, je důležité vhodně zvolit lokalitu investičního bytu s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Školy, obchody nebo dostatek parkovacích míst, stejně jako dispozice bytu, jsou klíčovými faktory, které přilákají potencionálního nájemníka.
Příklad z praxe
Počátkem června mě navštívil klient z Mostu, který si přál být v důchodu zajištěný. Poradil jsem mu následující:
„Když si pořídíte milionovou hypotéku se splatností 30 let, platíte zhruba 3 500 Kč/měsíčně při sazbě 1,99 % na 10 let. Byt v této cenové relaci je obecně 3+1, nájemné cca 6 – 8 000 Kč. Za 30 let tedy po odečtení pořizovacích nákladů vyděláte minimálně 1,2 milionu korun + hodnota nemovitosti (minimálně 1 milion korun). Navíc se hypotéka vůbec neprojeví na Vašich měsíčních nákladech, protože ji bude splácet nájemník.“
Klient byl nadšený, a protože chce mít jistotu kvalitního životního standardu ve stáří, již hledá svoji investiční nemovitost.
Autor je hypoteční specialista společnosti Fincentrum.
