Regulace předčasného splacení může hypotéky zdražit a znepřístupnit

„Na první pohled se může zdát rozhodnutí ČNB jako pozitivní krok pro žadatele o hypotéky. Ovšem hned na druhý pohled může tento krok zapůsobit jako nástroj, který hypotéky dále zdraží, a ještě více znepřístupní. Předpokládám, že ve střednědobém horizontu banky promítnou riziko předčasného splacení do úrokových sazeb, aby si hrozící ztráty vynahradily. To by pak lidé samozřejmě negativně pocítili. Důležitým faktorem také bude, jak moc tento krok ovlivní délky a úroky fixací,“ vysvětluje Roman Weiser, obchodní ředitel Bidli.

Podrobně jsme o účelně vynaložených nákladech při předčasném splacení hypotečního úvěru psali zde.

Banky zatím novou regulaci České národní banky rozebírají a nemají jasno, zda rozhodnutí přinese zdražení, či další zhoršení dostupnosti hypoték. Například Wüstenrot hypoteční banka uvedla, že se stanoviskem České národní banky k nákladům za předčasné splacení úvěru, které vydala ve čtvrtek, momentálně zabývá a jeho dopady
analyzuje.
ČNB naposledy zpřísnila poskytování hypoték loni v říjnu, kdy vydala doporučení, že výše dluhu žadatele nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a současně by zájemce o hypotéku měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu. Výjimku může tvořit jen pět procent poskytnutých hypoték.

Klienti ztratí k hypotékám respekt

„Další regulování současné hranice úhrady za předčasné splacení hypotéky považuji za nešťastné. Takováto až absolutní ochrana spotřebitele může totiž vést k určité podobě morálního hazardu ze strany klientů, tedy že již nebudou muset tak zodpovědně zvažovat svůj smluvní vztah s bankou. Mezi klientem a bankou je dán určitý obchodní vztah, který má své podmínky, ty jsou nyní přesně definovány a obě strany by měly mít právo naplánovat například i náklady spojené s tímto smluvním vztahem. A mezi ty patří i náklady na zajištění úvěrových peněz na straně banky nebo náklady na získání, či zpracování hypotéky,“ popisuje svůj pohled na věc Milan Roček, partner RE/MAX Finance.
Podle něj není dobré umožnit klientovi libovolně, kdykoli a bez respektu k uzavřené smlouvě střídat banky, jak se mu zachce. Roček říká, že se tím vytvoří hůře předvídatelné prostředí pro banky, a to se dříve nebo později promítne výši úrokových sazeb u hypoték.

Z extrému do extrému

Ještě zhruba před třemi lety byly sankce bank za předčasné splacení nepřiměřeně vysoké. Teď se dostáváme podle Ročka do druhého extrému, kdy si klient bude moci dělat co chce nezávisle na tom, jaké má banka s jejich smluvním vztahem náklady.
I další oslovený odborník Daniel Horňák, hypoteční specialista ze společnosti ChytryHonza.cz považuje regulaci účelně vynaložených nákladů za nesmysl. „Na pohled to vypadá moc hezky, klienti ušetří při opuštění banky a případném přechodu k jiné značné peníze, banky tak konečně nebudou vydírat klienty, je to líbivé a zní to perfektně,“ popisuje klady regulace Horňák, ale jedním dechem dodává, že to tak jednoduché není.
„Pokud si koupím peníze za nějakou hodnotu a domluvím se na jejích půjčení na danou dobu, očekávám nějaký zisk a mám s tím spojené určité náklady. Jestliže mi tato dohoda končí v polovině domluvené doby, mám jako podnikatel určitou ztrátu. Ať už je to ztráta v důsledku toho, že musím tyto peníze znovu půjčit, tak je navíc nemusím půjčit za stejnou cenu, ale daleko levněji, protože v té době budou peníze levnější, ačkoliv já sám jsem si je půjčil v minulosti dráž,“ objasňuje Horňák.
ČNB podle něj tedy fakticky diktuje bankám, jakou mohou mít ztrátu z jejich podnikání. Banky pravděpodobně promítnou deficit do svých rizikových nákladů a tím pádem se dočkáme zdražení hypotečních úvěrů.
Na první pohled tedy proklientská regulace předčasného splacení hypoték může mít negativní dopad na hypoteční trh, takže úrokové sazby u hypoték vzrostou a zájem klesne.