Sobota 16. listopadu. Svátek má Otmar.

Investiční byt? Jedině s hypotékou!

Moderní byt - mezonet - interiér - obývací pokoj

David Bureš

Investiční byt je jedním z nejrozšířenějších typů investic vůbec – konkrétně v Praze je každý třetí byt pronajímán. V hlavním městě je tak dnes asi 170 000 bytů určených k pronájmu.

Důvod rozmachu investic do bytů je prostý – byty představují bezpečnou investici, která si dlouhodobě udržuje svou hodnotu, překonává inflaci, a ještě přináší měsíční nájem.

Z mého pohledu je tato investice za posledních dvacet let jednou z nejvýhodnějších. Samotná hodnota bytů v Praze se za poslední dvě dekády zvýšila o 460 %, celou dobu navíc byty vynáší výnos v podobě nájmu, který v průběhu let také roste. Byt, který jste před dvaceti lety pronajímali za 8 000 Kč měsíčně, dnes pronajmete za dvojnásobek.

Tip: Drahé byty vytlačují Pražany za metropoli. Praha vábí lidi z jiných regionů i cizince

Pokud však chcete z nemovitosti získat nejvyšší možný výnos, je potřeba si na investici vzít hypotéku a z vlastních peněz zaplatit třeba jen 20 % kupní ceny. Klasická hypotéka vám tak 80 % kupní ceny půjčí, a to až na 30 let při aktuálním úroku 2,61 %.

Tip: Aktuální sazby hypoték: Banky rozjíždí další kolo zlevňování

Investice do bytů s použitím hypotečního úvěru vám umožní koupit více nemovitostí za malou částku. Až totiž hodnota každé vaší nemovitosti za pár let vyroste o milion, poznáte, že je lepší jich vlastnit pět místo jedné koupené hotově. Správně nastavený úvěr pak zajistí, že všechny vaše náklady pokryje příjem z pronájmu – nemusíte tak nic dotovat.

U průměrného bytu se nájem každý rok navýší přibližně o 400 Kč. To znamená, že po třech letech při refinancování hypotéky získáte cca 300 000 Kč. Celková výše původního vkladu se vám tak vrátí v ideálním případě po šesti, v horším po devíti letech.

Co to znamená pro váš výnos? Ano, bude se zvyšovat a zvyšovat. Nemovitost je dlouhodobá investice, být trpělivý a myslet dopředu se tak rozhodně vyplatí.

Jaký je rozdíl ve výnosu z bytu o 50 m2 v Praze?

  1. Koupě bytu za hotové peníze – výnos 3,3 % z vložených peněz ročně
  2. Koupě bytu na 80% hypotéku – výnos od 8 do 11 % z vložených peněz ročně
  3. Koupě bytu na 80% hypotéku a aktivní práce s úvěrem – výnos přes 20 % z vložených peněz ročně.

Pokud připočteme úsporu na daních, které 70 % majitelů řeší jednodušší, zato dražší variantou přes daňový paušál, získáme dalších cca 6 % výnosu ročně navíc.

Tip: Pronajímáte byt? Uplatňujte skutečné výdaje

Hypotéka je váš nástroj na zvýšení výnosu. Musí se s ní ale umět pracovat, jinak vám může výnosy naopak brát.

Autor je expertem na investiční nemovitosti v Praze. Tedy jak sehnat ty výnosné nad 7 % p.a. a na to, jak v současných nemovitostech vydělat o 20 % více. 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

14 komentářů k článku “Investiční byt? Jedině s hypotékou!”

  1. Pajk napsal:

    nebezpecne doporuceni
    Podobna doporuceni povazuji za velmi nebezpecna, sedelo by to v pripade, ze by se nemelo po celou dobu splaceni hypo nic podelat, ale v dnesni nejiste dobe se muze /i kdyz nemusi/ za par let investicni hypoteka stat nozem v zadech, kdy paka bude pracovat proti investorovi.

    1. David Bureš napsal:

      Proč to má smysl?
      Dobrý den, děkuji za názor a rád budu reagovat. Za svých 20 let praxe mám za sebou již 2 velké krize, tak vím, jak v dané chvíli trh reagoval. Když přijde krize, tak se nějakým způsobem ochladí zájem o byty a ty trochu zlevní. Ale pokud máte byt ve správné lokalitě, tak je to méně než průměr. Dobrá lokalita v roce 2009 – 2010 klesala pouze do 5%, zatímco průměrný pokles bytů v Praze byl kolem 20%. Současně však lidé odkládají nákup nového bydlení, tak více lidí jde do nájmů a máte tedy více zájemců a tím začíná rychleji stoupat průměrná cena nájemného v dobré lokalitě. Dobrých Takže hypotéka se bez problémů splácí dál. A pokud si vezmu úroky, tak ty zdražují většinou v době finálního ekonomického růstu, aby centrální banka ochladila investiční trh. V momentě propadu to pak jde naopak dolů, aby podpořila růst. Takto je to vždy. Co konkrétně by podle Vás mělo být nožem v zádech? A navíc, pokud potřebujete peníze, vždy můžete výnosovou nemovitost prodat i s nájemníkem jinému investorovi, který rád vše převezme. Toto děláme a je to v praxi tak o dvou telefonech. Za celých 20 let v oboru neznám žádný případ, kdy by se člověk – investor dostal do problémů.

      1. Pajk napsal:

        Zijeme v naprosto bezprecedentni dobe zapornych urokovych sazeb a kvantitativniho uvolnovani – tezko predvidat co to do budoucna zpusobi a jak dlouho to muze takto fungovat, navic trh v nasi republice je velmi mlady na to, aby se z nej dalo neco vyvozovat. Porovnejte treba s vyvojem v Italii ci Spanelsku, Recku. Nase republika je napriklad obrovskym zpusobem zavisla na automobilovem prumyslu, pokud ten bude soucasnymi ekoposuky nejak poskozen, vratime se o 20-30 let zpet. Nelze opomijet zvysujici se geopoliticka rizika atd. Dnes uz bych rozhodne investicni nemovitost hypotecnim uverem nefinancoval.

        1. David Bureš napsal:

          Je to o místě a správném nastavení.
          Díky za reakci. Rizika tu vždy byla a budou. S tím naprosto souhlasím. Současně ale musí lidé také bydlet a to se nezmění. Pokud si vezmu třeba Floridu, kde při krizi 2008 propadl trh nemovitostí až o 80%, tak to bylo opět pouze o tom mít nemovitost na správném místě a mít z ní pronájem, protože dnes jsou tam nemovitosti opět velmi zajímavé. Takže pouze dočasný propad. A to je přesně ten důvod, proč bereme místo investice jako to nejdůležitější. Proto jdeme do nižšího výnosu, když koupíme byt v Praze a né třeba v Mostě. Ale kupujeme si tím nejvyšší možnou jistotu na trhu, kde máme největší nájemní trh v ČR s cca 170.000 nájemními nemovitostmi. Tedy 28% trhu. A i zde klientům vyhledáváme nemovitosti pouze na 25% území. Stále řešíme scénáře, co kdyby. Takže naším cílem je ty nemovitosti držet vždy bezpečně a na správném místě. A pokud by přišlo geopolitické riziko jako bylo v 68, tak asi stejný problém budou mít i ty banky. A budeme řešit jiné problémy.

  2. Mk napsal:

    Xx
    Teorie pěkná. Bohužel autor článku vychází z premisy ze:
    Cena nemovitosti poleze nahoru dalších x desítek let (což předpokládám je plánovaný investiční horizont).
    Úrokové sazby během horizontu nezdivoci (třeba na 6% ).
    Dlužník se nerozvede, nepřijde o zaměstnání, nebo jej nepostihne jiná rána osudu.

    Jednou jsem potkal v Číně muže který stavěl hotel. Povídal mi ze si vzal hypotéku asi na 160 milionu (v Číně šlo dělat dluhy bez scoringu klienta). Ten člověk nebyl schopen dělat nic jiného než rozebírat dokola svůj dluh a psát na papír jaké bude muset mít ceny a kolik obsazených pokojů aby byl schopen dostat svých závazku – a to ještě nebyla hotova Hrubá stavba. Spoustu věci se muže podelat a přitom zálohy už jsou vyplácené. Pořad přepočítával výšky splátek a úroky. Blížil se skutečnému šílenství a přitom do toho namočil celou svou rodinu a dobře rozjetý menší hotylek . Takhle vypadá předluzeni o které autor bohužel nezmínil.

    1. David Bureš napsal:

      Proč to má smysl?
      Děkuji za reakci. Máte pravdu, investiční horizont je u investičních bytů dlouhý. Po pravdě investorům říkáme, že není ani cílem je kdykoliv prodat. Naším cílem je příjem z pronájmu, který dlouhodobě roste rychleji než inflace. Například posledních 20 let mají průměrné nemovitosti v Praze roční průměrný růst 7,7% ročně a v tom jsme měli 2 silné krize. A nájemné rostlo ve stejném období jen o trochu pomaleji. Nemovitosti s klienty nemáme na spekulaci, ale na dlouhodobý výnos. A pokud úroky hypotéky vyběhnou na 6%, tak to nebude na dlouho viz rok 2010. Navíc při správné práci s úvěrem musíme dopředu mít připravené scénáře na všechny takové varianty. A pokud víte, jak s tím pracovat v dané situaci, tak Vám to moc nevadí. Co se týká problému s nájemníkem, tak to je přesně ten důvod, proč si naše firma od klientů byty pronajímá, aby je následně dlouhodobě podnajímala a mohla tak majitelům lépe chránit jejich majitelek. Například při neplacení nájemného máme pouze 30 denní výpověď. Což v podnájemní lze, ale v nájemní nelze. Efektivní správa nájemní nemovitosti je o širokém spektru činností. Od správně nastavených daní majitele přes dobrou smlouvu s podnájemníkem, která umožní rychlé ukončení u dlužníků nebo opravu poškození nájemníkem až po včasné znovu obsazení ještě před odchodem starého podnájemníka. On již samotný výběr správného podnájemníka je o splnění 7 kroků. Například vybraný podnájemník musí projít při kontrole registrů (exekuce, insolvence, dluhy atd.) nebo musí souhlasit s uzavřením pojistky na 25 mil. Kč odpovědnosti, kterou mu připravíme či musí jako důkazní materiál odsouhlasit virtuální prohlídku z 3D kamery. A práce s úvěrem je velmi důležitá i z pohledu cash flow, protože cílem je mít pozitivní cash flow.

      1. Mk napsal:

        Xx
        Kolik mi musí vypadnout měsíčních najmu aby se to cele zborilo jak domeček z karet.

        Vybrat 36 najmu za tři roky je spíše zbožné praní. Nemluva o znehodnocení nemovitosti a investic do oprav malování atd…

        1. David Bureš napsal:

          Správa nemovitosti
          Těch rizik, které vznikají při pronájmu je celá řada. A proto má smysl tyto rizika minimalizovat právě skrze firmy, které to řeší za nájemníka, jako je ta naše. Pokud máte na všechno jasné procesy, tak víte jak to řešit, aby jste měl nájemníka dříve než Vám starý odejde. Víte jak rychle dostat neplatiče z bytu. Víte jak pravidelně kontrolovat byt a opravy ihned řešit a nechat je uhradit nájemníkem. Je to o celkovém systému, který 90% samopronajímatelů prostě nemá a pak dělá mnoho chyb. Už jenom třeba tím, že u dobře platících nájemníků nezvyšují platby. My zvyšujeme každý rok podle skutečného nárůstu trhu. U průměrného bytu je to v Praze 420 Kč měsíčně. Takže ano, lze to celé dělat dobře i špatně a podle toho vypadá výsledek.

  3. SG napsal:

    pouhá teorie
    No, chtěl bych banku, která tohle zafinancuje, opominuli ocenění nemovitosti ve vztahu k tržní ceně, jak tato teorie se vypořádá s parametry vyžadované ČNB? Ano toto může fungovat u podnikatele či zaměstnance s výrazně vyššími příjmy než je průměr. Takhle je to naprostý blábol pro dnešní dobu. Ano před 5 lety to reálné bylo, ale při LTV 50% . Stále ale existoval strop financování různý u jednotlivých bank cca 20 mil. pro fyzickou osobu u RB as,

    1. David Bureš napsal:

      Trochu informací z naší 20 leté praxe.
      Dobrý den, souhlasím že DTI a DSTI nám trochu snížilo možnosti, ale my pracujeme s investory, kteří mají dobrou bonitu a dostatek hotovosti na investice. Nikde tu nemluvím o lidech, kteří mají 20 tis mzdy a na rezervě 100Tis. Kč. Naši klienti mají dostatečnou bonitu pro získání většího množství úvěrů a rozhodně není problém s celkovou hodnotou úvěrů. Strop řeší minimum bank a hlavně máme na trhu dostatek institucí na to, abychom naráželi na stropy. Průměrný úvěr na počátku je mezi 3 – 3,5 mil. Kč a to je při 30 letém horizontu relativně malá zátěž. Navíc na druhé straně s nákupem každé nemovitosti nám vznikne splátka 12.600 Kč měsíčně, ale na druhé straně je zase příjem z pronájmu, který nám to vyváží. A příjem z pronájmu průměrně roste, takže i bonita se mě zvyšuje. A současně rostou i mzdy a příjmy klientů v čase. Takže prostor na to rozhodně je. Ale souhlasím, že to není pro každého. To však není ani cílem.

      1. SG napsal:

        Doplnění a reakce
        Odpověď jsem nepsal jako neznalý trhu. Investuji 20 let v Praze, např. rezidence od CENTRAL GROUP, DARAMIS, CRESTYL. V Plzni a okolí. Bonitu mám v RB a.s., KB a.s., ČSOB a.s. dle premium bankéřů tu nejvyšší. Přesto limity existují. Příjmy z nájmu par.9 v přiznání jsou vždy bankou kráceny, takže nám příjem 12600,- až tak moc nepomůže. Prodej nemovitosti par.10 označují jako mimořádné náhodné příjmy. Pokud toto označíte jako podnikání par.7 pak již výpočet nefunguje vůbec. Další věc je otázka 30 let. Předpokládáme, že klientovi bude cca do 35 let, protože většina bank bere věk 65 let jako limitní. A v článku se hovoří o 5 bytech. Tedy trochu matematiky. Věk žadatele 35. na 5 garsonek v Praze 20 mil. pokud banka dá 80% což pochybuji, vlastní zdroje 4 mil. Z toho vyplývá, že žadatel musel mít k dispozici 33 tis čistých volných prostředků každý měsíc cca od 25 let. Pokud budeme hovořit o postupnosti tak nám zase hapruje délka splácení.

        Jak jsem již napsal šlo to, ale osobně vím, že přes dražby a následné prodeje, tím postupné vygenerování kapitálu a následné vyhledání hodnotných k nájmu využitelných nemovitostí. To se ale bavíme v řádech milionů.

        Bylo by vhodné článek hned označit za článek vhodný pro vyšší level investování. Takto to mate a nabádá k nerozvážnosti

        1. David Bureš napsal:

          Jde to i dnes.
          Děkuji za reakci. Ano, každý jednoho dne narazí na svou horní hranici bonity nebo nedostatku hotovosti. To je běžné, ale je to pouze o čase, kdy zase opět můžete koupit další nemovitost. Příjmy a bonita se v čase mění a to směrem nahoru (pokud beru průměrného klienta). Tedy třeba za 1 – 3 roky je možné koupit další nemovitost. Co se týká příjmů v daňovém přiznání, tak je potřeba vědět, že každá banka to počítá jinak a to je důvod, proč spolupracujeme se všemi ústavy, protože pro každého se hodí něco jiného. Co se týká příjmu z pronájmu, tak jinak použiji příjmy z pronájmu z daňového přiznání z minulého období a jinak příjmy, které prokáži na výpise z posledních 3 měsíců a jinak při použití odpisů, kde mám příjem v par. 9 ve ztrátě. Paragraf 10 není o pravidelném příjmu, takže ten je nepodstatný. Paragraf 7 je však normálně použitelný a jde pouze o to, jaké jsou nastavené vztahy. Kromě správy dlouhodobých pronájmu řešíme i krátkodobé pronájmy, které skrze paragraf 7 musí procházet ve formě ubytovací činnosti. A lze to také systémovou úpravou zdanění řešit. Co se týká věku, tak většina bank má limit do 70 let a dva ústavy dokonce 75 let. A cílem je vždy si nechat dlouhý úvěr, který Vám znehodnotí inflace a vylepší Vám to průběžné cashflow současných příjmů. Co se týká 80% úvěrů, tak s tím není problém. Běžně to prochází u správných nemovitostí a bonitních klientů. A s tím je spojen i vlastní kapitál. Za námi nechodí lidé se 100tis. na účtu, ale lidé kteří mají přebytky na účtu a chtějí je investovat. Takže pokud někdo má 4 mil. Kč a správnou bonitu, tak mu zajistíme nákup 5 bytů na úvěr namísto jednoho bytu za hotové. Bavíme se o bytu 50m2 v panelu či cihle. Novostavby většinou nevychází. Konkrétní plán investic na počátku spolupráce a v následných letech řešíme s každým klientem individuálně a někdo prostě má pouze na 1 byt a jiný na 10 bytů.

  4. Pavel napsal:

    regulace?
    Věřím, že sledujete i situaci v okolních zemích. Co říkáte na zavedení stropu nájemného v Berlíně? Kdyby se něco takového zavedlo v Praze, tak mám pocit, že spolu s mnoha dalšími správcovskými společnostmi končíte.
    Neberte mě špatně, nejsem nějaký zastydlý socialista a sám pronajímám, ale místo neustálého zdražování každý rok jdu jinou cestou a myslím, že mě by se ta regulace nedotkla. Také pokud zdražujete takto razantně, netočí se vám na těch bytech lidi? Teď je opět situace v Praze naprosto šílená a spousta lidí nemá a nebude mít kde bydlet a budou dojíždět z celých středních Čech, mám pocit, že ta regulace je jen otázkou času. Babiš nepronajímá, takže jak voliči ANO zahýkají, nedej bože uspořádají stávku jako v Berlíně, tak to tu bude dřív, než řeknete švec.

    1. David Bureš napsal:

      Regulace dlouhodobý nájmů
      Dobrý den, Pavle. Děkuji za zprávu. Tuto situaci sleduji i z pozice, že jsem zakládajícím členem asociace ČAPUS (sdružení velkých firem v oblasti krátkodobých pronájmů) a účastním se tak jednání na pražském magistrátě u Hany Marvanové, kde se potkáváme s celým politickým spektrem a toto by se zejména levici docela zamlouvalo, ale přesně vidím, jak se stát i magistrát pere s regulací Airbnb a jakýkoliv krok je skutečně těžké zavést. To se bavíme po cca 6000 bytech v Praze, zatímco v dlouhodobých nájmech v Praze je cca 170.000 bytů. A hlavně ČR není nájemní národ. Naprostá většina nemovitostí je vlastněna tím, kdo tam bydlí. Pouze Praha je trochu výjimečná s cca 28% procenty nájemních nemovitostí. Ostatní města jsou většinou do 5 – 8%. Navíc v ČR je většina nájemního bydlení vlastněná fyzickými osobami. Takže pokud by to některá strana udělala, tak by u vlády dlouho nevydržela. Německo má naprosto běžně 60 – 70% nemovitostí určených k pronájmu a vlastníci jsou často ohromné fondy, které jsou na burze a nemají většinou ani žádné konkrétní velké vlastníky, ale tisíce anonymních akcionářů z celého světa. Je to naprosto rozdílný systém. Toto by v ČR bylo protiústavní. Takže tohoto omezení se nebojím. Ono by to v ČR navíc přímo dopadlo i na systém splácení hypoték, protože většina nemovitostí je nakoupená na úvěry a majitelé by měli problém se splácením. Takže by začalo mnoho soudů ohledně zmařené investice.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *