Neděle 05. dubna. Svátek má Miroslava.

Ferguson: Vzestup peněz a hypotečních úvěrů

hypotéky a nemovitosti

Radovan Novotný

Vlastnictví nemovitostí bývalo výsadou a privilegiem elit. Alespoň tedy podle výkladu britského profesora Nialla Fergusona. Většina lidí byla v pozici nájemců, svému domácímu platila nájemné. Právě díky hypotečním úvěrům, financování a financím se svět změnil a proměnil.

Jistota nemovitostí? Jak kdy…

V anglicky hovořícím světě představují nemovitosti oblíbenou hru. Už i malé děti se díky hře Monopoly učí, jak šplhat po realitním žebříčku. Leckdo ví, jak to chodí v Monopolech: čtyři zelené domy, jeden červený hotel. Původním záměrem této hry bylo ukázat v plné nahotě, jak menšina vlastníků vydělává na nájemcích a výnosech z nemovitostí.

Reálně šířené poselství je ale poněkud jiné. Hra Monopoly odhaluje, jak vlastnictví nemovitostí dokáže hrát do kapsy. Hráči zde obchodují s nemovitostmi, aby získali monopol na nějakou tu nemovitosti a mohli inkasovat poplatky od ostatních hráčů. Hráč se učí investovat, točit peníze a vybírat výnosy. Možnost inkasovat nájemné, peníze z úroků, těžit z renty nezastavěných pozemků, výnosů s hotelů a činžovních domů, poskytuje vzrušení. Realitní trh je něco jedinečného. Nemovitost je pokladnicí se střechou.

Jakkoli může být skutečný život těžký, když hrajeme Monopoly, můžeme snít o tom, že koupíme celé ulice. Hra říká, že vlastnit nějakou nemovitost je chytré. Čím více toho máte, tím více peněz vyděláváte. V posledních dekádách se ovšem ceny rezidenčních nemovitostí v mnoha zemích vyšplhaly v ceně tak, že koupit si dům se „dostalo mimo možnosti téměř všech prvokupců“.

Jenže první vyhrání z kapsy vyhání. Příkladem mohou být nemovitosti v Japonsku. Když v roce 1990 splaskla tamní nemovitostní bublina, ceny se už (prozatím) na někdejší vrcholky nevyšplhaly. Nemovitost nemusí být vždy bezpečnou investicí…

Jistota bydlení ve vlastním? Jak pro koho

Majetek byl nejednou v historii použit jako zástava na půjčky, přičemž nebylo plně pochopeno, že zástava může propadnout. Nemovitosti se mohou stát pokladnicí či bankomatem – jejich vlastník je může proměnit v hotovost a zdroj financování. Je ovšem těžké dostat se zpod nepříjemné fiskální aritmetiky dluhu. „Jako dlužník si musíte peníze vydělat, aby jste půjčku splatili,“ konstatuje Ferguson.

Tak třebas v 19. století na to doplatil vévoda z Buckinghamu. Díky svým dluhům a extravagantnímu životního stylu se ocitl na mizině. Aristokrata tížily nemalé úroky z přijatých dluhů a klesající příjmy, když ceny obilí a příjmy ze zemědělství poklesly, mu zlomily vaz.

Ještě před insolvencí svůj honosný dům, největší soukromou rezidenci postavenou v 18. století, nechal zrenovovat od sklepů až po střechu. Náklady na tuto renovaci se staly pověstným posledním hřebíčkem do rakve. Když v polovině století ceny obilí náhle spadly dolů, dluhy ho téměř zavalily: „Při hrubém ročním příjmu 72 000 liber utrácel vévoda každý rok 1 099 140 liber a nashromáždil dluhy ve výši 1 027 282 liber.“ Většinu vévodových příjmů pohltily úroky.

Když příjmy poklesly, následovala vévodova insolvence a bankrot. Vévoda se ocitl na finančním dně, vše co bylo v jeho domě, od příborů a nádobí, přes víno, porcelán, umělecká díla a vzácné knihy, bylo prodáno v dražbě. Jakoby byl vévoda „zkrachovalý obchodník s hrnčířským zbožím,“ psal prý časopis Economist. Výtěžek byl 75 000 liber.

Hypotéky a nemovitosti: nejenom růst, ale i poklesy

Možná právě vlastnictví nemovitostí a zadlužování přivedlo aristokracii do kolen, uvažuje Ferguson ve své knize Vzestup peněz. Pokud je majetek sloužící jako dojná kráva použit k zástavě za půjčky, pak v případě výpadku příjmů nastupují problémy.

Historie ukazuje, jak si nejeden vlastním kapitálem neoplývající člověk půjčoval, aby se mohl cítit jako právní vlastník nemovitosti. To že není vlastníkem ekonomickým, vypadalo, že nehraje roli. V inflačních dobách se věří v to, že ceny nemovitostí vždy rostou, že na nich nelze prodělat.

Proč se realitní trhy pohybují nahoru a dolů? Nejen to se snaží vysvětlit kniha Nialla Fergusona. Čtenáři asi ocení schopnost autora diskutovat složité otázky uživatelsky příjemným způsobem. Ferguson zdárně odhaluje pohled na to, že hypoteční dluh představuje pro věřitele jistotu v tom, že dlužník stěží s nemovitostí uteče. Svým pojednáním vede čtenáře, aby nahlížel na vlastnictví nemovitostí z jiného úhlu.

Vlastnictví nemovitostí otevřelo novou kapitolu financí a financování, respektive i hospodářského růstu. S tím souvisí široké spektrum otázek. Třebas víra v to, jak investice do nemovitostí představuje jisté a zaručené výnosy. Jenže úvěrování nevykáže mávnutím kouzelného proutku chudobu do muzea. Z pohledu dlužníka jde o to, nakolik je hypoteční úvěr pro něj bezpečný, co všechno by se mohlo stát.

Na pozadí Fergusonova vyprávění se vznáší varování před předraženými investicemi, domy, byty a jinými aktivy. S tím se pojí problémy, které s sebou přinášejí levné úvěry a z řetězu utržené úvěrování. Fergusonem vyprávěné příběhy podtrhují stále rostoucí globální závislost na stále složitější finanční architektuře.

Historie a rizika cenových bublin

Proč akciové trhy produkují kurzové bubliny? Ferguson se vrací ke kořenům vzniku akciové společnosti a vrací se i k  bublině skotského finančníka Johna Lawa z 18. století. Stranou nezůstal ani bankrotem Enronu v roce 2001. Lidé vykazují stádový instinkt a nikdo nemůže přesně předvídat, kdy se nálada změní a nastoupí propady. Stranou Fergusonovy pozornosti nezůstávají ani nemovitosti.

Právě pátá kapitola citované knihy se zaobírá (ne)bezpečnými investicemi do nemovitostí a realit. Chcete zbohatnout? Vstupte na trh nemovitostí. Jenže i nemovitosti se mohou zhroutit, konstatuje Ferguson. Nemovitost nemusí být vždy bezpečnou investicí. A jako majetek jsou navíc nelikvidní.

V realitě jsou ovšem nemovitosti jistotou pro toho, kdo půjčuje peníze. Půda a domy nemohou utéct, a finančníky (respektive banky) přitahuje možnost poskytovat hypoteční úvěry jako zdánlivě nerizikovou investici. Z pohledu toho, kdo si půjčuje, je všechno jinak. Jeho pojistkou, že nepřijde o svůj majetek ve prospěch věřitelů, je jeho příjem. Hypoteční dlužník nese riziko v podobě poklesu příjmů – jde o riziko, které dokáže vyhodit ze sedla (z nemovitosti).

Fergusonova kniha Vzestup peněz nese podtitul Finanční dějiny světa. Z oněch dějin vzpomeňme, že koncem 18. století v Anglii zformoval důmyslný systém způsobu půjček a půjčování opírajícího se o dluhopisy. Vznikl tím zdroj financování umožňující financovat rozsáhlé projekty včetně válek. V moderní době nastoupila „vlastnická demokracie“ rezidenčních nemovitostí, model bydlení ve vlastním, který stojí a padá se systémem půjček a půjčování a podporou státu. Hypoteční úvěry umožňují financovat nemovitosti v rozsahu, že ceny dosahují nebývalých výšin. Daňové úlevy a dotační politika pak k tomu všemu přispívají.

Finanční trhy jako zrcadlo lidstva

Finančním institucím se v soudobém finančním systému stále méně brání půjčovat těm, kteří si chtějí koupit nějakou nemovitost. Celkový hypoteční dluh tak příznačně roste. Nárůst úvěrů a růst pohledávek bank anebo finančního sektoru vůči dlužníkům v závratných sumách zdárně financoval investice právě do bydlení. Jakkoli třebas roste podíl celkového růstu HDP souvisejícího s bytovou výstavbou, nabídka nových domů a bytů nestačí držet krok s rostoucí poptávkou.

Finanční trhy jsou jako „zrcadlo lidstva“, zvětšují naše slabosti i psychózy. I na trhu nemovitostí vládnou emoce, když všichni kupují a vládne trh kupujícího, začínají působit emoce těch, kteří nestihli na realitní žebříček včas nastoupit. „Peníze zesilují naši tendenci přehnaně reagovat,“ podlehnout nevázanosti a naopak propadnout i do hluboké deprese, když se nedaří. Ferguson diskutuje o takových cyklech euforie a paniky v širším historickém kontextu.

Ovšem „nikdy neříkej nikdy“. Časopis Economist prý kdysi napsal: „Jen máloco mívalo takovou samozřejmou důvěru a jen máloco přinášelo později méně zisku než anglická půda“. Britští vlastníci půdy si na počátku 19. století stěží představovali, jak jejich příjmy z pachtovného poklesnou. Jakkoliv to nikdo nečekal, ve viktoriánské Británii na velké majitele půdy dopadl pokles příjmů.

Ve 40. letech 19. století začala ekonomickou pozici anglických vlastníků půdy ohrožovat zvýšená produkce obilí ve  světě. Svou roli sehrály klesající náklady na dopravu a postupné odstraňování celních bariér. V roce 1894 byly v Británii zrušeny obilní zákony a cesta k dovozům obilí byla otevřena. Jak klesaly ceny obilí, klesaly i příjmy ze zemědělské půdy. Míra výnosů ze zemědělského majetku prudce klesala. Došlo k přeceňování, a na zadlužené vlastníky půdy dopadla dluhová deflace.

Vzestup peněz a Finanční historie

Zdá se, že svět přešel na nový model podpory ekonomického růstu. Dluhem financované investice do vlastního bydlení roztáčejí kola hospodářské prosperity v nejedné zemi. Nemovitosti se staly oblíbenou hrou. Sázky na nemovitosti jsou dnes vysoko a výše než daleko předtím. Vypadá to, že je chytré nemovitosti vlastnit. Ještě chytřejší je možná půjčovat lidem, kteří nemovitosti vlastní. Když půjčené neplatí, lze jim dům zabavit. A i pokud by dlužník utekl, nemovitost zůstane na místě. Jenže nemovitost se neliší od jiných aktiv. Jejich tržní cena se ale může nejen zvýšit, může také klesat.

Profesor Ferguson se poutavým výkladem věnuje počátkům a vývoji ve světě peněz a jednu kapitolu své knihy věnuje právě nemovitostem. Ferguson píše, že „finanční historie je v podstatě výsledkem institucionálních mutací a přirozeného výběru,“ a poznamenává, že „stejně jako v přírodním světě byl evoluční proces ve velké míře narušen forma geopolitických šoků a finančních krizí.“ K „neodmyslitelné nestabilitě finančního systému,“ přispívá i naše chování: „naše vrozená tendence vychýlit se od euforie k zoufalství“ a „naše trvalé selhání poučit se z historie.“

Reference: FERGUSON, Niall. Vzestup peněz: finanční dějiny světa. Praha: Argo, 2011. ISBN 978-80-257-0337-3.

Tweet 20

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *