Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí včera prezentovala obsáhlou studii Trend report 2012 o vývoji trhu nemovitostí, jehož součástí je i analýza trhu rezidenčních nemovitostí. V uplynulém roce došlo ke stagnaci až poklesu na trhu a výhled není příliš pozitivní. Naopak analýza nepředpokládá ani prudký pokles cen nemovitostí.
Preference domácností se nyní začínají z menších bytů přesouvat k bytům větším. Důvodem může být především zakládání rodiny silnými populačními ročníky, které pořízení dětí dosud odkládaly. Přesto stále nejdůležitějším rozhodovacím kritériem je cena nemovitosti.
V dalším období bude dále přibývat nucených exekucí bytů zatížených hypotékou. Dlužníkům ovšem ulevují aktuální nízké úrokové sazby panující na hypotečním trhu, které budou pravděpodobně pokračovat i v příštím roce.
Autoři studie Trend report 2012 očekávají „usazení cen“ a snížení nové bytové výstavby.
Podíl vlastnického bydlení k nájemnímu se usadil přibližně na 75 %, které autoři studie považují za rovnovážné. S koncem roku končí regulace nájemného i v Praze a dalších velkých městech, kde byla rozložena déle než v menších obcích. I v nich se ale ukazuje, že se regulované nájemné s tržním výrazně sblížilo a nelze s koncem regulace očekávat žádné významné sociální otřesy.
REKLAMA
Otázkou je, zda 75% podíl vlastnického bydlení je skutečně rovnovážné rozložení. V Česku aktuálně panuje výrazná preference k vlastnickému bydlení, která vede k jeho vyššímu podílu, než jaký je standardní v jiných rozvinutých ekonomikách. Nájemní bydlení je přitom vhodnější pro vyšší mobilitu pracovníků.
Vzhledem k nové vládní koncepci podpory bydlení nelze očekávat větší soukromé investice do výstavby nájemního bydlení. Investovat do tohoto segmentu se zapojením cizích zdrojů (úvěrů od bank) se nemůže aktuálně vyplatit a i při zapojení pouze vlastního kapitálu jsou výnosy velmi nízké.
Nájemnímu bydlení brání také současná legislativa, která dostatečně neochraňuje vlastnická práva. Nájemník má v současnosti mnohem silnější ochranu a ani v novém občanském zákoníku se nepodařilo významněji posílit práva vlastníků nájemních bytů, což z takové investice činí při nízké výnosnosti mnohem rizikovější.
Zazněla též kritika cenových map. V současnosti se opírají především na odhad znalce, jehož jméno není ani nikde uvedeno, a takto postavené cenové mapy nelze efektivně využít ani při stanovení nájemného, ale ani v případě soudního sporu.
REKLAMA
V oblasti vlastnického bydlení bude pokračovat zájem o výstavbu rodinných domů. V oblasti vlastnictví bytů trh vykazuje známky nasycení.
Trh nemovitostí bude ovlivněn i právními změnami. Jednou z nich je nová úprava katastru nemovitostí, ale s novým občanským zákoníkem budou mít možnost obce přivlastnit si opuštěnou nemovitost. To pravděpodobně vyvolá celou řadu sporných situací.
Dobrou zprávou je tlak na developery, kteří již neprodají cokoli, ale musí se více zaměřit na kvalitu připravovaných nemovitostí.
Trend report 2012 se zabývá nejen residenčním trhem, ale plošně pokrývá celý realitní trh se zasazením do makroekonomického prostředí, na kterém je životně závislý. Makroekonomická situace se současnými riziky v eurozóně, kde významné ekonomiky pomalu znovu upadají do recese, je významným rizikem i pro český realitní trh.
