EUR 25.135

USD 24.259

REPO sazba ČNB 3.75 %

Inflace 2.8 %

EUR 25.135

USD 24.259

Text: Veronika Hejná

25. 01. 2021

1 komentář

Koupě nemovitosti zatížené zástavním právem: Jak ošetřit rizika?

 

Není neobvyklé, že vlastník nemovitosti se rozhodne tuto nemovitost prodat ještě předtím, než zcela splatí hypoteční úvěr. Zda na nemovitosti vázne zástavní právo banky lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí. Zástava nebo jiná jistota ale může být zřízena i ve prospěch jiného věřitele, než je banka. Jaká jsou rizika koupě nemovitosti zatížené zástavním právem a jak je vhodně ošetřit?

Loading



 

Zástavní právo ve prospěch banky nebo jiné osoby

Prodávající často zamýšlí doplatit hypoteční úvěr, který je zástavním právem zajištěn, z inkasa kupní ceny při prodeji nemovitosti. Výjimkou ale není ani to, že je zástavní právo na nemovitosti zapsáno ve prospěch jiné osoby – například obchodního partnera k zajištění obchodní půjčky.
Nový občanský zákoník u nemovitostí zatížených zástavním právem zkomplikoval život kupujícím. Znovu totiž zavedl zákonnou domněnku tzv. převzetí dluhu při hypotekárním závazku. Může se tak stát, že se kupující stane dlužníkem namísto dlužníka původního.

„Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka,“ stojí v § 1888 odst. 2 občanského zákoníku.

Domněnka převzetí dluhu

Jak stanoví výše uvedené ustanovení, převod nemovitosti i se zástavním právem může vést k právní domněnce, že na kupujícího přešel i zajišťovaný dluh (z hypotečního úvěru od banky, obchodního úvěru od jiné osoby, anebo jiný dluh).
K tomu postačuje, aby prodávající zaslal věřiteli písemnou výzvu, aby přijala jako nového dlužníka kupujícího nemovitosti. Pokud věřitel reagovat nebude, nastupuje fikce souhlasu věřitele s převzetím dluhu (byl-li na to výslovně upozorněn).
Pokud jde o nemovitosti financované z hypotečního úvěru, financující banka často zavazuje toho, kdo si od ní půjčuje, k omezení dalšího zatížení nebo prodeje nemovitosti. Převod nemovitosti by se tedy bez jejího vědomí a součinnosti pravděpodobně neuskutečnil. Na případnou výzvu k přijetí nového dlužníka pak banka zřejmě zareaguje, když bude chtít prověřit bonitu nového potenciálního dlužníka. Převzetí hypotéky by se tak mělo uskutečnit se souhlasem všech stran, prodávající přiměřeně sníží kupní cenu nemovitosti.
Problém by však mohl nastat tehdy, kdy je zástavní právo zřízeno ve prospěch jiné osoby. „Potenciální kupující nemá ze zákona dán žádný přímý prostředek, kterým by takovému případnému postupu prodávajícího mohl zamezit,“ upozorňuje advokát David Matějka z advokátní kanceláře Ladislav Drha.

Jak se převzetí dluhu bránit?

Zástavní právo zapsané ve prospěch obchodního partnera z půjčky bude problematické o něco více. I z takové situace však existuje cesta ven, klíčem je správně formulovaná kupní smlouva.

REKLAMA

„Kupující má do jisté míry možnost se proti takovému postupu chránit, a to tak, že do uzavírané kupní smlouvy bude zakotveno, že se výlučně vylučuje možnost postupu prodávajícího podle § 1888 občanského zákoníku,“ uvádí David Matějka. „Dodržení této povinnosti pak lze doporučit rovněž podmínit sankcí ve formě možnosti odstoupení ze strany kupujícího,“ dodává advokát.

Pokud by prodávající tento zákaz porušil, kupující může od smlouvy odstoupit. V důsledku toho dojde ke zrušení smlouvy od samého počátku. Obě strany jsou pak povinny vrátit si do té doby vzájemně poskytnutá plnění. Jako podpůrný sankční prostředek může kupujícímu posloužit i zakotvení smluvní pokuty pro případ takového porušení, míní Matějka.

Výmaz zástavního práva z katastru

Zástavní právo se z katastru vymaže až na základě podaného návrhu ve vkladovém řízení. Návrh na výmaz zástavního práva musí být podložen příslušnými dokumenty. Financující banka dlužníkovi vydá potvrzení o zániku zástavního práva po plném splacení hypotéky, anebo se zástavního práva vzdá, pakliže jí dlužník předá do zástavy jinou nemovitost.

„Pokud dojde k zániku zajištěného dluhu, zaniká ze zákona automaticky i zástavní právo tento dluh zajišťující. Je však třeba upozornit na to, že pokud je zástavní právo zapsáno v katastru nemovitostí, pak je třeba učinit ještě další krok. Tím je bez zbytečného odkladu toto zástavní právo z katastru vymazat. Pokud by tento krok učiněn nebyl, pak v katastrální evidenci bude nadále daná nemovitost zástavním právem zatížena,“ uzavírá advokát David Matějka.

Loading

Vstoupit do diskuze 1 komentář

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.11 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

5.22%

5.13%

5.11%
Historie vývoje

 

 


Související články

Swiss Life Hypoindex: Začíná sezóna jarních akčních nabídek lepších sazeb

Hypoteční sazby sice klesají, ale jen velmi pozvolna. Průměrná nabídková sazba dosáhla v únoru 2025 podle Swiss Life Hypoindexu 5,11 %, což je jen nepatrný pokles oproti lednu. Banky sice přicházejí s jarními akcemi, avšak na razantní zlevňování hypoték si Češi budou muset počkat. Nepříjemné překvapení proto čeká na domácnosti, kterým letos končí například pětileté […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Swiss Life Select

07. 02. 2025

Přehled aktuálních sazeb hypoték: Co udělaly banky s hypotečními sazbami v lednu?

Jednoduchá odpověď zní, že nic. Jednou jedinou změnou bylo snížení úrokové sazby u jednoleté fixace v případě Monety, která je aktuálně už pod pěti procenty. Zatímco u tříleté fixace všechny banky nabízejí úroky začínající čtyřkou, v případě tří a pětileté fixace se přibližně polovině bank pod 5 % nechce.

Text: Milan Vodička

Foto: Shutterstock

27. 01. 2025

Loni se objem hypoték téměř zdvojnásobil

Za celý rok 2024 poskytly banky nové hypoteční úvěry v hodnotě 228 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 83 %. Spolu s refinancovanými úvěry za 47 miliard Kč dosáhl celkový objem hypotečního trhu 275 miliard Kč, což je výrazný růst oproti 150 miliardám v roce 2023. Vyplývá to z aktuálních statistik ČBA Hypomonitoru.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

16. 01. 2025


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • JAR

    15 února, 2024

    kdo je účastníkem řízení o výmazu zástavního práva, pokud byl nejprve podaný návrh na vklad kupní smlouvy – nového vlastníka, a jako druhý v pořadí návrh na výmaz zástavního práva prodávajícího? je účastníkem výmazu zástavního práva jako zástavce prodávající, nebo již kupující, jelikož katastr se dostane k výmazu až po provedení vkladu nového vlastníka?

    Odpovědět