Text: Radomíra Papoušková
01. 02. 2018
Metr čtvereční stojí v Praze 85 tisíc korun. Bytů je ale nedostatek
Loňský rok byl na realitním trhu ve znamení zdražování. Ceny prodávaných bytů vzrostly o 20 procent na více než 85 tisíc korun na m2. Počet prodaných bytů meziročně klesl o 17,3 procenta na 5 500. Ukázaly to aktuální analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Central Group.
V roce 2017 se v Praze prodalo o 1 100 nových bytů méně než o rok před tím. Před loni se dohromady prodalo 6 650 nových bytů, o rok později se prodalo „jen“ 5 500 bytových jednotek. Rostoucí ceny a nedostatečná nabídka se tak promítá do celkových prodejů.
Podle analýzy se v posledním čtvrtletí roku 2017 se prodalo 1 450 bytů, nejvíce z nich v Praze 9 (27 %), v Praze 5 (22 %) a Praze 10 (16 %). Naopak nejméně jich bylo v Praze 2 (1%) a šesté městské části (2 %).
„Na pražském developerském trhu se v loňském roce prodalo pouze 5 500 bytů, což představuje meziroční pokles o 17 %. Hodnota prodaných bytů v Praze zůstává na úrovni roku 2016, a to 31 mld. Kč. Trh i nadále brzdí zdlouhavé povolovací procesy, v jejichž důsledku bylo od ledna do listopadu 2017 vydáno povolení pouze na 2 028 nových bytů. Odhadujeme, že počet prodaných bytů v letošním roce ještě klesne na 5 000 a jejich cena se zvýší zhruba o 3 až 5 %,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.
Graf 1.: Vývoj počtu prodaných a zahájených bytů
Ceny bytů rostou už od roku 2015 a v růstu budou pokračovat
V cenách nemovitostí nastal zlom ve druhém čtvrtletí roku 2015. Tehdy se ceny nově prodaných bytů pohybovaly kolem 55 tisíc korun za m2. Na konci prosince loňského roku se ceny vyšplhaly už na 85 223 korun za m2.
Nabídkové ceny, respektive reálné ceny, za které může zájemce byt koupit, jsou momentálně dokonce o 7,5 procenta vyšší než prodejní ceny z posledního čtvrtletí loňského roku. Nabídkové ceny tak prolomily hranici 90 tisíc korun za m2.
„Ještě před dvěma lety tvořily nové byty v Praze s cenou do 60 tisíc korun za m2 polovinu nabídky. O dva roky později to jsou pouhá dvě procenta. Již nyní je průměrná cena bytu v pražské novostavbě na 90 tisících za m2 a je klidně možné, že při pokračování umělého omezování nabídky se letos dočkáme i průměrné ceny nad 100 tisíc korun,“ uvádí šéf Central Group Dušan Kunovský.
Graf 2.: Vývoj průměrné ceny nových bytů v Praze
Proč je v Praze bytů nedostatek?
Hlavní důvody nedostatků bytů k prodeji, jsou dva. Prvním je zdlouhavý povolovací proces výstavby, který trvá až 10 let. Dalším důvodem je růst počtu obyvatel hlavního města Prahy, kdy ročně je zaznamenán nárůst o 10 500 lidí.
V roce 2017 počty nabízených bytů dramaticky klesly. Podle Marcela Sourala z Trigemy, jde o negativní zprávu. Meziroční propad nabídky je 8,8 procenta. Pouhé dvě procenta bytů se pohybuje v cenách pod 60 000 Kč/m2 s DPH. Podle Sourala je pak odhadovaná hodnota dostupných bytů na trhu přes 24,7 miliard korun.
Jako první se prodávají levnější byty a nové projekty jdou do prodeje s vyššími cenami, ceny pak mohou postupně klesat.
„Před čtyřmi lety bylo v nabídce developerů necelých 7 000 nových bytů. Ke konci minulého roku to však byla již pouze polovina. Bytů je na trhu nedostatek. Kvůli tomu, že se úřady buď bojí, nebo někdy dokonce vůbec nechtějí nové projekty povolat, si za ně většina zájemců bohužel připlatí o mnoho více, než tomu bylo v předchozích letech. V tomto směru zatím nevidíme žádný výraznější pokrok, že by se měla situace zlepšovat,“ vysvětluje Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.
Graf 3.: Vývoj nabídky dostupných bytů v Praze
Co čeká a nemine realitní trh
Developeři očekávají další propad v počtu nabízených bytů. Ceny bytových jednotek pak vzrostou o 3-5 procent podle Skanska Reality a o 5-10 procent podle Central Group. Každopádně ceny bytů budou ve svém růstu pokračovat. Další odhad je, že celková hodnota prodaných bytů klesne pod 30 miliard korun.
Ačkoli úrokové sazby u hypotečních úvěrů budou nejspíš nadále růst, stále jsou hypotéky levné. Developeři se nechali slyšet, že kdyby nabídka nevyla uměla omezena, ceny nemovitostí by mohly být cca o 25 procent nižší.
Jaká bude průměrná úroková sazba u hypoték, zkoušeli typovat realitní makléři Fincentrum Reality. Šedesát procent dotázaných předpokládá, že se průměrná sazba u hypoték bude pohybovat kolem 2,4 procent. „Trh se zatím chová předvídatelně. Hypotéky mírně zdražují, ale dopad na samotný realitní trh není nijak dramatický. Není tedy důvod k panice z omezení poptávky,“ říká Martin Fojtík, provozní ředitel Fincentra Reality.
