EUR 24.345

USD 23.279

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 15.1 %

EUR 24.345

USD 23.279

Text: Hana Bartušková

12. 03. 2020

3 komentáře

Příjem z pronájmu: reálné vs. paušální výdaje

 

Příjem z pronájmu umožňuje zákon o daních z příjmu danit buďto uplatněním reálných výdajů, nebo 30% paušálu. Mnoho poplatníků uplatňuje daňový paušál, protože je tak výpočet daně jednodušší. Přitom ale často vychází jako lepší a na daně levnější varianta ta, kdy uplatníte reálné výdaje.



 


Vypočtenou daň si můžeme ilustrovat na dvou příkladech zdanění toho samého pronájmu. Příklad je to zcela ilustrační, je pronajímán byt 2+kk za 15 000 Kč měsíčně. Byt má hodnotu 5 milionů Kč, zálohy na energie jsou účtovány zvlášť, jde o starší rekonstruovaný byt v širším centru Prahy. Byt se pronajímá jako částečně zařízený. A poplatník na daň neuplatňuje žádnou daňovou slevu ani odpočet.
Také si přečtěte: Vše o daních z příjmu z pronájmu

Uplatnění daňového paušálu u příjmu z pronájmu

  • Pronájem bytu 15 000 Kč měsíčně = 180 000 Kč ročně
  • 30% paušální výdaje = 54 000 Kč
  • Daň z příjmu = 126 000 x 0,15 = 18 900 Kč ročně

Uplatnění paušálních výdajů ve výši 30 % představuje jednoduchou a snadnou cestu výpočtu daně. Navíc poplatník takto nemusí dokazovat žádné výdaje, nemusí si je ani počítat, stačí jen spočítat (a zaplatit) daň z příjmu ze 70 % celkového ročního příjmu.
Nevýhodou paušálních výdajů je ale často fakt, že paušální výdaje jsou o dost menší než reálné uplatněné výdaje. A poplatník tak jen pro ušetřený čas zbytečně platí příliš velkou daň z příjmu z pronájmu. Přitom v okamžiku, kdy se nebudete bát počítat reálné výdaje, si můžete daňovou povinnost snížit až na minimum.

Reálné výdaje a jejich uplatnění na příjem z pronájmu

  • Pronájem bytu 15 000 Kč měsíčně = 180 000 Kč ročně
  • Paušál na auto 4 000 Kč měsíčně = 48 000 Kč ročně
  • Odpis nemovitosti (3,4 % z 5 milionů Kč) = 170 000 Kč ročně
  • Úroky z úvěru (4 miliony Kč) – můžou být až 100 000 Kč ročně.
  • Daňová ztráta může dělat až desetitisíce za rok.
  • Daň z příjmu = 0 Kč.

Nevýhodou reálných nákladů je samozřejmě fakt, že tyto náklady musíte sledovat a také spočítat. Na druhou stranu je vidět, že jen při uplatnění odpisů a paušálu na auto je možné dosáhnout nulového zisku z pronájmu nemovitosti. A to, že nezaplatíte téměř 19 tisíc daně z příjmu za rok, se už vyplatí.

Paušál na auto jako reálný náklad

Výrazným reálným nákladem při pronájmu je použití paušálního nákladu na použití auta. Můžete si uplatnit až 5 000 Kč za měsíc, v takovém případě musíte ovšem auto používat výhradně pro získání příjmu z pronájmu. Většina z nás tedy spíš uplatní zkrácený paušál, kdy můžete auto běžně využívat k soukromým potřebám a občas ho potřebujete pro zajištění svého příjmu z pronájmu. V takovém případě dělá paušál 4 000 Kč měsíčně, tedy 48 000 Kč ročně.
K takovému autu nemusíte sledovat knihu jízd, není nutné platit silniční daň, ani si nijak auto nemusíte registrovat. Na druhou stranu, pokud už uplatníte paušál na auto, nemůžete uplatnit další náklady, jako je například poplatek za parkování.
Chcete vědět více o paušálu na auto: Kdy a za jakých podmínek můžete použít u pronájmu paušál na auto

Odpisy nemovitosti

Odpisy představují jeden z největších nákladů. Většina nemovitostí je zařazena v 5. odpisové skupině a odpisuje se 30 let. Za těchto třicet let si můžete odepsat 1,4 % hodnoty nemovitosti. To v prvním roce odpisovaní. Ve všech dalších letech pak odpisujete 3,4 % hodnoty.
Jak je vidět z úvodního příkladu, tak jen odpis 3,4 % hodnoty ročně dokáže dost pravděpodobně jako náklad vyrovnat příjem z pronájmu a zajistit maximální snížení daně z příjmu. Celkový základ daně si pak můžete ještě dále snížit právě paušálem na auto a dalšími reálnými náklady.
Také si přečtěte: Vše o odpisování nemovitosti

REKLAMA

Úroky z hypotéky jako reálný náklad

Úroky z hypotéky je odečitatelná položka, kterou můžete uplatnit v daňovém přiznání či ročním zúčtování daně až do výše 300 000 Kč za rok. Toto se ovšem vztahuje na nemovitost, kterou jste si pořídili na úvěr pro vlastní bytovou potřebu. Pokud je daná nemovitost koupená na hypotéku a je využívána jako zdroj příjmu z pronájmu, tak úroky z hypotéky můžete uplatnit jako reálné náklady, přičemž na tyto se nevztahuje žádný maximální limit.
Úroky z hypotéky představují především v prvních letech splácení úvěru značnou část splátky, často tvoří více než polovinu měsíční splátky. Postupně ale platba úroků klesá s tím, jak je umořován celý dluh a jeho jistina.
Dejte si pozor: Příjem z pronájmu přes AirBnB se daní podle jiných pravidel a finanční úřad toto kvalifikuje jako podnikatelskou činnost. Přečtěte si, co vše potřebujete při příjmu z AirBnB!

Další reálné náklady

Během počátečního období pronájmu můžete započítat i další náklady, jako například na vybavení bytu, na fotografie, na realitní kancelář. Jako reálné náklady není možné použít zálohy na platby energií, či jejich vyúčtování.
Pokud jde o fond oprav, tak všeobecně spíše platí, že není možné ho použít jako reálný náklad. Často bývá totiž využíván spíše pro zvyšování hodnoty nemovitosti (například zateplení domu nebo stavba výtahu). V takovém případě to není reálný náklad, ale tento výdaj postupně zvětšuje hodnotu nemovitosti, a tak vstupuje do odpisů.
Z fondu oprav ale můžete jako reálný náklad využít tu část, která sloužila k opravám společných prostor. V takovém případě si ale musíte od SVJ vyžádat účty za tyto opravy a jako reálný náklad můžete použít svou poměrnou část tohoto nákladu na opravy.

Vstoupit do diskuze 3 komentáře

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.31 Aktuální výše Hypoindexu

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%
Historie vývoje


Související články

Co zařídit při konci pronájmu

Co zařídit při stěhování z pronájmu

Nájemní vztah se řídí nájemní smlouvou a také občanským zákoníkem, který upravuje základní podmínky pro nájemní vztah. Tento vztah končí ukončením smlouvy, která byla uzavřena na dobu určitou, nebo podáním výpovědi. Přičemž výpověď může být ze strany majitele nemovitosti i ze strany nájemníka.

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

07. 06. 2022

Příjem z pronájmu bez daňového přiznání, aneb kdy je příjem z pronájmu osvobozen od daně z příjmu a kdy nemusíte platit daň.

Kdy není nutné podávat daňové přiznání, i když máte příjem z pronájmu?

Příjem z pronájmu je příjem dle §9 zákona o daních z příjmu a jako takový musí být uveden v daňovém přiznání a zaplacena z něj daň z příjmu. Pokud jste loni realizovali příjem z pronájmu, tak vám zaměstnavatel nesměl provést roční zúčtování daně a musíte podat do 1. dubna (2. května elektronicky) daňové přiznání.

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

03. 03. 2022

Příjem z pronájmu: sociální a zdravotní

Musíte platit sociální a zdravotní pojištění, když pronajímáte byt?

Při pronájmu nemovitosti musíte tento příjem řádně přiznat v daňovém přiznání a zaplatit z něj 15% daň z příjmu. Přičemž příjem z pronájmu se daní dle §9 zákona o daních z příjmu. Musíte z tohoto příjmu platit také sociální a zdravotní pojištění a musíte odevzdat přehledy o příjmech a výdajích/o výši daňového základu na OSSZ […]

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

04. 02. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Blanka H.

    22 února, 2021

    Dobrý den, jsem zaměstnaná, živnost založenou nemám, mohu i v tomto případě odečíst z příjmů z pronájmu nemovitosti, kterou jsem zakoupila odpis nemovitosti a paušál na auto ?
    Děkuji, B.

    Odpovědět

  • Aleš

    23 února, 2022

    Dobrý den, je možné zvolit si reálné výdaje ,když jsem zaměstnanec? (odpisovat nemovitost, paušál na dopravu…).

    Odpovědět

  • Ladislav Beer

    19 března, 2021

    Dobrý deň …
    Články, ktoré tu uverejňujete sa mi páčia, sú prehľadné a zrozumiteľné…
    Ale, nenašiel som odpoveď na nasledovné:
    Pre zníženie dane z prenájmu nehnuteľnosti odporúčate do nákladov zahrnúť aj odpisy, no nenašiel som komentovaný vplyv na následný možný predaj nehnuteľnosti …
    Či v prípade predaja ….. príjem = predajná cena – kúpna cena netreba kúpnu cenu ponížiť o uplatnené odpisy ….. teda počítať len so zostatkovou cenou nehnuteľnosti ….predpokladám ,že áno ….
    Poprosil by som o odpoveď …
    S pozdravom Beer

    Odpovědět