Příjem z nemovitosti: Pronájem nebo podnikání?
Příjem z pronájmu je velmi oblíbeným pasivním příjmem. Pokud ho realizujete jako fyzická osoba, je jeho zdanění velmi jednoduché a při správně zvoleném režimu zdanění ani nebudete platit daň z příjmu. Oproti tomu je příjem z krátkodobého ubytování vždy považován za podnikání, podmínky pro jeho realizaci jsou přísnější a na dani často zaplatíte víc než z příjmu z pronájmu.
Jak poznat, kdy je pronájem podnikání?
Zákon o daních z příjmu definuje tzv. příjem z pronájmu. Ten realizujete jako fyzická osoba, jedná se o dlouhodobý pronájem vlastní nemovitosti, kterou máte v osobním vlastnictví. Na tento příjem můžete uplatnit 30% paušální náklady, nebo reálné náklady. A pokud máte tento příjem, musíte podat daňové přiznání, pokud je příjem vyšší než 20 000 Kč za rok.
Každý jiný případ pak není příjmem z pronájmu, ale je to realizace ubytovacích služeb. Pro tento typ příjmu platí, že se jedná o podnikání, musíte mít živnostenský list a plnit další podmínky stanovené státem. Přičemž podnikání to je, pokud máte nemovitosti v obchodním majetku společnosti, pokud realizujete krátkodobé pronájmy nebo pro realizaci pronájmu využíváte ubytovací platformy (AirBnB, Booking, MegaUbytko, MegaUbytovanie). To vše finanční úřady identifikují jako podnikání v oblasti ubytovacích služeb.
Daňové přiznání musíte podat vždy
Pokud pronajímáte nemovitost, tak téměř vždy máte povinnost podat daňové přiznání. I když jste zaměstnaný a zaměstnavatel vám jindy dělá roční zúčtování daně. Pokud pronajímáte nemovitost a realizujete příjem z pronájmu, tak zaměstnavatel vám nesmí roční zúčtování daně provést a vy máte povinnost podat daňové přiznání. Jedinou výjimkou by byla situace, kdy realizujete pouze občas příjem z nemovitosti a tento příjem byl do výše 20 000 Kč za daňový rok. Při příjmu z pronájmu nemáte povinnost podávat přehledy o příjmech na OSSZ a na zdravotní pojišťovnu.
Pokud podnikáte poskytováním pronájmu, tedy nemovitosti pronajímáte krátkodobě a za účelem zisku z cestovního ruchu, tak máte povinnost podat daňové přiznání jako OSVČ. Příjem z tohoto pronájmu nemůžete danit dle §9 jako příjem z pronájmu, ale pouze jako příjmy z podnikání dle §7. Protože se jedná o podnikání, máte také povinnost podat přehled o příjmech na OSSZ a také na svou zdravotní pojišťovnu.
REKLAMA
Daňové přiznání se v roce 2024 podává v úterý po Velikonocích, tedy 2. dubna 2024. Do této doby také máte povinnost zaplatit dlužnou daň z příjmu.
Reálné nebo paušální náklady při příjmu z pronájmu?
Velkou výhodou příjmu z dlouhodobého pronájmu, který realizujete jako fyzická osoba, je možnost, že nebudete platit daň z příjmu. Na tento příjem můžete sice použít paušální 30% náklady, ale v takovém případě vám nějaká daň z příjmu vždy vyjde. Mnohem výhodnější je v tomto případě využívat reálné náklady. Pak můžete jako náklady uplatnit především odpisy nemovitosti a také paušální náklady na auto, které často sníží daňový základ z příjmu z pronájmu na nulu.
TIP: přečtěte si více o reálných nákladech při příjmu z pronájmu
Příjmy z pronájmu z AirBnB
Při podnikání v ubytovacích službách můžete také použít paušální náklady, které jsou v tomto případě výhodnější, ve výši 60 %. Stejně tak můžete použít i reálné náklady. Máte povinnost podat daňové přiznání, stejně tak musíte podat i přehledy o příjmech na OSSZ a na zdravotní pojišťovnu. Nebo se můžete přihlásit k paušální dani, pak daňové přiznání ani přehledy o příjmech podávat nemusíte. Při obratu vyšším než 2 miliony Kč za 12 měsíců se musíte registrovat k DPH.
