Jak moc ČNB ovlivňuje úrokové sazby hypoték

Česká národní banka (ČNB) možná již na dnešním zasedání zvýší základní úrokové sazby. Toto opatření se může promítnout do úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Jako první pocítí změnu sazeb lidé, kteří již mají hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou. U nich se do výše nákladů případné zvýšení základních sazeb promítne téměř okamžitě.
Úrokové sazby variabilních hypoték se nejčastěji odvíjejí od měsíční mezibankovní úrokové sazby 1M PRIBOR. A ta je se sazbami České národní banky úzce spjata. Obchodní banky mohou získat likviditu buď u ČNB, nebo si mohou půjčit na mezibankovním trhu. Obě sazby si tak úzce konkurují, a protože centrální banka není tržní subjekt a sazby nastavuje v závislosti na cílech měnové politiky, tržní mezibankovní sazby je následují.
Graf 1: Vývoj úrokových sazeb v ČR (1M PRIBOR a 2T repo sazba ČNB)

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB
Změna sazeb České národní banky se velmi rychle dotkne také žadatelů o úvěr. Ti, kteří již mají sazbu schválenou a potvrzenou bankou, se nemusí aktuálního (možného) zvýšení již obávat. Dohodnutá sazba platí.
Žadatelé o hypotéku, kteří jsou ale ve fázi jednání a schvalování úvěru a teprve vybírají banku, na tom mohou být o poznání hůře. Případné zvýšení úrokových sazeb ČNB zdraží bance zdroje a je jen na jejím rozhodnutí, kdy a do jaké míry vyšší náklady promítne na klienty. V tomto směru je významná konkurence mezi bankami, která může proces zdražování hypoték významně zpomalit.
Graf 2: Vývoj úrokových sazeb v ČR (Fincentrum Hypoindex a 2T repo sazba ČNB)

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB a Fincentrum Hypoindexu
Při poklesu základních sazeb ČNB od roku 2008 se úrokové sazby hypoték měřené pomocí ukazatele Fincentrum Hypoindex držely poměrně zpátky a na pokles reagovaly se značným zpožděním. Měnové intervence proti české koruně dodaly českým bankám obrovské množství likvidity, díky čemuž pokles sazeb pokračoval i v období, kdy ČNB již neměla kam úroky snižovat.
A též na rozdíl od období roku 2007, kdy sazby ČNB rostly v pravidelných intervalech a kdy banky úroky hypoték zvyšovaly ještě více, od počátku novodobého zvyšování sazeb ČNB po ukončení měnového závazku komerční banky oproti centrální bance zaostávají.
Současní majitelé hypotečních úvěrů se nemusí změny úrokových sazeb obávat do té doby, dokud jim neskončí období fixace. Naopak. Podle výkladového stanoviska České národní banky mohou hypotéku kdykoli splatit téměř bez jakýchkoli nákladů. Pokud by tedy v průběhu fixace úrokové sazby poklesly pod jejich aktuální sazby, mohou ještě ušetřit.
Pozor, možnost předčasného splacení téměř zdarma se netýká starších hypoték. Pokud byl hypoteční úvěr poskytnut před účinností nového zákona o úvěru pro spotřebitele, získá klient možnost dřívějšího splacení až při nové fixaci úrokové sazby. Do té doby je zpravidla vhodné ve splácení úvěru setrvat. Poplatky za mimořádné splátky v takovém případě mohou být stále mimořádné.