EUR 25.655

USD 22.059

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.655

USD 22.059

Text: Veronika Hejná

25. 01. 2021

Koupě nemovitosti zatížené zástavním právem: Jak ošetřit rizika?

 

Není neobvyklé, že vlastník nemovitosti se rozhodne tuto nemovitost prodat ještě předtím, než zcela splatí hypoteční úvěr. Zda na nemovitosti vázne zástavní právo banky lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí. Zástava nebo jiná jistota ale může být zřízena i ve prospěch jiného věřitele, než je banka. Jaká jsou rizika koupě nemovitosti zatížené zástavním právem a jak je vhodně ošetřit?



 

Zástavní právo ve prospěch banky nebo jiné osoby

Prodávající často zamýšlí doplatit hypoteční úvěr, který je zástavním právem zajištěn, z inkasa kupní ceny při prodeji nemovitosti. Výjimkou ale není ani to, že je zástavní právo na nemovitosti zapsáno ve prospěch jiné osoby – například obchodního partnera k zajištění obchodní půjčky.
Nový občanský zákoník u nemovitostí zatížených zástavním právem zkomplikoval život kupujícím. Znovu totiž zavedl zákonnou domněnku tzv. převzetí dluhu při hypotekárním závazku. Může se tak stát, že se kupující stane dlužníkem namísto dlužníka původního.

„Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka,“ stojí v § 1888 odst. 2 občanského zákoníku.

Domněnka převzetí dluhu

Jak stanoví výše uvedené ustanovení, převod nemovitosti i se zástavním právem může vést k právní domněnce, že na kupujícího přešel i zajišťovaný dluh (z hypotečního úvěru od banky, obchodního úvěru od jiné osoby, anebo jiný dluh).
K tomu postačuje, aby prodávající zaslal věřiteli písemnou výzvu, aby přijala jako nového dlužníka kupujícího nemovitosti. Pokud věřitel reagovat nebude, nastupuje fikce souhlasu věřitele s převzetím dluhu (byl-li na to výslovně upozorněn).
Pokud jde o nemovitosti financované z hypotečního úvěru, financující banka často zavazuje toho, kdo si od ní půjčuje, k omezení dalšího zatížení nebo prodeje nemovitosti. Převod nemovitosti by se tedy bez jejího vědomí a součinnosti pravděpodobně neuskutečnil. Na případnou výzvu k přijetí nového dlužníka pak banka zřejmě zareaguje, když bude chtít prověřit bonitu nového potenciálního dlužníka. Převzetí hypotéky by se tak mělo uskutečnit se souhlasem všech stran, prodávající přiměřeně sníží kupní cenu nemovitosti.
Problém by však mohl nastat tehdy, kdy je zástavní právo zřízeno ve prospěch jiné osoby. „Potenciální kupující nemá ze zákona dán žádný přímý prostředek, kterým by takovému případnému postupu prodávajícího mohl zamezit,“ upozorňuje advokát David Matějka z advokátní kanceláře Ladislav Drha.

Jak se převzetí dluhu bránit?

REKLAMA

Zástavní právo zapsané ve prospěch obchodního partnera z půjčky bude problematické o něco více. I z takové situace však existuje cesta ven, klíčem je správně formulovaná kupní smlouva.

„Kupující má do jisté míry možnost se proti takovému postupu chránit, a to tak, že do uzavírané kupní smlouvy bude zakotveno, že se výlučně vylučuje možnost postupu prodávajícího podle § 1888 občanského zákoníku,“ uvádí David Matějka. „Dodržení této povinnosti pak lze doporučit rovněž podmínit sankcí ve formě možnosti odstoupení ze strany kupujícího,“ dodává advokát.

Pokud by prodávající tento zákaz porušil, kupující může od smlouvy odstoupit. V důsledku toho dojde ke zrušení smlouvy od samého počátku. Obě strany jsou pak povinny vrátit si do té doby vzájemně poskytnutá plnění. Jako podpůrný sankční prostředek může kupujícímu posloužit i zakotvení smluvní pokuty pro případ takového porušení, míní Matějka.

Výmaz zástavního práva z katastru

Zástavní právo se z katastru vymaže až na základě podaného návrhu ve vkladovém řízení. Návrh na výmaz zástavního práva musí být podložen příslušnými dokumenty. Financující banka dlužníkovi vydá potvrzení o zániku zástavního práva po plném splacení hypotéky, anebo se zástavního práva vzdá, pakliže jí dlužník předá do zástavy jinou nemovitost.

„Pokud dojde k zániku zajištěného dluhu, zaniká ze zákona automaticky i zástavní právo tento dluh zajišťující. Je však třeba upozornit na to, že pokud je zástavní právo zapsáno v katastru nemovitostí, pak je třeba učinit ještě další krok. Tím je bez zbytečného odkladu toto zástavní právo z katastru vymazat. Pokud by tento krok učiněn nebyl, pak v katastrální evidenci bude nadále daná nemovitost zástavním právem zatížena,“ uzavírá advokát David Matějka.

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.43 Aktuální výše Hypoindexu

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%
Historie vývoje


Související články

Stopka - dopravní značka

Aktuální sazby hypoték: ČNB zvýšila sazby. Končí hypotéky s dvojkou na začátku?

Nečekané razantní zvýšení základní sazby ČNB se již začíná promítat do úrokových sazeb hypoték. Na začátku října se jako první v reakci na krok ČNB odhodlala ke zdražení hypoték skupina ČSOB a následně se přidala i Česká spořitelna. Hypotéky s dvojkou na začátku začínají mizet ze sazebníků bank.

Text: Jana Zámečníková

Foto: sxc.hu

05. 10. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.