Regulace ČNB dopadá nejvýrazněji na regiony. Poptávka slábne a ceny nového bydlení brzdí

Centrální banka od října zpřísnila poskytování hypoték. Během loňského roku navíc pokračoval růst hypotečních sazeb. Podle Fincentrum Hypoindexu vzrostla průměrná úroková sazba u hypoték za 12 měsíců o třetinu na prosincových 2,91 procenta.
„Dopad kroků centrální banky a zdražování hypoték jsou více patrné v regionech než samotném hlavním městě. To částečně zpochybňuje cestu, jakou se rozhodli domácí bankéři omezit poptávku po novém bydlení a zmírnit tak mimo jiné inflační tlaky, jež jsou s pořizováním nemovitostí spojeny,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Růst cen v řádech jednotek procent

V Praze rostly ceny nových bytů v loňském roce dvouciferným tempem. Meziročně došlo k nárůstu o 18,6 procenta na 101 091 korun za metr čtvereční. V regionech dosahovala na konci loňského roku průměrná cena nového prodaného bytu podle údajů společnosti Trigema 53 570 korun za metr čtvereční, což je meziročně o 5,8 procenta více.
V řadě regionů ale již ceny začaly klesat. Nejvýraznější mezičtvrtletní pokles zaznamenal Jihomoravský kraj, kam spadá i dražší Brno. Průměrná cena nového bydlení se zde během posledního čtvrtletí loňského roku propadla o více než čtvrtinu z 88 556 korun na 64 819 korun za metr čtvereční.
K mírnému poklesu cen nového bydlení v řádech jednotek procent došlo v Olomouckém, Pardubickém, Plzeňském či Zlínském kraji. Jihomoravský kraj přesto zůstává z regionů nejdražší. Na záda mu ale v současné době dýchá kraj Liberecký s průměrnou prodejní cenou 62 825 korun za metr čtvereční. Nejlevnějším krajem je Vysočina s cenou 38 163 korun za metr čtvereční.

Prodeje se propadají napříč regiony

V loňském roce se podle statistiky společnosti Trigema v regionech prodalo 4 440 nových bytů. V roce 2017 přitom prodeje v regionech překonaly i hlavní město, a to o 600 prodaných bytů. Celkem se předloni regionální prodeje vyšplhaly na 6 100 nových bytových jednotek a o rok dříve na pět tisíc bytů.
„Zatímco v Praze se během posledních tří měsíců podle prvních odhadů poptávka zvedla a ceny nových bytů opět zdražily, v levnějších regionech došlo k dalšímu výraznému propadu,“ říká Marcel Soural.
K poklesu poptávky v regionech došlo především ve druhé polovině roku, kdy pokračoval růst hypotečních sazeb a ČNB opět přitvrdila proti hypotékám. Prodeje se propadly meziročně téměř o třetinu. Pokles prodejů o desítky procent zaznamenala většina regionů v čele s krajem Jihomoravským, Středočeským a Plzeňským.
Největší mezikvartální propad registroval Plzeňský kraj, a to o více než dvě třetiny. Pozadu nezůstal ani Jihomoravský kraj, kde se prodalo téměř o polovinu méně bytů. Ve Středočeském kraji byl pokles oproti třetímu čtvrtletí zhruba třetinový.
Zájem o nové bydlení naopak sílí v Olomouckém kraji, a to především v posledních dvou letech. Ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku ale poptávka po novém bydlení na Olomoucku překonala i tradičně silné regiony jako kraj Jihomoravský, Středočeský či Plzeňský.

Proč na kroky ČNB doplácí zejména regiony?

A proč na regulace ČNB a zdražování hypoték doplácí především regiony? Jádro pudla tkví především v poptávce. Zatímco v Praze si zdražující byty najdou zájemce i mezi investory, v regionech převažují zájemci, kteří pořizují bydlení převážně pro vlastní potřebu. A ti si za současných podmínek vlastní bydlení často nemohou dovolit, případně musí slevovat ze svých nároků.
V letošním roce by měla poptávka v regionech i nadále ochlazovat. Prodeje by se měly podle odhadů developerů pohybovat v rozmezí od 3 500 do 4 000 nových bytů. „Letos lze předpokládat, že se poptávka opět soustředí do okolí metropolí, jakými jsou Praha a Brno a některých dalších větších měst. To se bude nejspíše týkat Olomouce, Plzně a možná i Pardubic,“ míní Marcel Soural.
Průměrná cena mimo Prahu a Brno by měla růst jen mírně. „Někde může dokonce stagnovat či dokonce klesat. Lidé budou vyhledávat takové byty, odkud se dostanou relativně rychle do práce a zároveň tam, kde je vybudovaná infrastruktura v podobě obchodů, služeb či různých úřadů. V té souvislosti budou samozřejmě dávat přednost regionům s vyšší průměrnou mzdou,“ dodává Marcel Soural.
Stále populárnějším řešením jsou například rodinné domy v okolí Brna. „Dostupné rodinné domy za Brnem konkurují větším bytům ve městě. Uvnitř samotného Brna se staví jen velmi málo, byty tak zdražují a lidé se stěhují za město. Proces suburbanizace jede na plné obrátky. Lidé raději obětují svůj čas dojížděním z rodinného domku za Brnem, než aby kupovali velký a drahý byt ve městě, na který často po zpřísnění podmínek hypotečního financování dosahují těžce,“ říká výkonný ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý.