Čtvrtek 13. prosince. Svátek má Lucie.

Neodhlásili jste trvalý pobyt po prodeji nemovitosti? Pozor na smluvní pokutu

Smlouva - dům - prodej domu - realitní trh

Zbyněk Drobiš

Může být smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení pro neodhlášení trvalého pobytu z prodané nemovitosti shledána za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy?

Odpověď poskytuje rozhodnutí Nejvyššího soudu, které si představíme k lepší znalosti nemovitostního práva.

Kupující si poměrně často zajišťuje splnění různých povinností prodávajícího nemovitosti prostřednictvím smluvní pokuty. Například může být smluvní pokutou stanovena povinnost prodávajícího odhlásit trvalý pobyt z prodávané nemovitosti.

Tip: Pozor na promlčení při investici do společného bydlení

Smluvní pokuta za neodhlášení pobytu

Předmětem sporu, který rozhodoval Nejvyšší soud, bylo ujednání o smluvní pokutě ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení, kterou vymezili prodávající a kupující v rámci kupní smlouvy na nemovité věci. Konkrétně byla stanovena smluvní pokuta pro případ, že se prodávající včetně všech příslušníků domácnosti nejpozději do 60 dnů od obdržení kupní ceny neodhlásí z trvalého pobytu v rodinném domě, který byl předmětem koupě. Prodávající se neodhlásil z trvalého pobytu a kupující se následně domáhal zaplacení smluvní pokuty.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně sice uznal platnost ujednání smluvní pokuty v této výši, avšak žalobu zamítl s odůvodněním, že výkon práva kupujícího jako žalobce shledal odporující dobrým mravům, když zasahuje do práva na trvalý pobyt. Odvolací soud dospěl k závěru, že neplatné je již ujednání o smluvní pokutě pro rozpor s dobrými mravy.

Soudní spor o smluvní pokutu byl rozhodován podle předchozí právní úpravy, ale i tak je aplikovatelný z podstatné části pro současnou právní úpravy vymezenou v novém občanském zákoníku.

Smluvní pokuta v novém občanském zákoníku

§ 2048

Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

§ 2049

Zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený.

§ 2050

Je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

§ 2051

Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

Tip: Převod nemovitosti: Pozor na zástavní právo

Nejvyšší soud uznal oprávněnost smluvní pokuty

Kupující podal dovolání k Nejvyššímu soudu, které bylo úspěšné. Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a věc vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud v rámci svého rozhodnutí mimo jiné uvedl, že v projednávaném případě plnila smluvní pokuta zejména funkci preventivní a sankční, kdy kupující sledoval při ujednání smluvní pokuty prosazení svých legitimních zájmů, aby po úhradě kupní ceny neměly neoprávněné osoby trvalý pobyt v nemovitosti.

Nejvyšší soud také poukázal na skutečnost, že hlášení trvalého pobytu neoprávněné osoby v nemovitosti může negativně ovlivnit také její prodejnost, což podporuje právo na ujednání takové smluvní pokuty.

K tomuto Nejvyšší soud:

„Závěr, že účastníky sjednaná smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za každý den, kdy žalovaná zůstala po obdržení kupní ceny hlášena k pobytu (a fakticky i pobývala) v převedeném domě, je nepřiměřeně vysoká ve vztahu vůči povinnosti, jejíž splnění zajišťuje, dovolací soud na rozdíl od odvolacího soudu nesdílí a jeho úvahy v tomto směru hodnotí jako zjevně nepřiměřené. Je na místě akcentovat, že žalovaná uzavřela kupní smlouvu dobrovolně s vědomím, že obsahuje ujednání o smluvní pokutě; musela být tudíž srozuměna s tím, že nesplní-li zajišťovanou smluvní povinnost, bude sjednaným způsobem (tj. denně) sankcionována. Oblast soukromého závazkového práva je ovládána zásadou pacta sunt servanda. Jestliže žalované byla zaplacena kupní cena, vznikla jí povinnost odhlásit se z pobytu a nemovitosti vyklidit. Skutečnost, že tak neučinila ani poté, kdy žalobce podal žalobu o vyklizení, nasvědčuje tomu, že sjednaná smluvní pokuta nebyla pro žalovanou očividně dostatečnou pobídkou.“

Uvedené a citované rozhodnutí (Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 613/2018) naleznete v kompletním znění na webových stránkách Nejvyššího soudu.

Budete-li řešit obdobný spor, lze doporučit konzultovat s advokátem k posouzení veškerých aspektů vašeho konkrétního případu, a to i vzhledem k neustálému vývoji rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.