Koupě vlastního bytu je pro mnohé české domácnosti investicí na celý život. Češi se neradi stěhují, přestože by si tím mohli polepšit. Přesto při výběru domova rozhodují častěji emoce než racionální úvaha. A dopřát prim svým emocím nad racionalitou stojí peníze. Při pořízení bydlení se přitom nejedná o malé částky.
Rozhodujícím faktorem při koupě bytu se stává „pocit“, jaký z budoucího bydlení rodina má. Pocit zlepšuje řada faktorů (některým z nich může prodávající významně pomoci) – a jedním z nejvýznamnějších je denní světlo. Toho je nejvíce a je nejpříjemnější na jaře. A kromě rozpuštění posledního sněhu a zvýšení teploty vzduchu dokáže rozpustit pochybnosti kupujícího a zvýšit cenu.
Ceny bytů prošly v posledních letech bouřlivým vývojem. Až do roku 2007 stoupaly, aby se propadly po krachu banky Lehman Brother v následné finanční krizi a hospodářské recesi. Český statistický úřad (ČSÚ) začal sledovat skutečné ceny bytů až od roku 2008, přesto i na dostupných datech je patrný hluboký pokles. Kdo nakoupil na vrcholu, možná dnes, po osmi letech, prodá za stejnou (nominální) cenu[1].
Ceny starších bytů
Ceny starších bytů v Praze klesaly až do roku 2012. Pak se jejich pád zastavil a po krátkém váhání začaly opět růst. Přestože jsou již nad průměrnou hodnotou roku 2010, ke svým maximům mají ještě dlouhou cestu.
Graf 1: Vývoj realizovaných cen starších bytů (průměr roku 2010 = 100)
Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČSÚ
Mimo Prahu byla situace pro majitele bytů ještě tristnější. Pokles trval déle a průměrné hodnoty roku 2010 jsou ještě z dosahu. Navíc se začátkem roku 2015 opět vykázaly statistický pokles. Maxima leží daleko za horizontem chybějících dat, neboť u mimopražských bytů Český statistický úřad data sleduje až od 3. čtvrtletí 2009.
Ceny nových bytů
U novostaveb je situace jiná. ČSÚ stále z důvodu nedostatku novostaveb mimo Prahu sleduje pouze vývoj cen v hlavním městě. Cena novostaveb je přitom mnohem kolísavější než u starších bytů – neprodává se jich tolik a zpravidla záleží na konkrétních developerských projektech, které jsou v daném čtvrtletí v nabídce. A cena závisí především na lokalitě, kde se novostavba nachází.
„Protože jsou (nové developerské projekty – pozn. red.) realizovány na lukrativnějších pozemcích než cenově dostupné velké projekty na okraji metropole, logicky je jejich prodejní cena vyšší a zvyšuje tak celkový průměr. Zjednodušeně lze říci, že lidé, kteří dříve uvažovali o nákupu nového bytu na okraji Prahy, si dnes mohou dovolit i bydlení v širším centru,” uvedl Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Graf 2: Vývoj realizované ceny novostaveb v Praze
Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČSÚ
Ceny novostaveb se odrazily ode dna v 1. čtvrtletí 2013 a od té doby vykazují rostoucí trend. Počátkem letošního roku se dotkly průměrné hodnoty z roku 2010 a na historická maxima nedosahují.
Inflace
Ceny bytů jsou Českým statistickým úřadem vydávány v nominálních veličinách a nezohledňují tak míru inflace. Ta přitom zcela mění veškerou výhodnost a nevýhodnost pořízení bytu. Od roku 2008 do roku 2014 dosahovala průměrná inflace 2,24 % a celkově tak z ceny bytu ohlodala dalších 16,78 %.
Kdy kupovat byt?
Nejlépe se byty prodávají na jaře, kdy se do nich opřou první sluneční paprsky. To je ale také nejhorší čas pro jejich nákup. Majitelé bytů si jsou vědomi své „sluneční výhody“, a tak tomu přizpůsobují ceny. Patrná je tato strategie i ze statistických dat ČSÚ zejména v Praze, kde je delší řada sledování dat zahrnující jak vysoké ceny, tak jejich propad.
Tabulka 1: Průměrné hodnoty indexu realizovaných cen bytů v Praze v jednotlivých čtvrtletích
|
Novostavby |
Starší byty |
|
|
1. čtvrtletí |
99,0 |
101,1 |
|
2. čtvrtletí |
99,9 |
101,3 |
|
3. čtvrtletí |
99,2 |
101,4 |
|
4. čtvrtletí |
99,0 |
100,9 |
Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČSÚ
Data od roku 2008 do roku 2010 ukazují, že nejlevnější jsou byty na začátku zimy (u novostaveb ještě v povánočních výprodejích), naopak nejdražší jsou na jaře a v letních měsících. Z tohoto titulu se vyplatí spíše byt kupovat v zimě, kdy na prohlídky bytů není nejlepší počasí z pohledu prodávajícího. Je pak možné využít nižší světlosti bytu k vyjednávání – a prodávající může slevit, neboť chce prodat ještě před jarem.
Pokud bychom se dnes skutečně nacházeli v růstovém trendu cen nemovitostí, nemusí se čekání vyplatit. Přestože statisticky ve čtvrtém čtvrtletí ceny bytů oproti třetímu klesají a v prvním čtvrtletí přinejmenším nerostou, existují i výjimky. A ty se nacházejí především v období růstu.
V konečném důsledku při pořízení vlastního bydlení záleží především na potřebě jeho pořízení v konkrétní době a na preferencích domácností. Nemělo by být ale pořizováno primárně jako investice – ostatně i pro určení majetku dolarových milionářů se nemovitost k vlastnímu bydlení nepočítá. A i načasování je závislé spíše na konkrétní příležitosti než na průměrných hodnotách.
[1] Samozřejmě záleží vždy na konkrétní nemovitosti. Někdo mohl mít štěstí či dovednost a i v roce 2007 koupit tak dobře, že bez ohledu na prodělanou finanční krizi nemovitost prodal se ziskem. A někdo koupil tak špatně, že se na „svou“ kupní cenu hned tak nedostane.
