Nebezpečí variabilních sazeb: Porostou později než fixované
Variabilní sazby hypotečních úvěrů skrývají nejedno nebezpečí. Skrytou hrozbou je přitom jejich pozdější růst oproti sazbám fixovaným.
Současné nízké sazby hypotečních úvěrů společně s poklesem cen nemovitostí lákají k pořízení nového rodinného domku či bytu. Na nejnižší úroky lze přitom dosáhnout s variabilní úrokovými sazbami – tedy se sazbou navázanou na mezibankovní úrokové sazby (PRIBOR).
Nízké úrokové sazby lákají i k vyšším úvěrům. Nízké úroky činí splátku hypotéky nižší a vyšší úvěr dostupnější. Řada lidí přitom čerpá hypoteční úvěr s variabilní sazbou v naivní představě, že při růstu úrokových sazeb přestoupí na fixované úrokové sazby. Bohužel mnoho z nich nakonec ve variabilních sazbách „uvízne“.
Dlouhodobé sazby porostou dříve než krátkodobé
Důvod je přitom prostý: S nejvyšší pravděpodobností porostou dlouhodobé úrokové sazby dříve než sazby variabilní. Proč?
Dlouhodobé úrokové sazby zjednodušeně reprezentují očekávaný budoucí vývoj sazeb krátkodobých. Pokud banky ve větší míře očekávají v blízké budoucnosti růst krátkodobých sazeb, zvýší nejprve právě dlouhodobé sazby zahrnující období, v němž růst krátkodobých úrokových sazeb očekávají.
Příklad: Předpokládejme současnou variabilní úrokovou sazbu na úrovni 2 % a fixovanou úrokovou sazbu na 5 let ve výši 3 %. Rozdíl mezi jednotlivými sazbami činí 1 procentní bod. Toto řádově odpovídá současným úrokovým sazbám. V příštím roce se očekává ještě setrvání nízkých krátkodobých úrokových sazeb, které by měly růst až přespříští rok. Protože s růstem banky počítají, upraví pětileté fixace již v příštím roce – a to řádově o průměr růstu očekávaných úrokových sazeb krátkodobých. (V příkladu počítáme s růstem o půl procentního bodu každý následující rok.)
Tabulka 1: Příklad růstu krátkodobých a dlouhodobých úrokových sazeb
|
Variabilní sazba |
Fixace na 5 let |
|
|
0. rok |
2% |
3% |
|
1. rok |
2% |
4% |
|
2. rok |
2,50% |
4,50% |
|
3. rok |
3% |
5% |
|
4. rok |
3,50% |
5,50% |
|
5. rok |
4% |
– |
|
6. rok |
4,50% |
– |
|
7. rok |
5% |
– |
|
8. rok |
5,50% |
– |
Poznámka: Protože předpokládám růst dlouhodobých sazeb na základě průměru krátkodobých, nelze pro 5. až 8. rok odhad provést.
V příkladu krátkodobé úrokové sazby v následujícím roce ještě nevzrostou, fixované úrokové sazby ale již ano – a to o rovný procentní bod. Tím se rozpětí mezi variabilní sazbou a fixovanou sazbou zvýší na dva procentní body.
Nelze přitom vyloučit, že krátkodobé sazby vzrostou nad úroveň dlouhodobých sazeb. To by mohlo nastat v období poklesu úrokových sazeb. Princip je přitom stejný jako u růstu sazeb. K obdobné situaci došlo od roku 2008, kdy v únoru převýšily jednoleté fixace dlouhodobější pětileté úrokové sazby dle Fincentrum Hypoindexu[1]. Tento stav se nezměnil přinejmenším do dubna 2012[2].
Dlouhodobé sazby porostou rychleji než dlouhodobé
Dřívější růst dlouhodobých sazeb než krátkodobých je pouze jedním ze dvou důvodů, proč lidé mohou ve variabilních sazbách „uvíznout“. Druhým je, že pravděpodobně dlouhodobé úrokové sazby porostou rychleji a více než krátkodobé.
Měnová politika ve Spojených státech, eurozóně i České republice vede k tomu, že významně zlevnily i dlouhodobé zdroje – a té více než zdroje krátkodobé. Výsledkem je poměrně plochá úroková křivka – tedy poměrně nízký rozdíl mezi krátkodobými a dlouhodobými úrokovými sazbami.
Jakmile se měnová politika nízkých sazeb změní a banky přestanou mít nadbytek likvidity (volných peněžních zdrojů), velmi pravděpodobně zdraží dlouhodobé zdroje více než krátkodobé. Motivace domácností přejít z variabilních sazeb na fixované tak získá další trhlinu.
Proč nebezpečí?
Má-li domácnost dostatečné volné zdroje a rezervy a případný krátkodobý růst úrokových sazeb neohrozí její financování, „uvíznutí“ ve variabilních sazbách pro ni není přílišným rizikem. Naopak, obecně platí, že se variabilní sazby z dlouhodobého pohledu vyplatí více než fixované. To je ostatně vidět i v Tabulce 1 při zjednodušeném výpočtu dlouhodobých sazeb jako průměru krátkodobých plus určitá přirážka.
Nebezpečí hrozí především domácnostem, které čerpaly hypotéku „na doraz“. Pokud nemá rodina dostatečné rezervy a příjmy, výkyvy sazeb jsou pro ni nebezpečné. A právě tyto domácnosti velmi často doufají v možnost v případě začátku růstu zafixovat nyní nízké variabilní sazby, které jim nyní pomáhají něco málo ještě ušetřit. Ovšem pokud nestihnou zafixovat včas…
[1] Očekávaný pokles úrokových sazeb byl jen jedním z důvodů. Druhým byl růst zájmu a povědomí o refinancování hypotečních úvěrů, kdy klienti po konci jednoleté fixace měnily banku – a činili tím úvěr pro banku ztrátovým.
[2] Od dubna 2012 bohužel nemáme k dispozici průměrné úrokové sazby za jednotlivé fixace, tudíž nemůžeme následující vývoj mezi jednoletou a pětiletou fixací hodnotit.
Nahrávání ...
Předchozí článek: « ČNB: Ceny bytů jsou podhodnocené, ale ještě klesnou
Následující článek: Počet exekucí klesá. Nápaditost dlužníků naopak »
Související články
Slovensko: Hypotéky také lámou rekordy
Hypoteční trh není rekordní pouze v Česku. V sousední Slovenské republice také dosahují rekordů. Co stojí za rekordním zájmem klientů o hypotéky u našich sousedů?
Fincentrum Hypoindex červenec 2013: Úrokové sazby stouply na 3 %
Pokles úrokových sazeb se v červenci zastavil. Průměrné sazby dle Fincentrum Hypoindexu stouply na 3 %. Jedná se o přestávku před dalším propadem, nebo již bylo nalezeno úrokové dno?
Nejlevnější hypotéka? „Od“ 2 %
Nejlevnější hypoteční úvěr lze získat s variabilní sazbou. Aktuálně se klienti mohou dostat až na 2% úrok – a to i přes zdražení. Které banky nabízí nejlepší úrokovou sazbu bez fixace?
ČNB: Úrokové sazby ještě klesnou
Úrokové sazby hypoték klesají, jako by nevěděly, kdy přestat. A podle nejnovější prognózy České národní banky klesat hned tak přestat ještě nemusí.
Nízké sazby hypoték: Hrozba pro domácnosti
Nízké sazby hypotečních úvěrů motivují řadu domácností k nákupu či rekonstrukci nemovitosti. Mohou se ale proměnit v noční můru.
ČNB: Banky odírají hypoteční klienty méně
Česká národní banka v tomto týdnu vydala Zprávu o finanční stabilitě. Ta přináší dobrou zprávu pro klienty: Marže bank u úvěrů na bydlení klesají. Ceny nemovitostí ale nejspíš již neklesnou.
nejak jsem to nepochopil
Ja to nebezpeci nikde nevidim, pokud nekdo cepra hypo „na doraz“ tak ho spis sejme prechod ze 3% na 5% po peti letech nez pozvolne zvysovani ze 2% na 3,5%. Zkratka pokud by vyvoj sazeb odpovidal tabulce 1, tak se variabilni sazba vyplati vzdy.
přesně tak, pokud si beru hypo na 20 nebo 30 let, tak budu stejně podstupovat změnu úroku mezi fixacema. Takže každá taková hypo je vlastně float, jediný rozdíl je, že po dobu fixace mám jakoby klid. Ale strašení zvýšením floatového úroku je zcestné. Takový člověk s floatem je na to zvýšení lépe připraven než člověk s fixací, který se pak diví, jak mu v další fixaci nevycházejí peníze. A strašení vývojem PRIBORu v roce 1997 je také zcestné.