Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Cena vašeho bytu klesla, ani o tom nevíte!

Cena vašeho bytu klesla, ani o tom nevíte!

Když v inzerátu vidíte cenu podobného bytu, jako je ten váš, neznamená to, že tuto sumu utržíte při prodeji. Prodejní cena je výsledkem jednání s kupujícími, a je-li váš byt v regionu a lokalitě, která je v úpadku, nečekejte žádné zázraky.

Také nezapomínejte na inflaci vytvářející nominální iluzi, které se snadno podlehne! Vedle toho je nutné zohlednit i změnu kupní síly používané peněžní jednotky – jiná nominální cena by byla v korunách dnešních, jiná v korunách československých. Působících vlivů je mnoho a mnohé nemusí být na první pohled zřejmé.

Realitní trh je značně neefektivní, neprůhledný, a málo likvidní. Velký význam tu mají důvěrné informace, roli hraje i expertní znalost trhu. Inzeráty třeba říkají, že na určitém místě v určitém čase lze určitý typ jednotky koupit za nějakou nominální částku. Realizační ceny, za které se zde byty skutečně prodávají, mohou být ale i znatelně nižší. Také právě proto bývají služby realitních expertů a poradců žádány a dobře ceněny. Při stanovení kupní ceny svou roli zastává vyjednávání a smlouvání – vítězí do značné míry ten, kdo dokáže dojednat cenu a podmínky ve svůj prospěch.

Obrázek 1: Reálná cena bytu je ovlivněna mnoha faktory, nejenom inflací, ale i produktivitou, mobilitou nebo investiční hodnotou konkrétní bytové jednotky.

radovan-novotny-realitni-trh-01

Zcela shodný byt ve stejném domě nacházející se třeba v okresním městě, nebo třeba někde v Horní Dolní, bude mít vždy jinou cenu. Souvisí to nejenom s cenou pozemku. Cena je výsledkem jednání mezi dvěma stranami, označovanými jako nabídka poptávka. Je známo, že nabídka a poptávka na sebe působí právě prostřednictvím ceny. Je-li obecně nabídka velká, bude cena pravděpodobně tlačena dolů.

Pokud se třeba velký počet horníků po uzavření dolů rozhodne nějaký region trvale opustit a přestěhovat se, vznikne na trhu s bydlením v místě zakonzervovaných dolů převis nabídky nad poptávkou. To se může odrazit jak v nájemném, tak v tržním ocenění zdejších bytů – nájemné zde bude mít tendenci klesat a ceny bytů také. Naopak v regionu, kam příliv pracovníků směřuje, se bude poptávka na trhu bydlení pravděpodobně zvyšovat. Pokud by zvýšenou poptávku nemohla nabídka uspokojit, došlo by zde pravděpodobně ke zvýšení cen bytů. Pak se realizační ceny zvýší, developerům se vyplatí stavět byty třeba i při vyšších nákladech. Všechny tyto úvahy platí za jinak stejných podmínek – ceteris paribus.

Region a lokalita a další faktory předurčují investiční potenciál nemovitosti a zájem v případě budoucího prodeje. Nemovitost nacházející se v centru dění a bohatším městě bude vždy dražší než nemovitost v chudším městě – nabízí totiž vyšší míru výnosnosti. Svou roli hraje územní plán, jak v pozitivním, tak negativním smyslu. Meziregionální rozdíly se v průběhu času prohlubují a lze předpokládat, že se budou prohlubovat i nadále.

Reálný růst kapitálové hodnoty není nikdy jistý

Obvyklá cena, která je v daném časoprostoru za byt placena, je odrazem aktuální nabídky a poptávky. Když je prodávající v nevýhodné pozici, například při nuceném prodeji, může být ochoten ve své tísni cenu snížit i pod cenu obvyklou.

Prodávající nemusí být pouze pod tlakem, také nemusí vědět, co prodává, a naopak kupující nemusí vědět, co kupuje.

Aby to nebylo příliš jednoduché, je zapotřebí rozlišovat mezi cenou nominální a cenou reálnou. Nominální cena je ta, kterou vidíme v realitní inzerci nebo kupní smlouvě, reálná pak odráží cenovou inflaci a kupní sílu peněz. Peněžní jednotka dnešních měn není stabilní jednotkou, její kupní síla se vlivem inflace anebo měnových reforem v čase mění.

Byt je reálným aktivem, jehož (nominální) cena roste s objemem peněžní zásoby, respektive s inflací. Pěkný příklad, jak se špatně orientujeme podle nominálních cen, uvedl americký ekonom Robert Shiller (*1946): „(…) lidé si stále dobře pamatují cenu, kterou platili za svou předcházející nemovitost kdysi dávno, a jsou tedy překvapeni rozdílem mezi tehdejší cenou (kdy ceny obecně byly na nižší úrovni včetně  spotřebních cen) a současnou cenou.“ 

Mediálně bývá vytvářeno očekávání, že v dlouhodobém horizontu budou ceny nemovitostí růst – už se moc nehovoří o nutnosti rozlišovat mezi cenou reálnou a nominální. Robert Shiller na datech ze Spojených států ukázal, že v dlouhém období ke zvyšování cen domů, na rozdíl od všeobecného přesvědčení, v reálném vyjádření nedošlo. Reálné ceny i klesaly, stagnovaly a vykazovaly extrémy. Za tímto účelem Shiller publikoval reálný, o inflaci upravený index cen domů, vynesený společně s vývojem indexu cen reálných stavebních nákladů (1979 = 100) a vývojem populace, viz Obrázek 2.

Obrázek 2: Dlouhodobý vývoj reálných cen domů v USA, reálné ceny domů v USA vykazují pozoruhodnou tendenci k návratu k úrovni roku 1890.  

radovan-novotny-realitni-trh-02

Zdroj: Business Insider, R. Shiller

Skutečnost, že reálné ceny vykazují až pozoruhodnou tendenci k návratu k úrovni roku 1890, se Shiller pokusil vysvětlit třemi faktory. Prvním je, že existuje mobilita umožňující lidem i firmám stěhovat se a optimalizovat své náklady na bydlení a místo pro podnikání. Rostoucí ceny nemovitostí také zvyšují tlak pro zmírnění omezení pro využití volných ploch a vedle toho také působí dopad zlepšování stavebních technologií a související růst produktivity stavebních prací.

Přidejme, že svou roli hraje úvěrový cyklus a udržitelnost růstu zadlužení. Pokles tempa růstu úvěrů na bydlení se pravděpodobně odrazí v ochabnutí poptávky a poklesu cen nemovitostí. Může to být třeba v situaci, kdy na hypoteční trh negativně dopadnou důsledky bankovní krize a úvěrové tísně.

Z grafu také vyplývá, že není zřejmé, že by změna cen souvisela se změnou stavebních nákladů, úrokových sazeb nebo populace. I přes zdvojnásobení počtu obyvatel byly třeba ve Spojených státech na konci třicátých let 20. století reálné ceny domů asi o 35 procent pod úrovní z devadesátých let 19. století. I když se po roce 1950 počet obyvatel zdvojnásobil a stavební náklady rostly, po asi tři dekády nebyl výsledek střetu nabídky s poptávkou takový, aby reálné ceny domů zásadněji vzrostly.

Tržní cena a hodnota

Uvažujeme-li o investičním bytu, je nutné odlišovat tržní cenu a hodnotu. Nemovitost je k dispozici za nějakou tržní cenu, která se v porovnání s cenami jinými a cenami dřívějšími může jevit jako třeba i velmi výhodná. Jenže tato „tržní“ hodnota je úplně něco jiného, než je hodnota „investiční“.

Investiční hodnota bytu se odvíjí od toho, kolik byt může vydělávat – kolik lze inkasovat na nájemném (jaký zájem o byty této velikosti v této lokalitě, jak snadno to lze pronajmout) a jakou míru výnosu lze v dlouhodobém výhledu očekávat. Byty v činžovním domě, které se v důsledku vývoje v dané lokalitě ocitnou poblíž dálnice, pravděpodobně nebudou tolik vyhledávány jako byty o několik ulic dále s výhledem do zeleně.

Chce to mít tak trochu křišťálovou kouli a odhadovat, jak se lokalita a význam regionu promění, jak se bude v budoucnu vyvíjet poptávka po nájemním bydlení nebo zda výnosy neohlodá budoucí regulace a daně.

Zatímco tržní cena je založena na aktuální poptávce a nabídce a faktory, které zde působí, „investiční hodnota“ je unikátní s ohledem na konkrétní investiční záměr. Pokud třeba přestavba velké bytové jednotky na dvě menší umožní zlepšit schopnost inkasovat nájemné, investiční hodnota tohoto bytu bude lukrativnější (v porovnání s alternativou, kdy je poptávka po nájmu velkého bytu malá).

Hodnota konkrétní nemovitosti může vlivem působících faktorů, jako je změna významu lokality nebo stavebně-technického stavu klesat (a naopak). Mezi fundamentální faktory bývá zahrnována lokalita (atraktivita, spádovost, dopravní dostupnost, zaměstnanost v okolí a v regionu – příchod významného zaměstnavatele aj.), míra nasycení trhu, demografický a socioekonomický vývoj (počet prvních kupujících, struktura rodiny a vývoj počtu obyvatel), stavebně-technický stav (nebo udržitelnost stavu nemovitosti ke stanovenému účelu), efektivnost využití prostor, hodnota pozemku, územní plán a jeho změny.

Hodnotu nemovitosti určuje do značné míry lokalita, ve které se nemovitost nachází – o prostory v jedné ulici mohou mít nájemníci enormní zájem, zatímco o několik desítek metrů může být výnos z nájmu nesrovnatelně nižší.

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (781)
 
Ne. (353)
 Celkem hlasovalo 1134 čtenářů

Cena vašeho bytu klesla, ani o tom nevíte! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 05.08.2016 00:00 Mladým se plní sny o bydlení

Vlastní bydlení si pořizují stále mladší lidé. Věková hranice se za poslední rok posunula dokonce pod hranici 40 let. Mladým pomáhají plnit sny především velmi příznivé podmínky na hypotečním trhu. Nechtějí ale bydlet stejně jako jejich rodiče. Co je pro mladé při výběru bytu nejdůležitější?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (84)
 
Spíše ano. (16)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 150 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »