Neznalost zákona neomlouvá! Jak a kde zjistit právní omezení nemovitosti?

Zástavní práva, reálná břemena, služebnosti…

Zástavní práva patří k nejčastějším právním omezením, se kterými se můžeme setkat. Zástavní právo slouží k zajištění dluhu v případě, že dlužník nesplácí řádně a včas. O zastavenou nemovitost  v takovém případě můžete přijít. Zástavní věřitel má právo uspokojit svou pohledávku zpeněžením zástavy. Věřitel se ale také může dohodnout s dlužníkem na přenechání nemovitosti za určitou úplatu.

„Pokud se zástavní právo vztahuje na nemovitost, o kterou má kupující zájem, měl by se podrobně seznámit s obsahem zástavní smlouvy a podmínkami výmazu zástavy. Převod takové nemovitosti je možný, ale vyžaduje promítnutí této skutečnosti do kupní smlouvy, příp. kupní ceny,“ uvedl Petr Hrubý ředitel pobočky RSČS/Absoluta Real.

Setkat se můžeme i s exekutorským zástavním právem na nemovitost. Zřizuje ho soudní exekutor v v rámci exekučního řízení na majitele nemovitosti k zajištění vymáhané pohledávky.

Reálné břemeno zavazuje vlastníka nemovitosti k aktivnímu výkonu nějaké činnosti, jako je například poskytování části úrody. Dalším druhem věcného břemena jsou služebnosti. Odlišují se od reálného břemene tím, že jsou pasivní. Vlastník nemovitosti je povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet.   

„V praxi se velmi často setkáváme s věcnými břemeny v podobě doživotního užívání objektu třetí osobou či nutnosti umožnit přístup na cestu vedoucí přes pozemek. Takováto omezení mohou plnohodnotné užívání koupené nemovitosti minimálně znepříjemnit, někdy i dokonce znemožnit,“ dodává Petr Hrubý. Pokud je věcné břemeno spojeno s nemovitostí, změna vlastníka nemá na jeho trvání vliv.

^REKLAMA

Plombou může vzniknout finanční újma

Plomba znamená, že se dané nemovitosti dotýká nějaká změna. Může se jednat o změnu vlastnictví, vklad zástavního práva nebo například exekuci. Je proto lepší vyčkat s nákupem nemovitosti do doby, kdy bude změna v katastru nemovitostí vyznačena. 

Pokud plomba komplikuje nebo zdržuje prodej či refinancování, je dobré kontaktovat banku, kupujícího či katastrální úřad. V případě neochoty zúčastněných stran by měl pomoci ten, který prodlevu způsobil.

„Pokud ani tento krok nepomůže, je třeba zmapovat škody a určit výši finanční či jiné ztráty. V některém případě dojde jen k časové prodlevě a žádná škoda ve skutečnosti nevznikne, v jiné situaci, jako například při refinancování či vyřizování nového hypotečního úvěru, se však klient může dostat do situace, kdy nikoliv vlastní vinou přijde o konkrétní částku. Pak doporučujeme tuto škodu požadovat po tom, kdo neúměrné prodlení způsobil,“ uvedla Michala Klusáka, hlavního právního analytika služby Katastr365.cz.

Klíčem je list vlastnictví

Klíčem ke všem právním omezením je katastr nemovitostí. V listu vlastnictví je uveden nejen údaj o vlastníkovi nemovitosti, ale také případné plomby, věcná břemena, zástavní práva či exekuční tituly. 

^REKLAMA

„Pozornost kupujícího by měla směřovat v prvé řadě do listu vlastnictví, který vydá příslušný katastrální úřad nebo kterýkoli Czech POINT. Dozví se zde základní údaje o vlastníkovi a o aktuálním právním stavu nemovitosti,“ uvádí Petr Hrubý, ředitel pobočky RSČS/Absoluta Real.

Před nákupem nemovitosti je důležité eliminovat co nejvíce případných rizik. Prověřte si proto také kupní smlouvu, na základě které získal nemovitost prodávající. V případě, že se vlastník měnil příliš často, není nazmar si prostudovat i kupní smlouvy všech předešlých vlastníků.

Katastr nemovitostí nám ale nepomůže odhalit všechna případná úskalí. Nedozvíte se z něj informace o sousedech v bytových domech či o přístupové  cestě k rodinnému domu. „Zejména u investičních bytů se setkáváme s nízkým zájmem vlastníků o správu svých nemovitostí, který pak v extrémních případech může vést k problematickému fungování společenství vlastníků jednotek i bytových družstev,“ uzavírá Petr Hrubý.

Využijte služeb právníka či realitního makléře

„K nákupu auta si dnes běžně přibereme zkušeného člověka, který nám vůz prověří. V případě nemovitosti, která stojí mnohem více peněz, toto většinou neplatí. S vidinou úspory prodávající a kupující často řeší převod bytu či domu na vlastní pěst bez asistence odborníků. Není výjimkou, že tyto případy pak končí velkými problémy, ztrátou peněz či dokonce soudem. Přitom s pomocí právníka a zkušeného makléře může prodej proběhnout zcela bezpečně. Kupní smlouva připravená podle vzoru z internetu a bez znalosti věci bezproblémový převod nezaručí,“ říká Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny (RSČS).