Zajímavosti o rezidenčních hypotékách v USA, část 2.: Hra podle pravidel
Při posuzování bonity žádosti o rezidenční hypotéku v USA hraje hlavní roli tzv. úvěrové skóre žadatele, neboli „credit ranking“. Posuzovatelé hypoték ho získávají od třech akreditovaných společností, které se na jeho poskytování specializují: Experian, TransUnion a Equifax. Úvěrové skóre žadatele o rezidenční hypotéku je výsledkem sledování různých aspektů žadatelovy finanční historie.
Jedná se o bodový systém – čím vyšší je úvěrové skóre, tím lepší šanci má žadatel nejen na to, že mu bude hypotéka poskytnuta, ale i na její podstatně lepší podmínky, než jakých mohou dosáhnout žadatelé s nízkým úvěrovým skórem.
Trh rezidenčních hypoték v USA, respektive nedostatečná regulace jeho nových komplexních derivátů obchodovaných na sekundárním trhu, byl jednou z hlavních příčin americké finanční krize let 2009 – 2010. Dohled FEDu nad hypotečním trhem se poté zpřísnil a pozornost je věnována i hypotečním derivátům.
Podle federálního zákona o transparentních rezidenčních hypotékách (Home Mortgage Disclosure Act ) jsou konkrétní podmínky každé americké rezidenční hypotéky zaneseny do federální databáze a osud hypotéky se v ní i nadále sleduje, pokud je například prodána jiné bance nebo nebankovní firmě.
Všechny hypotéky jsou v této databázi vedeny anonymně, tj. bez uvedení totožnosti vypůjčovatele. Tato centrální federální evidence poskytuje zásadní informace a umožňuje statisticky přesné vyhodnocení trendů hypotečního trhu, včetně vývoje hypotečních úroků.
REKLAMA
V roce 1981 byl průměrný hypoteční úrok u referenční třicetileté hypotéky se zafixovanou úrokovou mírou 16,63 % p. a. V roce 2021 byl v éře koronavirové nejistoty a levných peněz 2,96 % p. a., v roce 2023 byl pak po zvyšování sazeb FEDem 6,8 % p. a., přičemž ke konci roku 2022 vystoupal nad 7 % p. a.
Trh rezidenčních nemovitostí se v USA díky drahým hypotékám na začátku roku 2023 výrazně zpomalil, ale ceny nemovitostí díky inflaci moc neklesly. V některých „horkých“ enklávách trhu i nadále rostly (Florida, Arizona). Očekává se, že do konce roku 2025 průměrný úrok u referenční hypotéky klesne na 3,7 % p. a.
První díl seriálu si můžete přečíst zde.
Autor: Miroslav Hošek, CEO Advanced Food Products (AFP), LLC, v USA působí na manažerských pozicích už 17 let
