Věčné dilema zní: Je lepší kratší, nebo delší fixace úrokové sazby? I když odhlédneme od aktuálních nabídek hypotečních bank, odpověď není zdaleka jednoznačná. Každá z variant má svá rizika i výhody. Zatímco u kratší fixace hypotéky hrozí růst úrokových sazeb a s nimi spojené navýšení měsíční splátky, u delších sazeb je největším rizikem případná potřeba nemovitost prodat, zpeněžit a hypotéku splatit. U mimořádné splátky hypotéky přitom klient zaplatí až o čtvrtinu navíc.
Jedním ze základních rozhodujících kritérií při volbě fixace zůstává výše úrokové sazby. Banky svou cenovou politikou klienty vedou k čerpání hypoték buď spíše s kratší dobou fixace, nebo si je naopak snaží podržet co nejdéle. V posledním roce a půl extrémně nízkých úrokových sazeb se banky pokoušejí klienty lákat spíše na dlouhé sazby, a tak přicházejí i s nabídkami stejné úrokové sazby jako pro 3 a 5leté fixace i na dobu 7 let. To se projevilo i ve statistikách ČNB.
Česká národní banka (ČNB) sleduje důkladněji hypoteční úvěry od počátku roku 2013 na čtvrtletní bázi. Od Fincentrum Hypoindexu se odlišuje metodikou poměrně významně – v prvé řadě sleduje veškeré hypoteční úvěry, nikoli pouze hypotéky na bydlení. Do stejné kolonky se tak dostávají i neúčelové americké hypotéky a hypotéky jiných subjektů než domácností. I proto jsou úrokové sazby vykazované ČNB vyšší, než kolik vychází z dat Fincentrum Hypoindexu sledujícího pouze hypoteční úvěry na bydlení domácností.
Odlišná metodika se projevuje i v dalších oblastech. Například v podílu jednotlivých fixací úrokových sazeb. Zatímco podíl variabilních fixací u nových hypoték dle Fincentrum Hypoindexu dosahoval řádově 5 – 7 % a u jednoletých i vlivem cenové politiky bank klesal pod 5 %[1], podle statistiky ČNB dosahoval v 1. čtvrtletí 2015 souhrnně na 38,34 % a o čtvrtletí dříve dokonce na 52,37 %. Příčinou budou pravděpodobně hypotéky developerů na výstavbu, které jsou ve statistikách také zahrnuty.
Tabulka 1: Podíl nových hypoték dle fixace úrokových sazeb
|
Floating a do 1 roku včetně |
Nad 1 rok a do 5 let včetně |
Nad 5 let a do 10 let včetně |
Nad 10 let |
|
|
1. čtvrtletí 2015 |
38,34% |
49,02% |
10,21% |
2,43% |
|
4. čtvrtletí 2014 |
52,37% |
37,59% |
8,26% |
1,77% |
|
3. čtvrtletí 2014 |
34,27% |
54,95% |
9,06% |
1,72% |
|
2. čtvrtletí 2014 |
28,04% |
61,34% |
8,56% |
2,06% |
|
1. čtvrtletí 2014 |
34,72% |
57,10% |
6,04% |
2,15% |
|
4. čtvrtletí 2013 |
37,86% |
54,88% |
4,15% |
3,11% |
|
3. čtvrtletí 2013 |
33,55% |
57,31% |
5,30% |
3,84% |
|
2. čtvrtletí 2013 |
29,91% |
58,96% |
3,79% |
7,34% |
|
1. čtvrtletí 2013 |
35,39% |
54,21% |
4,49% |
5,90% |
Zdroj: Databáze ARAD, ČNB, vlastní výpočty
ČNB bohužel slučuje veškeré fixace mezi 1letou a 5letou včetně do jediné kategorie. Není tak možné zjistit, zda lidé preferují spíše 3leté, nebo 5leté fixace. Mezi těmito byl přitom sváděn poměrně zajímavý boj zejména v obdobích, kdy banky hrály šachy s úrokovými sazbami jednotlivých fixací. Souhrnně ale jejich podíl spíše klesá, a to pravděpodobně s ohledem na akční nabídky 7letých fixací za cenu 5leté.
Zájem o extrémně dlouhé fixace úrokových sazeb hypoték nad 10 let postupně klesá. Snižuje se i jejich podíl v nesplacených úvěrech v portfoliích bank a naopak přibývají, byť pozvolným tempem, hypotéky s fixací sazeb mezi 1 a 5 lety včetně.
Tabulka 2: Podíl nesplacených hypoték dle fixace úrokových sazeb
|
Floating a do 1 roku včetně |
Nad 1 rok a do 5 let včetně |
Nad 5 let a do 10 let včetně |
Nad 10 let |
|
|
1. čtvrtletí 2015 |
25,69% |
52,00% |
10,59% |
11,71% |
|
4. čtvrtletí 2014 |
26,23% |
51,38% |
10,48% |
11,90% |
|
3. čtvrtletí 2014 |
25,97% |
51,20% |
10,26% |
12,56% |
|
2. čtvrtletí 2014 |
26,55% |
50,29% |
10,30% |
12,86% |
|
1. čtvrtletí 2014 |
26,63% |
49,64% |
10,45% |
13,28% |
|
4. čtvrtletí 2013 |
25,35% |
50,61% |
10,81% |
13,22% |
|
3. čtvrtletí 2013 |
25,24% |
50,02% |
11,18% |
13,55% |
|
2. čtvrtletí 2013 |
25,30% |
48,91% |
11,50% |
14,28% |
|
1. čtvrtletí 2013 |
25,82% |
47,94% |
11,84% |
14,40% |
Zdroj: Databáze ARAD, ČNB, vlastní výpočty
Hypotéky s nejkratší dobou fixace se drží na stabilní úrovni, a to navzdory vysokému zájmu o nové hypotéky s variabilní a jednoletou sazbou. Důvodem bude pravděpodobně vyšší flexibilita jejich majitelů, kteří jsou ochotni se pravidelně stěhovat mezi bankami za lepšími úrokovými sazbami.
[1] Od května 2012 Fincentrum Hypoindex podíl jednotlivých fixací nesleduje.
