Jak prodat a koupit nemovitost s hypotékou?

Vyčíslení zůstatku úvěru

„Jako první krok je nutné požádat banku o tzv. vyčíslení zůstatku úvěru k předčasnému splacení. Tento dokument uvádí přesnou částku, kterou banka požaduje k úplnému splacení úvěru,“ popisuje Michal Svoboda, realitní makléř Century 21. Bankám trvá přibližně týden, než vyčíslení připraví. Dokument obvykle obsahuje i započtené poplatky spojené s výmazem zástavního práva na katastru nemovitostí, v případě že tento úkon banka provádí sama.

Pokud však banka ponechá tento úkon na klientovi, zašle mu tzv. kvitanci k výmazu zástavního práva, tedy dokument potvrzující, že zástavní právo bylo splaceno a může být vymazáno z katastru nemovitostí. Ten následně musí klient podat na katastr sám a uhradit správní poplatek ve výši 2000 korun. Je také důležité požádat banku o výmaz dalších zápisů, jako je zákaz zcizení, což umožní prodej nemovitosti. Finanční částky v kupní smlouvě vycházejí z údajů uvedených ve vyčíslení banky.

Varianty financování při nákupu

Při prodeji nemovitosti s hypotékou existuje několik způsobů, jak může kupující nákup financovat. „Pokud má kupující hotovost, může vložit prostředky do úschovy, odkud se uhradí doplatek bance, nebo zaplatit přímo na úvěrový účet prodávajícího a zbytek uložit do úschovy,“ vysvětluje Svoboda.

Pokud si kupující vyřizuje hypotéku u stejné banky jako prodávající, banka si započte částku potřebnou k doplacení úvěru a zbytek složí do úschovy. V případě, že kupující získává úvěr u jiné banky, obvykle se postupuje tak, že banka pošle příslušnou částku na umoření úvěru bance prodávajícího a zbytek složí do úschovy.

^REKLAMA

Je také možné, aby kupující převzal stávající hypotéku prodávajícího, ale tato možnost má svá omezení. Často výše úvěru již není dostačující a kupující je nucen si vzít doplňující úvěr u stejné banky. Navíc, pokud již skončila fixace výhodných sazeb, klient je odkázán na běžné sazby, což může snížit atraktivitu této možnosti. I když fixace ještě neskončila, blížící se konec fixace může znamenat, že úspora nebude tak výrazná.

Výměna zástav v katastru nemovitostí

Dalším klíčovým krokem v procesu je výměna zástav v katastru nemovitostí. „Součástí vyčíslení je nutný i případný souhlas se zápisem zástavního práva druhého v pořadí pro banku kupujícího,“ říká Svoboda.

Pokud kupující a prodávající využívají stejnou banku, je proces obvykle jednodušší. Nejprve se podává zápis zástavního práva pro kupujícího. Jakmile je úvěr prodávajícího uhrazen, dojde k výmazu původního zástavního práva. V případě, že kupující využívá jinou banku než prodávající, je postup obdobný, ale může vyžadovat více koordinace mezi oběma bankami. Nejprve se zapíše zástavní právo kupujícího a po úhradě úvěru prodávajícího se původní zástava vymaže.

Připravte se na maraton, ne na sprint

Celý proces může trvat déle, než byste očekávali. „Nejprve je třeba počítat s čekáním na vyčíslení zůstatku úvěru nezbytného k vyhotovení kupní smlouvy, což zabere přibližně týden. Následně se proces prodlužuje zajištěním úvěru pro kupujícího. To zahrnuje odhad nemovitosti, který může trvat jeden až dva týdny, u rodinných domů i déle, a vyhotovení úvěrové smlouvy, které závisí na doložení potřebných podkladů a posouzení bonity klienta, což z mých zkušeností trvá další 2 týdny. Celkem se může proces při financování úvěrem protáhnout o čtyři až pět týdnů,“ popisuje Svoboda. Při koupi nemovitosti s hypotékou je proto důležité být trpělivý a mít na paměti, že se jedná spíše o maraton než o sprint.