Prodej nemovitosti: Kdy může smluvní strana vycouvat z podpisu smlouvy?

Předsmluvní odpovědnost

Koupě nemovitosti je pro mnohé velkým životním krokem. Je nutné zvážit všechna pro i proti. Prověření faktického stavu staveb – zejména u starších nemovitostí – s sebou přináší řadu těžkostí.

Ačkoliv jedním ze základních principů soukromého práva je autonomie vůle, přesto v situaci, kdy se již podpis kupní smlouvy jevil velmi pravděpodobným, platí specifická pravidla. Smluvní strana, která od podpisu smlouvy ustoupí na poslední chvíli, tak nesmí učinit s nepoctivým záměrem. Pak by totiž odpovídala za způsobenou škodu.

Jiná situace nastává, pokud podpisu kupní smlouvy předcházel podpis smlouvy rezervační. Ta může obsahovat odlišné exitové mechanismy jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího.

Neexistuje-li rezervační či obdobná smlouva, vycházíme ze čtyř skutkových podstat  předsmluvní odpovědnosti. Jsou jimi

^REKLAMA

1. Zahájení nebo pokračování jednání o smlouvě bez úmyslu smlouvu zavřít (tzv. „jednání na oko“) – viz § 1728 odst. 1 občanského zákoníku;
2. Porušení informační povinnosti podle § 1728 odst. 2 občanského zákoníku, tedy nesdělení všech skutkových a právních okolností, o kterých ví (či vědět musí), aby tak obě smluvní strany mohly učinit informované rozhodnutí o uzavření smlouvy;
3. Ukončení jednání o uzavření smlouvy bez spravedlivého důvodu v okamžiku, kdy se již uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné (tzv. „ukončení za pět minut dvanáct“) – viz § 1729 občanského zákoníku;
4. Zneužití nebo prozrazení důvěrných informací získaných v rámci jednání o smlouvě ve smyslu § 1730 odst. 2 občanského zákoníku.

Jaké důvody mohou vést k ukončení jednání?

Přímo do ustanovení § 1728 odst. 1 občanského zákoníku zakotvil zákonodárce pravidlo, podle něhož může každý vést jednání o smlouvě. Neodpovídá pak za to, že ji neuzavře – neodpovídá totiž za to, že s protistranou v něčem nesouhlasí. Nesmí však jednat nepoctivě.

Pokud tedy zájemce o koupi nemovitosti ve skutečnosti nemá v úmyslu ji koupit, ale pouze se snaží zjišťovat obchodní podmínky, anebo třeba zabránit uzavření smlouvy na koupi s někým jiným, je naplněna skutková podstata jednání naoko. Na druhou stranu však nelze jako nepoctivé jednání posuzovat to, když smluvní strana v průběhu vyjednání narazí na nějaký problém, anebo na podmínku, s níž nesouhlasí a podobně.

Jestliže smluvní strana  ukončí jednání ať již tak, že výslovně odepře podpis smlouvy, anebo vůbec nereaguje a nekomunikuje, a za předpokladu, že je již „za pět minut dvanáct“, musí mít k tomu spravedlivý důvod. Za spravedlivý důvod považujeme takový důvod, který ospravedlňuje ukončení jednání o uzavření smlouvy. Na straně kupujícího může jít opět o nedostatky ve stavu nemovitosti, ať již právní nebo faktické, na straně prodávajícího naopak zjištění, že se kupující nebude moci zaplatit kupní cenu (ocitl-li se například v insolvenci).

Experti se naproti tomu shodují, že za spravedlivý důvod nelze považovat výhodnější nabídku od jiného kupujícího nebo změnu situace na trhu s nemovitostmi (třeba pokles či zvýšení cen). Při absenci spravedlivého důvodu k ukončení jednání nahradí odstupující strana druhé smluvní straně způsobenou újmu. Nejčastěji jde o již vynaložené náklady, například na právní služby a znalecké posudky, poplatky správní a jiné a podobně.