Nicolas Eich: Minimální regulace hypotečního trhu je nutná

Můžete prozradit, jak se vám dařilo v loňském roce na poli hypoték?
V hypotékách jsme dosáhli rekordních výsledků, rostli jsme skoro o třetinu. Dařilo se sice celému hypotečnímu trhu, nám se ale podařilo zvýšit tržní podíl.
V loňském roce dosáhl celkový objem poskytnutých hypoték stejně jako o rok dříve téměř 226 miliard korun. Jaký očekáváte vývoj v letošním roce?
V letošním roce produkce hypoték klesne, ale neočekávám žádnou katastrofu. Objem poskytnutých hypoték by se mohl snížit zhruba o 10 až 15 procent na necelých 200 miliard korun. Chytrý Honza ale může absorbovat mírné ochlazení hypotečního trhu a dále zvýšit svůj podíl na trhu, protože zprostředkování má potenciál růstu.
V čem je potenciál růstu zprostředkování?
Sázíme na celkový trend, kdy si zákazník porovnává produkty a jejich ceny ještě před nákupem a finanční produkty nejsou výjimkou. V důsledku toho se část distribuce přesune na zprostředkovatele.  Banky a pojišťovny stále více musí hlídat své náklady. Na rozdíl od klasických přímých distribučních modelů s pobočkami zprostředkovatelé nabízí efektivní model s variabilními náklady. Navíc se domnívám, že nová regulace zprostředkovatelů dlouhodobě potvrdí důležitou roli zprostředkovatelů v distribuci finančních produktů.
Jak to vidíte v letošním roce se sazbami?
Vzhledem k tomu, že ČNB oznámila, že minimálně dvakrát až třikrát zvýší základní úrokové sazby, budou hypoteční sazby určitě růst. Počítám, že v letošním roce základní úrokové sazby vzrostou o 0,5 až 0,75 procentního bodu. Jelikož banky nemají možnost snížit svoje marže, hypoteční sazby budou postupně kopírovat růst základních úrokových sazeb. Tento růst sazeb ale povede k určitému uklidnění trhu.
Jakou úrokovou sazbu hypoték očekáváte na konci roku 2018?
Kolem tří procent. I když ČNB sazby zvýší, hypoteční sazby budou reagovat s mírným zpožděním. Banky jsou velmi nekolektivní a na trhu je likvidita, proto proti růstu úrokových sazeb hypoték bude v letošním roce působit jejich konkurenční boj.
V posledních dvou letech ceny nemovitostí raketově rostly, a dokonce nejrychleji v Evropě. Jak se podle vás budou vyvíjet v letošním roce?
Růst cen nemovitostí celkem rychle skončí. Je to způsobeno růstem úrokových sazeb, ale také tím, že ČNB omezuje hypotéky stanovením maximální výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV).
Myslím si, že cenová hladina je již dostatečně vysoká, proto neočekávám, že by ceny ještě dále rostly. Na druhou stranu neočekávám ani velký propad cen nemovitostí, protože ekonomice se daří velmi dobře.
V některých oblastech je nabídka bytů omezená jako například v Praze. Cenová hladina může proto někde mírně růst, jinde ale může i mírně klesat. Celkově tedy podle mě budou ceny nemovitostí stagnovat.
Myslíte si, že se na realitním trhu tvoří bublina, která by mohla prasknout?
Nevidím důvod, proč by měla nějaká bublina praskat. České ekonomice se daří, na trhu je likvidita i zahraniční investoři. Není proto důvod, aby v příštích měsících upadla česká ekonomika do nějaké krize a ceny by se razantně propadly.
Mohlo by k tomu dojít v příštím roce?
Těžko říct, jaký bude vývoj v příštím roce. Rozhodně v letošním roce je to velmi nepravděpodobné.
Jak se díváte na omezení hypoték ze strany ČNB?
Lidé dosud nejčastěji fixovali hypotéky na pět let. V době zvyšování úrokových sazeb ponesou při refixaci riziko klienti, kteří si budou muset prodloužit dobu splácení nebo zvýšit měsíční splátku. ČNB proto omezila výši úvěru k hodnotě zástavy nemovitosti (LTV), aby vznikl určitý polštář, který právě v době refixace může být při růstu sazeb užitečný. Cíl ČNB je pochopitelný, ale otázkou zůstává, jaká je zdravá úroveň toho polštáře (70 či 80 procent LTV).
Lidé přesto dofinancovávají velmi často hypotéky úvěry od stavebních spořitelen. Je to vidět i na výsledcích stavebních spořitelen za loňský rok, kdy se objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření zvýšil o téměř sedm miliard korun…
To je právě způsob, jakým se trh adaptoval na novou regulaci. Otázkou však zůstává, jak na to bude ČNB reagovat.
Zákon o ČNB, který se centrální banka snaží zatím neúspěšně prosadit, jí má dát zákonné pravomoci omezovat hypotéky s pomocí ukazatelů LTV, LTI či DSTI. Jste pro větší pravomoci ČNB?
Mít ukazatele je každopádně dobře. Všechno, co se měří, se může i zlepšovat. Je však nutné hledat tu správnou míru, aby se trh nepřereguloval. České banky běžně nepůjčují s fixací na 20 či 25 let, ani na 110 procent hodnoty nemovitosti jako je tomu v jiných evropských zemích. Když srovnám český hypoteční trh s evropským, tak je docela zdravý. Regulace je samozřejmě nutná, přísnější pravidla ale nutná nejsou.
Vše ukazuje, že úrokové sazby rostou a růst budou. Pozorujete na klientech, že se začínají přiklánět k dlouhodobějším fixacím?
Je pravda, že například desetileté fixace byly před čtyřmi až pěti lety hodně výjimečné. Dnes se sjednávají stále častěji. Trh se posunul od fixace na tři a pět let k fixacím na pět a deset let. V loňském roce bylo vidět, že delší fixace měly u klientů mnohem větší úspěch, alespoň tedy u našich klientů.
Musím říci, že máme velmi dobré poradce. Pro klienty bylo velmi dobrým řešením zafixovat si sazby při očekávaném růstu sazeb na delší dobu. Je docela málo pravděpodobné, že za deset let sazby opět spadnou na historická minima, kterých jsme byli svědky v minulém roce.
Ceny nemovitostí jsou na vysokých úrovních, úrokové sazby rostou…je stále správný čas koupit nemovitost na hypotéku?
Záleží samozřejmě na tom, na co si hypotéku chcete vzít. U nemovitosti k vlastnímu bydlení to samozřejmě smysl má, pokud chcete dlouhodobě žít ve stejném městě. Podíváme-li se na úrokové sazby, přestože začaly růst, jsou stále velmi blízko historickému minimu.
Co se týká nákupu investičního bytu na hypotéku, ani tak nezáleží na výši úrokových sazeb, jako na návratnosti investice. Zajímavá návratnost investice může být i v době vyšších úrokových sazeb. Záleží na výši nájmu a kde a za jakých podmínek nemovitost koupíte.
Jste Francouz, můžete porovnat český hypoteční trh s tím francouzským…
Situace je na obou trzích velmi podobná. Rok 2017 byl také velmi blízko historických maxim co se týče objemu poskytnutých hypoték a úrokové sazby jsou velmi nízké. Rozdíl je v tom, že ve Francii není žádná regulace LTV. Hypotéku si může vzít i člověk, který nemá žádné úspory.
Některé banky půjčují až do výše 108 procent LTV, což představuje hodnotu nemovitosti včetně nákladů na její pořízení. To je podle mého názoru dlouhodobě neudržitelné. Ale zatím to tak ve Francii je.
Děkuji za rozhovor.