Nevýhod vlastnického bydlení je celá řada. Hlavní z nich je nízká flexibilita. V případě potřeby změny bydlení (ať již z důvodu stěhování do jiné lokality či potřeby většího/menšího bytu) podstupuje majitel nemovitosti riziko, že byt či dům neprodá včas či za odpovídající cenu. Je-li navíc potřeba stěhování vyvolaná změnou sociálního okolí nemovitosti (např. invazí „sociálně nepřizpůsobivých“ spoluobčanů), je ztráta nevyhnutelná.
Každá mince má ale dvě strany a tou rubovou u pořízení vlastního bydlení (zejména na úvěr) je spřátelení se s inflací, která hraje pozitivní roli a náklady bydlení snižuje. Úroková sazba hypoték sice může kolísat, ovšem cenová hladina standardně pouze roste. A s cenovou hladinou roste i nájemné.
Splátka hypotéky a inflace
Splátka hypotéky je konstantní do té doby, dokud nedojde ke změně úrokové sazby. Ta může růst, může ale i klesat. Navíc zpravidla po růstu následuje její pokles a naopak. Míra inflace oproti tomu zvyšuje cenovou hladinu až na výjimky stabilně – a nevratně.
Při dlouhodobých výhledech se nejčastěji uvažuje inflace kolem 3 % ročně. Jak takové zvyšování cenové hladiny dopadne na reálnou výši (tedy o inflaci očištěnou) splátky hypotéky? Poměrně zásadně. Už 2% inflace sníží reálnou zátěž splátky hypotéky po 30 letech o 45 % – tedy téměř na polovinu. Bude-li inflace 3 % ročně, sníží se reálná výše splátky o 59 %. A 4% inflace ze splátky reálně ukrojí 69 % – a dlužník tak poslední rok splácí necelou třetinu oproti době po čerpání úvěru.
Tabulka 1: Reálná výše splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč po 30 letech
|
Splátka hypotéky nyní |
Reálná splátka hypotéky za 30 let při inflaci |
||||
|
2% |
3% |
4% |
|||
|
Úroková sazba hypotéky |
2,50% |
3 951 Kč |
2 181 Kč |
1 628 Kč |
1 218 Kč |
|
3,00% |
4 216 Kč |
2 328 Kč |
1 737 Kč |
1 300 Kč |
|
|
3,17% |
4 308 Kč |
2 378 Kč |
1 775 Kč |
1 328 Kč |
|
|
3,50% |
4 490 Kč |
2 479 Kč |
1 850 Kč |
1 384 Kč |
|
|
4,00% |
4 774 Kč |
2 636 Kč |
1 967 Kč |
1 472 Kč |
|
|
5,00% |
5 368 Kč |
2 964 Kč |
2 212 Kč |
1 655 Kč |
|
|
6,00% |
5 996 Kč |
3 310 Kč |
2 470 Kč |
1 849 Kč |
|
Zdroj: Vlastní výpočty autora
Nájemné a inflace
Zatímco splátka hypotéky s inflací reálně klesá, nájemné přes nemalá kolísání inflaci kopíruje. Ochrání tak před ztrátami pronajímatele, nájemník ale platí v nominálním vyjádření stále více.
Nájemné ovšem neroste pouze s inflací. Dlouhodobé statistiky z vyspělých zemí, které jsou potvrzovány i českými údaji (byť zkreslenými dlouhodobou regulací), hovoří o růstu nájemného spolu s platy. Rostou-li reálné příjmy domácností, roste i reálné nájemné.
Mzdy a platy dlouhodobě rostou. Při výhledech se zpravidla počítá s jejich dlouhodobým reálným růstem kolem 2 % ročně. Samozřejmě i v této oblasti dochází k nemalým výkyvům, kdy poklesy přicházejí v dobách ekonomické recese a naopak v době hospodářského růstu zvyšování mezd akceleruje – a s ním i růst nájemného.
Tabulka 2: Reálná výše nájemného po 30 letech
|
Současné nájemné |
Reálné nájemné za 30 let při reálném růstu mezd o |
||
|
1% |
2% |
3% |
|
|
4 000 Kč |
5 391 Kč |
7 245 Kč |
9 709 Kč |
|
5 000 Kč |
6 739 Kč |
9 057 Kč |
12 136 Kč |
|
6 000 Kč |
8 087 Kč |
10 868 Kč |
14 564 Kč |
|
10 000 Kč |
13 478 Kč |
18 114 Kč |
24 273 Kč |
|
12 000 Kč |
16 174 Kč |
21 736 Kč |
29 127 Kč |
|
15 000 Kč |
20 218 Kč |
27 170 Kč |
36 409 Kč |
Zdroj: Vlastní výpočty autora
Stejný nájem jako splátka hypotéky
Lidé často řeší otázku, zda mají platit nájem či splátku hypotéky, přičemž obojí je přibližně ve stejné výši. Z pohledu inflace a budoucí reálné hodnoty je výhodnější splátka hypotéky. Ale o kolik?
Tabulka 3: Nájemné vs. splátka hypotéky
|
|
Hypotéka |
Nájem |
|
|
Měsíční splátka |
1 000 Kč |
1 000 Kč |
Měsíční platba |
|
Míra inflace |
Reálná splátka |
Reálný nájem |
Reálný růst mezd |
|
2% |
552 Kč |
1 348 Kč |
1% |
|
3% |
412 Kč |
1 811 Kč |
2% |
|
4% |
308 Kč |
2 427 Kč |
3% |
Zdroj: Vlastní výpočty autora
Každá tisícikoruna, kterou nyní vkládáme do splátky hypotéky, bude mít za 30 let reálnou hodnotu ve výši uvedenou v Tabulce 3 podle průměrné míry inflace – tedy od 308 Kč do 552 Kč, pokud se bude inflace pohybovat mezi 2 % a 4 %.
Každá tisícikoruna, kterou nyní platíme jako nájemné, vzroste za 30 let reálně na hodnotu uvedenou v Tabulce 3 podle průměrného růstu reálných mezd – tedy na 1 348 Kč až 2 427 Kč, pokud se reálný růst mezd (a s ním nájemného) bude pohybovat v rozmezí od 1 % do 3 %.
Pokud by kupříkladu míra inflace v průběhu 30 let dosahovala průměru 4 % a reálný růst mezd a nájemného 3 %, reálná hodnota současné tisícikoruny investované do splátky hypotéky by činila jen 308 Kč, kdežto reálná výše nájemného by stoupla na 2 427 Kč, tedy reálně téměř na osminásobek splátky hypotéky.
Pozor na další náklady
Nízká flexibilita vlastnického bydlení není jediné negativum. Majitel nemovitosti podstupuje též investiční riziko spojené s kolísáním cen nemovitostí, které sice dlouhodobě přinejmenším kopírují inflaci – ale zkuste tuto poučku vyprávět dědicům vesnického domku v lokalitě, kterou mladí dávno opustili a staří nechávají chátrat. Pokud je dnes nějaká lokalita žádaná, nemusí tomu tak být v době, kdy budete potřebovat prodat.
Vlastnické bydlení je navíc spojeno s dalšími náklady, které nájemník nemusí řešit – např. opravy a rekonstrukce nemovitosti. Ty jsou v současnosti odhadovány přibližně na 55 Kč/m2 plochy bytu. A tyto náklady inflaci budou přinejmenším kopírovat, ale pravděpodobněji překonávat, jak se daří dlouhodobě indexu cen stavebních prací.
Vlastník by měl platit pojištění nemovitosti, jinak riskuje ztrátu investovaného kapitálu. Stát po něm chce zaplacení daní, jejichž výše se může měnit – a jen málokdy k nižšímu. Daně přitom nepředstavují jediné politické riziko, jak se o tom přesvědčili vlastníci nemovitostí v Československu po 2. světové válce. Nemovitost jednoduše nelze sbalit do kufru a přenést do bezpečnější lokality…
