Úrokové sazby hypotečních úvěrů dle Fincentrum Hypoindexu se již dva měsíce drží pod hranicí 3 %. Na tuto úroveň se dostaly po tobogánu z úrovní přes 5,5 % za necelé 4 roky. Současný český historický rekord na úrovni 2,95 % ale ještě nemusí být konečný. Nasvědčuje tomu aktuální ekonomická prognóza České národní banky.
Prognóza ČNB týkající se úrokových sazeb se soustředí na průměrné mezibankovní sazby 3M PRIBOR. Pro vývoj sazeb hypotečních úvěrů jsou podstatné sice především 1M PRIBOR, od nichž se odvíjí variabilní sazby, a dlouhodobé úrokové sazby, které určují cenu zdrojů pro delší fixace. Přesto i z odhadovaného vývoje 3M PRIBORu lze usuzovat na budoucí výdoj ostatních úrokových sazeb.
Tabulka 1: Prognóza úrokových sazeb (3M PRIBOR)
|
Ukazatel |
Rok |
Ve výši |
|
Úrokové sazby 3M PRIBOR |
2013 |
0,3% |
|
2014 |
0,2% |
|
|
2015 |
0,8% |
Zdroj: ČNB
Aktuální prognóza ČNB předpokládá průměrné sazby 3M PRIBOR pro letošní rok ve výši 0,3 %, pro příští rok by měly poklesnout o další 0,1 procentního bodu. Jedná se ale pouze o pravděpodobný vývoj a realita může být jiná, jak názorně ukazuje Graf 1.
Graf 1: Vývoj úrokových sazeb 3M PRIBOR – pravděpodobné scénáře
Zdroj: ČNB
Sazby 3M PRIBOR jsou zpravidla vyšší než 1M PRIBOR. Aktuálně (k 12. 8. 2013) se tříměsíční sazby pohybují na úrovni 0,46 %, zatímco měsíční dosahují 0,30 %.
Tabulka 2: Měsíční průměry 1M PRIBOR a 3M PRIBOR (rok 2013)
|
Měsíc |
1M PRIBOR |
3M PRIBOR |
|
Leden |
0,33% |
0,50% |
|
Únor |
0,33% |
0,50% |
|
Březen |
0,31% |
0,49% |
|
Duben |
0,31% |
0,47% |
|
Květen |
0,31% |
0,46% |
|
Červen |
0,31% |
0,46% |
|
Červenec |
0,30% |
0,46% |
Zdroj: ČNB
Má-li se letošní roční průměr 3M PRIBORu dostat na očekávaných 0,3 %, bude se muset posunout výrazně pod tuto hranici. S ním se pravděpodobně sníží i 1M PRIBOR a další úrokové sazby. A to by mohlo vést k dalšímu zlevnění hypotečních úvěrů.
„Průměrná výše 0,3 % pro letošní rok u 3M PRIBORu odráží skutečnost, že s prognózou České národní banky je konzistentní pokles krátkodobých tržních úrokových sazeb (3M PRIBOR) na nulovou úroveň ve zbytku letošního roku. Tento pokles je však pouze hypotetický, neboť úrokové sazby ČNB již dosáhly technicky nulové úrovně a centrální banka neuvažuje o jejich dalším snížení do záporných hodnot, přičemž přetrvává spread mezi sazbou 3M PRIBOR a 2T repo ve výši zhruba 0,4 %. V prognóze obsažená trajektorie 3M PRIBORu tak ve skutečnosti implikuje potřebu dalšího uvolnění měnové politiky jinými nástroji. Od podzimu loňského roku ČNB komunikuje, že takovýmto nástrojem by byly devizové intervence na oslabení kurzu koruny. Bankovní rada ČNB přitom vyhodnotila situaci při projednání nové prognózy tak, že se pravděpodobnost zahájení devizových intervencí za účelem dalšího uvolnění měnové politiky zvyšuje,“ uvedl k našemu dotazu ředitel sekce měnové a statistiky ČNB Tomáš Holub.
Druhý moment pro pokles úrokových sazeb popisuje ČNB ve své Zprávě o inflaci. Banky začaly mít ochotu snížit si své marže, k čemuž je dovedl konkurenční boj a snadné refinancování hypotečních úvěrů. „Úvěrové standardy banky výrazněji neměnily a průměrné marže snížily,“ píše se ve Zprávě o inflaci.
Marže bank se např. u variabilních sazeb se stále pohybují nad 2 % a sílící konkurence je může ještě o několik desetin procentního bodu snížit.
Konkurenční boj v letošním prvním pololetí přiostřil a výsledkem byly nejrůznější nabídky bank na sjednání refinancování s poměrně dlouhým časovým odstupem. Toho využili klienti, kteří si zajistili refinancování za nízkých úrokových sazeb – klienti, kteří by se na hypoteční trh pro novou hypotéku obrátili až na podzim či v zimě.
Výsledkem „předčasného“ refinancování byl nejen vysoký objem obchodů v prvním pololetí, ale také pravděpodobně do značné míry vyčerpaný potenciál podzimního hypotečního trhu. Pokud se s nízkým zájmem banky nebudou chtít smířit, budou muset klienty přilákat – a to jak zbývající refinancující, tak nové.
