Komentář: Regulační bouře prodražuje ceny bytů

Navazujeme na sérii povídání s Jakubem, například na text – „Hádanka realitního trhu: Ceny bytů stagnují a přitom klesají“.

Pohled na realitní a hypoteční trh roku 2024 ve výměně názorů s Jakubem byl tak trochu více o regulaci než o trhu samotném. Jádrem se staly úvahy, že existuje tendence investovat do nemovitostí jako formy ochrany před inflačním rizikem, i když to nemusí mít logiku, zvláště při relativně vyšších úrokových sazbách. Jde také o výstavbu a regulace, které ji ovlivňují, a to, jak to výstavbu prodražuje a činí z bytů vzácné zboží. Náklady a ceny ovlivňují i zpřísňující se požadavky na výstavbu, jako je zateplení a podobně.

Posedlost nemovitostmi

Zmíněno bylo i nedostatečné finanční vzdělání mezi lidmi a jejich posedlost nemovitostmi. Někteří lidé se po inflačních zkušenostech minulých let obávají znehodnocení peněz a stále v nemovitostech vidí více než atraktivní investici. Tato posedlost může být reflektována i ve zvýšené poptávce po starších nemovitostech, což může být motivováno obavami o inflaci a očekáváním snížení úrokových sazeb. Celkově je také patrná souvislost mezi politikou České národní banky, inflací, investicemi do nemovitostí a finančním vzděláním.

Tabulka 1: Realitní a hypoteční trh pohledem roku 2024

^REKLAMA

Makroobezřetnostní regulace

Možná se nejen Jakubovi může zdát, že strůjci makroprudenční politiky svým nastavením ukazatelů LTV, DTI, DSTI (vymezení viz tabulka 2) postupují tak jaksi ode zdi ke zdi: „Nejdříve extrémně utáhnou úvěry, aby ani člověk, který má příjem 200 tisíc čistého, nedosáhl na hypotéku. Dříve část bank jela tzv. na výjimky. Jak ale hypotéční trh vyschnul, došly i výjimky. Těch mohlo být tuším 5 % ze všech úvěrů. Jak ale bylo standardních úvěrů málo, tak se ani nemohli dávat výjimky.“

Tabulka 2: Některé ukazatele makroobezřetnostní regulace, které jsou nařízeny bankám poskytujícím hypoteční úvěry

Jakub se nemýlí, výjimka v makroprudenční regulaci potvrzuje pravidlo. Počet případů, u kterých smí banka sáhnout po výjimce, nemá podle aktuálního nastavení překročit 5 % z celkového objemu hypoték, které banka poskytla v předcházejícím čtvrtletí. Podmínky jako je LTV, DTI a DSTI se staly nástroji omezující to, kdo na hypoteční úvěr dosáhne.

Graf 2: Regulace brzdí poskytování úvěrů s nízkým podílem vlastních zdrojů (LTV), nejpřísnější ze zemí, které tento ukazatel regulují, je Litva. V některých zemích je přísnější požadavek u koupi k pronájmu (zelená), mírnější u koupi k bydlení ve vlastním (oranžová).

^REKLAMA

Zdroj : ČNB; Frait, J.: Přístup ČNB k nastavování ukazatelů LTV, DTI a DSTI, duben 2023

Makroprudenční politika aktuálně limity rozvolnila, pro bonitu dlužníků aktuálně nemusí být výše příjmů povinným požadavkem. Hypoteční trh nyní může rozkvést, prodej možná podpoří strach z promeškání a obav, že se limity opět zpřísní.

Realitní a hypoteční trh pohledem roku 2024

Jakub v letošním pohledu vyzdvihl, že jak zákon národní bance předepisuje kromě cenové stability udržet i stabilitu finanční, klima investic do nemovitostí se proměnilo. A pokud lidé za pět let v reálném vyjádření kvůli cenové nestabilitě ztratili 40 % hodnoty svých úspor, je to „hrozně špatně“. Krátkodobě to může pomoci, ale: „…dlouhodobě dojde k přerozdělení majetku a tranzice ekonomiky do takové podoby, jakou ostatně u nás vidíme dnes.“ Inflace přerozděluje, domy a byty jsou reálným aktivem, jehož držbu inflační daň díky nominálnímu růstu cen v minulých letech zvýhodňovala.

Graf 2: Český statistický úřad reportuje setrvalý růst nominálních cen nemovitostí v Česku. Více než zdvojnásobení ceny bytu v průběhu deseti let je realitou.

Zdroj : Český statistický úřad

Pohled na hypoteční a realitní trh Jakubovýma očima je tento: „Způsobili odloženou poptávku, zároveň to neutáhli dostatečně, aby nemovitosti klesly o rozumnou cifru. Teď se to už vrací. Inzerované ceny stoupají, developeři prodávají a prodejní doba se zkracuje. Ve velkých městech ceny opět porostou. Bohužel. Jejich politika není napravit minulou inflaci, ale docílit tolerovanou 3% inflaci za rok. Proč by měli chtít, aby ceny nemovitostí poklesly, když by to ohrozilo bankovní systém?“

V diskusi s Jakubem zazněl od autora článku i dotaz, zda si Jakub myslí, že se byty opět stávají zajištěním před inflačním rizikem a zda to má logiku, pokud jsou úrokové sazby relativně vysoké.

„Domnívám se, že i z toho, co jsem měl za poslední rok možnost vidět, určitě ano. A ne, logiku to nemá, ale lidé očekávají výrazné snížení sazeb. Moc dobře si pamatuji na svoje jednání u jednoho bytu (předraženého) v polovině roku 2022, kdy mi paní z realitky povídala cosi o inflaci a o tom, že teď chodí na prohlídky hlavně starší ročníky, protože se bojí znehodnocení peněz. Domnívám se, že nemovitostní posedlost u nás odráží také velmi špatné finanční vzdělání mezi lidmi. V polovině roku 2022 už totiž většina lidí o hodnotu peněz přišla, minimálně v případě těch, kteří chtěli kupovat nemovitost.“

Regulovaná (ne)stabilita cen

Aktuální diskuse vedená s Jakubem na začátku roku 2024 se vcelku dost točila kolem politiky České národní banky, politiky monetární a makroprudenční a jejich vlivu na trh s nemovitostmi. Finanční stability bylo tak trochu dosaženo nestabilitou cenovou. Inflace vysoké nominální ceny bytů (po)drží. Nedávno ohlášené vítězství ČNB nad inflací ovšem může nakonec zhořknout, inflace je projevem nerovnováh a pnutí.

ČTĚTE VÍCE: https://www.investujeme.cz/clanky/menova-politika-tanec-s-urocenim-inflaci-i-menovym-kurzem/

To, jaké budou výsledky péče o finanční stabilitu a novinky makroprudenční regulace, ukáže až příští krize. Ta ovšem přijít nemusí, pokud ceny nemovitosti v nadoblačných výšinách udrží cenová nestabilita nebo svižnější inflace.

Ceny nemovitostí mohou růst do nebes, pokud se náležitým tempem bude snižovat reálná hodnota dluhu a finančních závazků. Několik let neplnění inflačního cíle ČNB k udržitelnosti nominálních cen nemovitostí přispělo. Co se týká realitního a hypotečního trhu, k dění přispívá nedostatek finančního vzdělání mezi lidmi a jejich posedlost nemovitostmi – finanční rozměr a politická rozhodnutí regulátorů ale nestojí stranou. Možná je to dokonalá bouře všude přítomné regulace – té obezřetnostní, monetární, stejně jako regulace výstavby.