Pátek 15. listopadu. Svátek má Leopold.

Airbnb, nebo dlouhodobý pronájem?

Historický byt - interiér

David Bureš

Čím dál tím více majitelů nemovitostí v Praze si klade otázku, zda se vyplatí pronajímat byt krátkodobě. Hodně lidí má pocit, že by jim pronájem bytu například přes Airbnb mohl rapidně navýšit příjem. Je tomu ale skutečně tak?

Pro krátkodobé pronájmy není vhodný každý byt. Jak dopředu poznat, jestli se změna modelu na krátkodobé pronájmy u vašeho bytu vyplatí?

Pojďme se podívat na konkrétní klíčové faktory, podle kterých se rozhodnout, zda je pro vás krátkodobý pronájem ta správná cesta.

Lokalita

Prvním a nejdůležitějším faktorem je lokalita. Za poslední tři roky se v Praze okruh, kde jsou krátkodobé pronájmy výhodné, velmi rychle zužuje. Aktuálně nejlepší městskou částí je Praha 1 – Staré město, zejména kolem Staroměstského náměstí.

Krátkodobé pronájmy aktuálně dávají smysl pouze na pravé straně řeky, lukrativní území je ohraničeno Palackého náměstím, náměstím I. P. Pavlova a Florencí. Oblasti jako Holešovice, Letná, Karlín, Žižkov, Vinohrady či Anděl jsou dnes naopak vhodnější pro dlouhodobý pronájem. Taková je situace za předpokladu, že platíte všechny poplatky a daně a byt vám obstarává agentura.

Daně

Největší podíl na zužování okruhu vhodného pro krátkodobé pronájmy má skutečnost, že je nutné příjem z krátkodobého pronájmu danit jako příjem z podnikání dle paragrafu 7 daně z příjmu. Tím se majiteli zvýší odvody na sociální a zdravotní, navíc musí zaplatit daň z příjmu.

Většina lidí má navíc nemovitost nakoupenou na hypotéku jako fyzická osoba, takže jim banka nepovolí vložit daný byt do obchodního majetku, a tím pádem nemůžou použít odpisy ani úroky z hypotéky. U dvou a více krátkodobě pronajímaných nemovitostí je navíc jednoduché překročit limit pro registraci na DPH, což znamená 15% daň. K tomu všemu má majitel povinnost za každého ubytovaného zaplatit drobný rekreační poplatek.

Podle nové evropské směrnice budou muset Airbnb i Booking od roku 2021 povinně nahlašovat, kdo je příjemcem provize. Finanční úřad tak bude mít přehled o tom, kdo přesně byt pronajímá a zda platí či neplatí daně a povinné poplatky.

Mnoho majitelů si také neuvědomuje, že u krátkodobého pronájmu musí sami platit poplatky za internet, energie či plyn. Naproti tomu u dlouhodobého pronájmu nájemník vždy platí nájem plus poplatky.

Pro ilustraci se podívejme na konkrétní příklad: byt v novostavbě v Karlíně aktuálně při krátkodobém pronájmu generuje zhruba 21 tisíc Kč měsíčně. Z této částky pak ale musíme odečíst povinné poplatky, daně a další výdaje. Oproti tomu dlouhodobý pronájem vychází asi na 22 tisíc Kč plus poplatky. V tomto případě navíc částka zůstává stejná i po zdanění, daň je totiž nulová. Rozdíl v měsíčním čistém zisku je v tomto konkrétním případě asi 6 – 8 tis. Kč.

Čím dál tím více lidí, kteří nevlastní byt ve zmíněném okruhu, bude tedy oproti dlouhodobému pronájmu prodělávat.

Vybavení

Kromě toho je ale s krátkodobým pronájmem spojen ještě jeden velký výdaj: vybavení bytu. Aby byt mohl sloužit k ubytování turistů, musíte ho vybavit „do poslední lžičky“, což u 50 m2 bytu 2+kk znamená investici zhruba 300 – 400 tisíc Kč, pokud se chcete na současném konkurenčním trhu udržet.

Autor je expertem na investiční nemovitosti v Praze. Tedy jak sehnat ty výnosné nad 7 % p.a. a na to, jak v současných nemovitostech vydělat o 20 % více. 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

3 komentářů k článku “Airbnb, nebo dlouhodobý pronájem?”

  1. Martin napsal:

    Obchodní majetek
    … takže jim banka nepovolí vložit daný byt do obchodního majetku…

    Co je to za blábol? Odkdy musím žádat úvěrující banku abych si mohl vložit nemovitost do obchodního majetku?

    To se to zapisuje někam do katastru nebo co?
    Bavím se samozřejmě o podnikání jako OSVČ, ne o převodu nemovitosti na nějakou s.r.o.

  2. David Bureš napsal:

    Vklad nemovitosti s hypotékou do majetku firmy
    Dobrý den, Martine. Ano je to tak. Pokud si pozorně pročtete hypoteční úvěrovou smlouvu každé banky, tak je tam uvedeno, že dlužník prohlašuje, že danou nemovitost nevloží do obchodního majetku jakékoliv společnosti. Logika je jasná. Banky nechtějí dle zákona o spotřebitelském úvěru na bydlení podporovat nákupy, které nejdou na vlastní bydlení. Banky mají různé mechanismy, jak na to přijít, ale i kdyby na to nepřišli ihned, tak se jedná o porušení smlouvy, které může vést až k sankci a žádosti o okamžité doplacení. Určitě bych to nedoporučoval zkoušet.

    1. Martin napsal:

      Schválně jsem si pročetl hypoteční smlouvu i s VOP a nic takového v ni nemám. A to mám od Fia už druhou hypotéku.
      Ale věřím, ze některé “ční banky” takové ustanovení ve smlouvách mají.
      Spíš by mě zajímaly mechanismy banky jak toto zjistit. Což podle mě moc dobře nejde a banka nemá šanci jak toto zjistit. Snad jen pokud by si člověk nechal posílat na účet ve stejně bance každý měsíc nájemné a u platby by byla poznámka “nájem” 😀

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *