Obrana proti černým stavbám: Nově i žalobou proti nečinnému stavebnímu úřadu

Podnět stavebnímu úřadu

Nepovolenou stavbou může být nejen samostatná stavba, ale i její změna nebo terénní úprava, která je prováděna bez příslušného povolení, anebo v rozporu s takovým povolením.  Často jde o stavby, které zasahují na sousedův pozemek nebo ho zastiňují, anebo jiným způsobem souseda v užívání jeho nemovitosti omezují.
Podnět místně příslušnému stavebnímu úřadu může dát kdokoliv, nejen dotčený soused. V podnětu lze stavebnímu úřadu navrhnout, aby uskutečnil kontrolní prohlídku stavby. Ze zákona je totiž úřad povinen tyto prohlídky realizovat tehdy, vyžaduje-li to veřejný zájem.
Veřejným zájmem rozumíme požadavek, aby

• stavba byla prováděna v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a využívána jen k povolenému účelu
• stavba neohrožovala život a zdraví osob nebo zvířat nebo bezpečnost životního prostředí a jiné zákonem chráněné zájmy (zájmy památkové péče, archeologické nálezy nebo sousední stavby)
• se při výstavbě a užívání předcházelo důsledkům životních pohrom nebo havárií
• stavby neobsahovaly bezpečnostní, požární, hygienické, zdravotní nebo provozní závady

Sezná-li stavební úřad, že je stavba prováděna bez povolení, nařídí zastavení prací a odstranění stavby. Současně poučí stavebníka, že může ve třicetidenní lhůtě požádat o dodatečné povolení stavby. V rámci dodatečného stavebního řízení budou moci účastníci – například sousedé – uplatňovat svá práva. Pokud dojde ke schválení nového stavebního zákona, takto snadné to již nebude. Dodatečná legalizace totiž bude přípustná jen tehdy, jednal-li stavebník v dobré víře.

Zásahová žaloba při nečinnosti stavebního úřadu

Doposud byla jediná možnost obrany před nečinností stavebního úřadu, a to obrátit se na nadřízený stavební úřad s podnětem proti nečinnosti. V březnu letošního roku nově Nejvyšší správní soud v rozsudku č.j. 6 As 108/2019-39 ze dne 26. března 2021 otevřel cestu k podání tzv. zásahové žaloby  na úřad, který má něco učinit z moci úřední, ale neučiní.

Tuto žalobu ale nemůže podat každý, nýbrž pouze osoby, které by prostřednictvím žaloby chránily svá subjektivní práva. U řízení o odstranění černé stavby jsou to zpravidla sousedé, osoby dotčené touto stavbou. Zatímco podnět stavebnímu úřadu na zahájení řízení o odstranění černé stavby může dát kdokoliv, žalobu proti nečinnosti může podat jen ten, jehož práva jsou přímo dotčena.
Nesmí však jít o zneužití práva žalobce (například tehdy, pokud se soused se stavebníkem předtím domluvil, že mu stavba nevadí) a žalobce musí nejprve podat podnět k zahájení řízení o odstranění stavby stavebnímu úřadu. Poslední podmínkou je, že žalobce nemá jinou možnost, jak svá práva chránit ve správním řízení nebo u správního soudu.
Žalobu proti stavebnímu úřadu je možno podat do dvou měsíců ode dne, kdy se žalobce o nezákonném zásahu spočívajícím v nezahájení řízení úřadem dozvěděl. Vyhoví-li soud žalobě, učiní tak rozsudkem, ve kterém přikáže stavebnímu úřadu zahájit příslušné řízení o odstranění stavby.
To ale ještě neznamená, že ve stavebním řízení bude nařízeno odstranění stavby. Rozhodnutí zde přísluší stavebnímu úřadu. Odstranění nebude nařízeno například tehdy, když je odchylka od kolaudačního rozhodnutí v řádu centimetrů, anebo není-li bez dalších škod toto odstranění technicky proveditelné.