Zdraží nový zákon o úvěru hypotéky?

Letmý pohled do sazebníků bank na položku „mimořádná splátka hypotečního úvěru“ může přivodit kardiovaskulární problémy. Vždyť některé banky si účtují 5 % z objemu mimořádné splátky za každý byť jen započatý rok zbývající do konce fixace úrokové sazby! Pro srovnání: Průměrná sazba hypoték dle Fincentrum Hypoindexu dosahovala v dubnu 2016 jen 1,94 %. Klient tak musí při mimořádné splátce zaplatit minimálně 2,5krát více, než kolik by platil do obrátky fixace. Jiné si účtují poplatek ve výši až 20 % z objemu splátky. U stavebních spořitelen je situace ještě horší – nechtějí dovolit klientům odejít vůbec.

Některé banky zavádějí již nyní možnost předčasného splacení části hypotečního úvěru. Řádově do výše 20 % nesplacené jistiny tak klient může uskutečnit mimořádnou platbu každý rok. Netýká se to ale zdaleka všech bank. A v žádném případě to nepomůže např. při prodeji nemovitosti. Nový zákon o spotřebitelském úvěru, který se bude vztahovat i na úvěry na bydlení, má pravidla mimořádných splátek sjednotit – a výrazně zlevnit.

Nová pravidla mimořádného splacení

Zákon o spotřebitelském úvěru sjednocuje pravidla pro mimořádné splacení spotřebitelských úvěrů i úvěrů na bydlení. Dnes ještě platí, že zatímco se předčasné splacení hypotečního úvěru na vlastní bydlení mimo konec období konce fixace úrokové sazby významně prodraží, obdobnou americkou hypotéku splatíte s maximálním poplatkem 1 % z objemu splátky.

Nový zákon v prvé řadě ukládá spotřebiteli právo „úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu trvání“. Tím se mohou do úzkých dostat zejména stavební spořitelny, pro které je držení stávajících úvěrových klientů životně důležité pro přežití. Věřitel může požadovat pouze „náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. A i ty jsou hodně limitované.

Banka či jiná úvěrová instituce si u úvěrů na bydlení stejně jako dnes u spotřebitelských úvěrů bude moci naúčtovat maximálně 1 % z mimořádné splátky, a pokud zbývající splatnost úvěru nepřesahuje 1 rok, tak polovinu – 0,5 % z objemu mimořádné splátky. Zákon (jeho návrh) přitom obsahuje řadu dalších výjimek, kdy ani tento poplatek nebude moci naúčtovat:

^REKLAMA

• Je-li úvěr splacen z pojistky na jeho zajištění,
• je-li splácen v důsledku úmrtí, invalidity či dlouhodobé nemoci dlužníka, jeho manžela či partnera nebo
• je-li splácen do výše 20 % jistiny během 1 měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy.

Klient tak získá možnost zdarma splatit až pětinu úvěru ročně bez poplatků u všech finančních institucí. Navíc v případě prodeje nemovitosti nebude muset nový majitel přebírat stávající hypotéku, nebo prodávající platit prohibitivní poplatky za její předčasné splacení – náklady v takovém případě dosáhnou 1 % z výše úvěru. Pro srovnání: Stát si z každé transakce naúčtuje daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % kupní ceny a realitní kanceláře si říkají o provizi až o 5 % z objemu transakce.

Zákon navíc pamatuje na obstrukce, kterých se dopouštěly některé stavební spořitelny – např. nevydávání vyčíslení dlužné částky. To musí podle zákona vydat „bez zbytečného odkladu“.

Nový zákon o úvěru by měl být projednáván od 27. 5. 2016 ve třetím čtení v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR.

Zdraží hypotéky?

Možnost levného předčasného splacení hypotečního úvěru může být motivem pro banky ke zdražení hypoték. Jak velká je tato hrozba?

^REKLAMA

Současné období je pro zavádění regulace optimální. Hypotéky jsou extrémně levné a trh je vysoce konkurenční. Skokový růst úrokových sazeb tím pádem příliš nehrozí. Jediné, k čemu by mohlo dojít, je ke zpomalení poklesu úrokových sazeb. Na druhou stranu tím, že jsou hypotéky na rekordně nízkých úrovních, nehrozí příliš, že by klienti tyto následně refinancovali novějšími, ještě levnějšími. I z tohoto důvodu není příliš pravděpodobný skokový růst sazeb.

Úrokové sazby hypoték tím budou pravděpodobně ovlivněny spíše v delším období. Dříve či později budou úrokové sazby stoupat – a při tomto pohybu sazeb budou banky obezřetné a budou důsledně počítat, jak vysoké sazby musí nastavit, aby netratily v následném dalším poklesu. Stále ale mnohem víc než regulace a možnost předčasného splacení bude rozhodující měnová politika České národní banky (ČNB) a s ní související cena peněz.