Žádné bony, ale kšefty s byty. Přeprodejem rezervačních smluv se dá vydělat i milion korun

16.08.2018

Ceny bytů stále rostou a realitní bublina ne a ne splasknout. Spekulanti teď přišli s novým způsobem, jak vydělat i na rozžhaveném realitním trhu. Kšeftují s rezervačními smlouvami na nové byty.

V minulosti, když byly ceny bytů vysoko a nájmy také nebyly za hubičku, přeprodávaly se tzv. Dekrety na byt. Takže doklad, že nový nájemce si může byt pronajmout. Takový dekret na běžný byt v Praze tehdy stál kolem 600 tisíc korun.

Dekret na byt opravňuje jeho držitele k užívání bytu na dobu neurčitou. A platí do dnes. Právní rámec je v § 871 odst. 1 občanského zákoníku: „Právo osobního užívání bytu a právo užívání jiných obytných místností a místností nesloužících k bydlení vzniklé podle dosavadních předpisů, které trvá ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, se mění dnem účinnosti tohoto zákona na nájem (od 1.ledna 1992)“.

I s malým vkladem se dají vydělat relativně velké peníze

Dekrety na byt už se většinou neprodávají. Ale i tak si spekulanti našli způsob, jak za malou investici vydělat. Vydělávají na přeprodeji rezervačních smluv navíc skoro bez peněz. Stačí do zaplatit rezervační poplatek ve výši několik desítek tisíc korun a rezervaci pak přeprodat. Developeři už si ale na takové jednání začali dávat pozor. Na tyto praktiky upozornil deník E15.

„Spekulace, které se týkají předprodejů rezervačních smluv, se čas od času objevují. Každý seriózní developer se jim snaží vyhýbat, protože trh s byty pokřivují,“ uvedl Radek Polák, tiskový mluvčí společnosti Trigema.

Že se s kupními smlouvami obchoduje potvrzuje i Daniel Kotula z RE/MAX City. Popisuje ale, že jsou situace, kdy přeprodej nemusí být za účelem zisku, ale důsledkem tíživé životní situace. „Stane se, že zájemce si zarezervuje nemovitost ve stádiu výstavby (příp. teprve připravované výstavby), avšak změní se mu životní situace a koupě není již aktuální, proto chce převést závazek koupě na jinou osobu. Pokud by totiž koupi nedokončil, přišel by o znač peníze, které složil jako zálohu,“ říká Kotula.

Jak tedy přeprodej rezervačních smluv funguje?

„Zájemce o byt uhradí rezervační poplatek, který se zpravidla pohybuje okolo částky 50 tisíc korun. Pak se snaží využít situace, kdy se kvůli omezené nabídce nových bytů zvyšují v průběhu času jejich ceny. Tuto jednotku následně nabídne za mnohem vyšší cenu k dalšímu prodeji. Teoreticky lze na tom vydělat statisíce a v extrémním případě dokonce miliony korun,“ vysvětluje Polák.

Jiří Rájek z ERA Reality se dříve setkával s tím, že developer v předprodeji prodával možnost rezervace více nemovitostí za výhodnější ceny. Budoucí kupující pak podle něj mohl dostat k výhodnější ceně nemovitosti nežli pozdější kupující klient v klasickém prodeji. „Následně tyto rezervované nemovitosti “přeprodávál” koncovým klientům, kteří tímto nákupem měli o něco výhodnější koupi nežli přímo od developera,“ popisuje Rájek.

Takový prodej není ale bez rizik

Spekulanti ale vydělat také nemusí. Čáru přes rozpočet jim může udělat zpřísnění hypotečních úvěrů, které od října nastolí Česká národní banka. Na podzim nejspíš dojde k ochlazení realitního trhu a poklesu cen nemovitostí. Navíc developeři si už na takové ziskuchtivé investory dávají pozor a do smluv dávají klauzuli o zákazu postoupení smluv.

„Taková praxe trh s byty a důvěru v něj poškozuje. Přeprodejům rezervačních smluv se proto sami snažíme předcházet. Každá změna budoucího vlastníka bytu, jak upravují interní předpisy Trigemy, podléhá našemu schválení,“ uvedl Polák.

Daniel Kotula ze své zkušenosti potvrzuje, že některé rezervační smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní však nepřipouští převod na jinou osobu, v takovém případě je to neobchodovatelné, pakliže se zákazní s developerem nedohodne jinak.