Středa 22. srpna. Svátek má Bohuslav.

Dosáhnete na hypotéku? Záleží i na typu příjmu

Peníze, eura, bankovky

Daniel Marek

Banky si své hypoteční klienty vybírají. Nepůjčí každému. A pokud máte specifický příjem či nejste původem z České republiky, můžete mít problém mnohem větší. Které banky přijmou i netradiční příjmy? A které se staví příznivě k cizincům žijícím v Česku?

Hypoteční úvěry tvoří základní složku spotřebitelského financování bydlení. Zpravidla se jedná o předem sjednaný úvěr se splatností až 30 let v různé výši s možnou fixací sjednané úrokové sazby na určitý počet let. Ani klient ani banka nejsou schopni určit, jaká bude úroková sazba za několik let, proto jsou obvyklé fixace 3 nebo 5 let.

V době, kdy je na místě strach z růstu úrokových sazeb, které se vyvíjejí jak na základě sazeb oznamovaných centrální bankou, tak mnoha jiných vlivech v ekonomice, klient bude mít spíše tendenci přiklánět se k delším možnostem fixace na 10 a více let.

Metodické příručky tvoří základní pravidla pro poskytování hypoték a jsou tedy prvním zdrojem informací, které by si klient měl přečíst předtím, než začne vymýšlet a obcházet jednotlivé instituce. V rámci této analýzy jsou srovnávány hypoteční úvěry Hypoteční banky, Raiffeisenbank, Komerční banky, UniCreditu, Equa bank, Sberbank, mBank, Wustenrot, České spořitelny a Moneta Money Bank.

Tabulka 1: Základní parametry standardního hypotečního úvěru

Banka Poplatek Max. fixace Max. úvěr
Sberbank 0 Kč 10 let 20 000 000 Kč
Komerční banka 2 900 Kč 10 let není
Hypoteční banka 0 Kč 30 let není
UniCredit 2 900 Kč 10 let není
Moneta Money Bank 0 Kč 10 let není
Raiffeisenbank 0 Kč 15 let 20 000 000 Kč
Equa bank 0 Kč 5 let 25 000 000 Kč
mBank 0 Kč 5 let 15 000 000 Kč
Wüstenrot hypoteční banka

 

2400 Kč 7 let není
Česká spořitelna 0 Kč 15 let 25 000 000 Kč
Oberbank 0,7 % z úvěru 5 let není

Mezi další základní parametry patří maximální splatnost, která je u většiny institucí standardně 30 let, kde mBank a Hypoteční banka tvoří se 40letou splatností výjimku.

Existují také další, poněkud specifičtější typy hypotečních úvěru. Jedním z nich, který je v dnešní době stále více populární, je neúčelový úvěr. Ten je vyznačován nižší maximální výší úvěru k zástavě tzv. LTV pohybující se okolo 70 %. Zatímco běžné účelové hypoteční úvěry mohou dosáhnout i 90 % LTV.

Dále pak jednotlivé instituce nabízejí specifické formy hypotečních úvěrů, jako například úvěr na nemovitost určenou k pronájmu, zvláštní úvěr pro podnikatele nebo předhypoteční úvěr. Každá z těchto forem pak nese další zvláštní specifické podmínky, které se velmi často odráží opět ve výši úrokové sazby.

Další rozsáhlou kapitolou v metodikách je také velikost a prokazatelnost výše příjmu, z něhož je vypočítávána maximální výše úvěru, na který by konkrétní klient mohl dosáhnout. Mezi zcela běžné příjmy patří příjem ze závislé činnosti, tedy zaměstnání, nebo příjem z podnikání. Jakým způsobem se však tento příjem prokazuje, se liší.

Tabulka 2: Typy příjmů, které lze započítat při výpočtu maximální výše hypotečního úvěru

Banka Sberbank KB HB UniCredit MMB RB EQUA mBank WHB ČS
Závislá činnost ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Doba určitá ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Příjmy z podnikání ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Příjmy ze současného pronájmu ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Budoucí pronájem ano ano ne ano ne ano ano ano ano ne
Starobní důchod ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Invalidní důchod ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Rodičovský příspěvek ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Peněžitá pomoc v mateřství ano ano ne ne ano ne ano ne ne ne
Výsluhový příspěvek ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Vdovský důchod ano ano ano ano ano ne ano ano ano ano
Odměna pěstouna ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
Výživné na nezletilé dítě ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano
DPP ne ano ne ne ne ano ne ano ano ano
DPČ ne ano ano ano ne ano ne ano ano ano
Diety ano ano ano neuvádí ano ano ano ano ano ano

Způsoby prokazování se liší. Některé banky trvají na doložení potvrzení o příjmu ze zaměstnání, případně daňového přiznání z podnikání. Některým stačí historie pár měsíců, některým rok, u daňových přiznání i dva. Např. u Moneta Money Bank je dostačující výpis z účtu, případně příjem posílaný na účet od zaměstnavatele vedený u Moneta Money Bank si banka ověří interně bez nutného papírování. Některé banky nejsou moc ochotny přijmout dokazování příjmu, který je vyplácen hotově (UniCredit), jiné (ČS) zase ano. Drobný unikát tvoří mBank s nabídkou hypotéky bez dokazování příjmů, ale u klienta již musí existovat určitá platební historie atd.

Plusy a mínusy

U každé z institucí lze ve zkratce shrnout její klady a zápory.

Hypoteční banka: Mezi klady patří splatnost hypotéky až 40 let u úvěrů do 70 % LTV, zdarma odhad při refinancování nebo příznivé podmínky pro začínající podnikatele. Negativum je nutnost životního pojištění u úvěrů nad 80 % LTV.

Komerční banka: Kladné body jsou široké portfolio produktů a možnost individuálního nastavení. Negativum jsou přísnější podmínky pro cizince.

Raiffeisenbank: Plusem jsou výhodné podmínky pro úvěry v cizí měně nebo existence variabilní hypotéky. Záporem požadavky na minimální příjem a přísné podmínky na bonitu.

UniCredit Bank: Má širokou škálu akceptovatelných příjmů, avšak přísnější podmínky na věk a strukturu příjmů.

Sberbank: Kladem je existence neúčelové hypotéky se splatností až 25 let a výhody pro ruské občany. Omezený výběr fixací bude spíše záporem.

Moneta Money Bank: Plusem je možnost pojištění domácnosti a stavebních součástí u bytové jednotky. Negativní je přísné posuzování některých příjmů nebo vyšší poplatky za čerpání.

Equa bank: Kladem je široká škála akceptovatelných příjmů, záporem fixace maximálně 5 let.

mBank: Kladná je splatnost až 40 let nebo nižší sazby i u vyššího LTV. Negativní je fixace maximálně 5 let.

Wüstenrot hypoteční banka: Výhodou je široká škála akceptovatelných příjmů, stejně jako příznivější podmínky na posouzení věkového limitu. Nevýhoda je menší množství fixací a přísnější podmínky pro cizince.

Česká spořitelna: Plusem je zajisté široká škála možných fixací s možností i individuální nabídky fixace na 20 let. Nevýhodou pak 25 mil. Kč limit výše úvěru, který může být při dnešních cenách snadno překročen. Tento limit lze však možné individuálně překročit.

Oberbank: Nabízí úvěr již od 100 000 Kč, stejně jako zajímavou hypotéku na rakouskou rekreační nemovitost. Většina parametrů je individuální, což může být při porovnání značnou nevýhodou, a bude nutné zjišťovat podmínky přímo. Oberbank má jen velmi jednoduše řešenou metodiku pouze se základními údaji.

Cizinci a hypotéka v Česku

Pro příklad byl vybrán cizinec Australan, trvale žijící v České republice déle než 3 roky, v České republice je také zaměstnán, vykazuje příjem, ale nemá české rodné číslo.

Banky k takovémuto cizinci budou přistupovat diametrálně odlišně. Zatímco Hypoteční banka, Moneta, Sberbank a Oberbank při splnění standardních požadavků například na bonitu apod. úvěr poskytnou, mBank by takovému cizinci úvěr neschválila.

Raiffaisenbank trvá na 80 % LTV, což není nic výjimečného, Equa na 70 % LTV a Expobank dokonce na 60 %, avšak státy posuzují individuálně. Komerční banka by cizinci úvěr schválila jen na vlastní bydlení. UniCredit požaduje vyšší nárok na bonitu klienta a zvyšuje sazbu.

Poněkud kostrbatě to má řešena Wüstenrot. Samotnému cizinci nabízí maximálně 50 % LTV, avšak když budou dva cizinci spolužadatelé, už se dostanou na 70 % LTV.  Česká spořitelna by měla být schopná úvěr poskytnout, ale může mít vyšší nároky na bonitu klienta než u českého občana.

Parametry se liší podle občanství, typu pobytu v České republice a jeho délky i typ příjmu.

Závěr

Je zřejmé, že banky přistupují k situaci na trhu různě, některé se snaží „urvat“ každého klienta a hledají cesty, jak by to šlo, i když je například z rizikové země apod. Jiné banky si zase říkají, že to nemají zapotřebí, a pak tedy často mají nastavené striktnější podmínky na přidělení úvěru. Ideální odpověď na otázku, zda někdo dostane či nedostane úvěr, je, že je to zpravidla individuální…

Předchozí článek: «
Následující článek: »

4 komentářů k článku “Dosáhnete na hypotéku? Záleží i na typu příjmu”

  1. BětaH napsal:

    Hypotéka MP
    Dobrý den, jaký máte názor na tuto hypotéku?
    https://www.modrapyramida.cz/produkty/financovani-bydleni/velke-uvery/hypouver
    Uvažujeme o ní a líbí se mi garance maximální úrokové sazby, ale jaká ta sazba reálně je? Díky

    1. Petr Sejkora napsal:

      Hypotéka MP
      Dobrý den, Běto. Pozastavil jsem se u té garance maximální úrokové sazby – toto Vám garantuje každá banka: V rámci fixace máte vždy garantované podmínky (sazbu) úvěrovou smlouvou a to po dobu délky fixace. Jinak proč hybrid úvěru od stavební spořitelny a ne klasický hypoteční úvěr od banky ? Oproti konkurenci je úvěr dražší na dnešní ceny a navíc si úplně nejsem jistý, že v rámci výročí fixace Vás jen tak třeba nechají odejít (refinancovat jinam). Jinak abych odpověděl na Váš dotaz – reálná sazba je na jejich stránkách drobným písmem (RPSN reprezentativního příkladu, kde nejsou započítány další náklady za výpisy, odhad, katastr apodbně).

      S pozdravem

      PS

  2. Hanka napsal:

    Podklady pro banku
    Tady je seznam bank kde je označeno, která banka umožňuje příjem počítat pomocí obratové metody a která ne. A kolik daňových přiznání chce vidět. Je to z roku 2016, ale nejspíše to bude podobné i teď: https://www.hypotecnikalkulacka.cz/hypotecni-zpravy/hypoteka-v-roce-2016-jak-mohou-podnikatele-prokazat-prijem

  3. Roman napsal:

    Dobrý den, můžu se zeptat odkud jsou informace, že jako vedlejší příjem některé banky akceptují DPP? Zatím mi ve vámi vyjmenovanými bankami vždy bylo změněno,že DPP neakceptují. Pouze DPČ některé. Děkuji

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.