Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Cena vašeho bytu klesla, ani o tom nevíte!

Cena vašeho bytu klesla, ani o tom nevíte!

Když v inzerátu vidíte cenu podobného bytu, jako je ten váš, neznamená to, že tuto sumu utržíte při prodeji. Prodejní cena je výsledkem jednání s kupujícími, a je-li váš byt v regionu a lokalitě, která je v úpadku, nečekejte žádné zázraky.

Také nezapomínejte na inflaci vytvářející nominální iluzi, které se snadno podlehne! Vedle toho je nutné zohlednit i změnu kupní síly používané peněžní jednotky – jiná nominální cena by byla v korunách dnešních, jiná v korunách československých. Působících vlivů je mnoho a mnohé nemusí být na první pohled zřejmé.

Realitní trh je značně neefektivní, neprůhledný, a málo likvidní. Velký význam tu mají důvěrné informace, roli hraje i expertní znalost trhu. Inzeráty třeba říkají, že na určitém místě v určitém čase lze určitý typ jednotky koupit za nějakou nominální částku. Realizační ceny, za které se zde byty skutečně prodávají, mohou být ale i znatelně nižší. Také právě proto bývají služby realitních expertů a poradců žádány a dobře ceněny. Při stanovení kupní ceny svou roli zastává vyjednávání a smlouvání – vítězí do značné míry ten, kdo dokáže dojednat cenu a podmínky ve svůj prospěch.

Obrázek 1: Reálná cena bytu je ovlivněna mnoha faktory, nejenom inflací, ale i produktivitou, mobilitou nebo investiční hodnotou konkrétní bytové jednotky.

radovan-novotny-realitni-trh-01

Zcela shodný byt ve stejném domě nacházející se třeba v okresním městě, nebo třeba někde v Horní Dolní, bude mít vždy jinou cenu. Souvisí to nejenom s cenou pozemku. Cena je výsledkem jednání mezi dvěma stranami, označovanými jako nabídka poptávka. Je známo, že nabídka a poptávka na sebe působí právě prostřednictvím ceny. Je-li obecně nabídka velká, bude cena pravděpodobně tlačena dolů.

Pokud se třeba velký počet horníků po uzavření dolů rozhodne nějaký region trvale opustit a přestěhovat se, vznikne na trhu s bydlením v místě zakonzervovaných dolů převis nabídky nad poptávkou. To se může odrazit jak v nájemném, tak v tržním ocenění zdejších bytů – nájemné zde bude mít tendenci klesat a ceny bytů také. Naopak v regionu, kam příliv pracovníků směřuje, se bude poptávka na trhu bydlení pravděpodobně zvyšovat. Pokud by zvýšenou poptávku nemohla nabídka uspokojit, došlo by zde pravděpodobně ke zvýšení cen bytů. Pak se realizační ceny zvýší, developerům se vyplatí stavět byty třeba i při vyšších nákladech. Všechny tyto úvahy platí za jinak stejných podmínek – ceteris paribus.

Region a lokalita a další faktory předurčují investiční potenciál nemovitosti a zájem v případě budoucího prodeje. Nemovitost nacházející se v centru dění a bohatším městě bude vždy dražší než nemovitost v chudším městě – nabízí totiž vyšší míru výnosnosti. Svou roli hraje územní plán, jak v pozitivním, tak negativním smyslu. Meziregionální rozdíly se v průběhu času prohlubují a lze předpokládat, že se budou prohlubovat i nadále.

Reálný růst kapitálové hodnoty není nikdy jistý

Obvyklá cena, která je v daném časoprostoru za byt placena, je odrazem aktuální nabídky a poptávky. Když je prodávající v nevýhodné pozici, například při nuceném prodeji, může být ochoten ve své tísni cenu snížit i pod cenu obvyklou.

Prodávající nemusí být pouze pod tlakem, také nemusí vědět, co prodává, a naopak kupující nemusí vědět, co kupuje.

Aby to nebylo příliš jednoduché, je zapotřebí rozlišovat mezi cenou nominální a cenou reálnou. Nominální cena je ta, kterou vidíme v realitní inzerci nebo kupní smlouvě, reálná pak odráží cenovou inflaci a kupní sílu peněz. Peněžní jednotka dnešních měn není stabilní jednotkou, její kupní síla se vlivem inflace anebo měnových reforem v čase mění.

Byt je reálným aktivem, jehož (nominální) cena roste s objemem peněžní zásoby, respektive s inflací. Pěkný příklad, jak se špatně orientujeme podle nominálních cen, uvedl americký ekonom Robert Shiller (*1946): „(…) lidé si stále dobře pamatují cenu, kterou platili za svou předcházející nemovitost kdysi dávno, a jsou tedy překvapeni rozdílem mezi tehdejší cenou (kdy ceny obecně byly na nižší úrovni včetně  spotřebních cen) a současnou cenou.“ 

Mediálně bývá vytvářeno očekávání, že v dlouhodobém horizontu budou ceny nemovitostí růst – už se moc nehovoří o nutnosti rozlišovat mezi cenou reálnou a nominální. Robert Shiller na datech ze Spojených států ukázal, že v dlouhém období ke zvyšování cen domů, na rozdíl od všeobecného přesvědčení, v reálném vyjádření nedošlo. Reálné ceny i klesaly, stagnovaly a vykazovaly extrémy. Za tímto účelem Shiller publikoval reálný, o inflaci upravený index cen domů, vynesený společně s vývojem indexu cen reálných stavebních nákladů (1979 = 100) a vývojem populace, viz Obrázek 2.

Obrázek 2: Dlouhodobý vývoj reálných cen domů v USA, reálné ceny domů v USA vykazují pozoruhodnou tendenci k návratu k úrovni roku 1890.  

radovan-novotny-realitni-trh-02

Zdroj: Business Insider, R. Shiller

Skutečnost, že reálné ceny vykazují až pozoruhodnou tendenci k návratu k úrovni roku 1890, se Shiller pokusil vysvětlit třemi faktory. Prvním je, že existuje mobilita umožňující lidem i firmám stěhovat se a optimalizovat své náklady na bydlení a místo pro podnikání. Rostoucí ceny nemovitostí také zvyšují tlak pro zmírnění omezení pro využití volných ploch a vedle toho také působí dopad zlepšování stavebních technologií a související růst produktivity stavebních prací.

Přidejme, že svou roli hraje úvěrový cyklus a udržitelnost růstu zadlužení. Pokles tempa růstu úvěrů na bydlení se pravděpodobně odrazí v ochabnutí poptávky a poklesu cen nemovitostí. Může to být třeba v situaci, kdy na hypoteční trh negativně dopadnou důsledky bankovní krize a úvěrové tísně.

Z grafu také vyplývá, že není zřejmé, že by změna cen souvisela se změnou stavebních nákladů, úrokových sazeb nebo populace. I přes zdvojnásobení počtu obyvatel byly třeba ve Spojených státech na konci třicátých let 20. století reálné ceny domů asi o 35 procent pod úrovní z devadesátých let 19. století. I když se po roce 1950 počet obyvatel zdvojnásobil a stavební náklady rostly, po asi tři dekády nebyl výsledek střetu nabídky s poptávkou takový, aby reálné ceny domů zásadněji vzrostly.

Tržní cena a hodnota

Uvažujeme-li o investičním bytu, je nutné odlišovat tržní cenu a hodnotu. Nemovitost je k dispozici za nějakou tržní cenu, která se v porovnání s cenami jinými a cenami dřívějšími může jevit jako třeba i velmi výhodná. Jenže tato „tržní“ hodnota je úplně něco jiného, než je hodnota „investiční“.

Investiční hodnota bytu se odvíjí od toho, kolik byt může vydělávat – kolik lze inkasovat na nájemném (jaký zájem o byty této velikosti v této lokalitě, jak snadno to lze pronajmout) a jakou míru výnosu lze v dlouhodobém výhledu očekávat. Byty v činžovním domě, které se v důsledku vývoje v dané lokalitě ocitnou poblíž dálnice, pravděpodobně nebudou tolik vyhledávány jako byty o několik ulic dále s výhledem do zeleně.

Chce to mít tak trochu křišťálovou kouli a odhadovat, jak se lokalita a význam regionu promění, jak se bude v budoucnu vyvíjet poptávka po nájemním bydlení nebo zda výnosy neohlodá budoucí regulace a daně.

Zatímco tržní cena je založena na aktuální poptávce a nabídce a faktory, které zde působí, „investiční hodnota“ je unikátní s ohledem na konkrétní investiční záměr. Pokud třeba přestavba velké bytové jednotky na dvě menší umožní zlepšit schopnost inkasovat nájemné, investiční hodnota tohoto bytu bude lukrativnější (v porovnání s alternativou, kdy je poptávka po nájmu velkého bytu malá).

Hodnota konkrétní nemovitosti může vlivem působících faktorů, jako je změna významu lokality nebo stavebně-technického stavu klesat (a naopak). Mezi fundamentální faktory bývá zahrnována lokalita (atraktivita, spádovost, dopravní dostupnost, zaměstnanost v okolí a v regionu – příchod významného zaměstnavatele aj.), míra nasycení trhu, demografický a socioekonomický vývoj (počet prvních kupujících, struktura rodiny a vývoj počtu obyvatel), stavebně-technický stav (nebo udržitelnost stavu nemovitosti ke stanovenému účelu), efektivnost využití prostor, hodnota pozemku, územní plán a jeho změny.

Hodnotu nemovitosti určuje do značné míry lokalita, ve které se nemovitost nachází – o prostory v jedné ulici mohou mít nájemníci enormní zájem, zatímco o několik desítek metrů může být výnos z nájmu nesrovnatelně nižší.

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (775)
 
Ne. (350)
 Celkem hlasovalo 1125 čtenářů

Cena vašeho bytu klesla, ani o tom nevíte! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 01.07.2016 00:00 Kdy může zůstavitel vydědit nepominutelné dědice?

Jaké zákonné důvody poskytuje zůstaviteli občanský zákoník, aby mohl vydědit nepominutelného dědice? Může zůstavitel vydědit nepominutelného dědice, pokud je zadlužen natolik, že se nezachová povinný díl pro potomky dědice? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 30.06.2016 00:00 Bydlíte v luxusním bytě a ani o tom nevíte

Zájem o luxusní bydlení v České republice neustále roste. Luxus již není pouze doménou zahraničních kupců, ale stále častěji i tuzemských zájemců, kteří si luxus mohou dovolit. Jak luxusní nemovitost vypadá a kolik může vydělat? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 27.06.2016 00:00 Kupujete nebo prodáváte byt? Nenaleťte na triky a podvody zprostředkovatelů

Profese realitního makléře je v České republice velice populární, živí se jí téměř 14 500 lidí. Regulace realitních zprostředkovatelů je zatím v Česku v plenkách a tak není divu, že obrovské objemy obchodovaných peněz lákají nejednoho nepoctivého makléře. Jak se vyhnout trikům a podvodům realitních makléřů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 27.06.2016 19:25

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

01.07.2016 11:57 Evropskou třídu čekají investice za miliardy

Prodloužení linky metra A směrem k letišti přilákalo do Prahy 6 pozornost řady developerů. Na povznesetní Evropské třídy se chce zaměřit i město. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

30.06.2016 13:36 Prodává se zámeček Masarykova kancléře

Neorenesanční zámeček v Praze-Hodkovičkách, kterou vlastnil i prvorepublikový politik a kancléř Tomáše G. Masaryka a Edvarda Beneše Přemysl Šámal, je na prodej. Cena nebyla zveřejněna. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

29.06.2016 15:26 Metropolitní plán pro Prahu prověří odborníci

Metropolitní plán pro Prahu musí začít platit v roce 2020, kdy vyprší čas stávajícímu územnímu plánu. Přestože konečná verze dokumentu, který rozhodne o budoucích možnostech výstavby na území Prahy, leží na pražském magistrátě již od konce května, město se mu bude věnovat až v září. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

28.06.2016 14:35 Funkcionalistickou vilu z roku 1939 můžete zachránit za 85 milionů

Majitel funkcionalistické vily na Petřinách se chystá srovnat dům z roku 1939 se zemí. Občanům a zastupitelům města se nelíbí, že by na jeho místě měl vyrůst moderní dům s třinácti byty a podzemním patrem. Majitel, který zaplatil za vilu 23,45 milionů korun, je ochotný  jí za 85 milionů korun prodat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1035)
 
Ne. (1429)
 
Nevím. (36)
 Celkem hlasovalo 2500 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »