České nemovitosti zdražují. Jsou ale již předražené?

České nemovitosti zdražují nejrychleji z Evropy. V loňském roce se ceny nemovitostí v evropském měřítku zvýšily téměř o 12 procenta. Přesto zatím není český realitní trh nejdražší. Rezidenční nemovitosti by ale měly zdražovat i letos a příští rok. Tempo růstu cen nemovitostí by však v Česku mělo podle společné analýzy ČSOB a skupiny KBC zpomalit na šest, resp. pět procent.

Růst cen nemovitostí se nezastaví

Ceny českých rezidenčních nemovitostí by měly růst dokonce rychleji než průměr Evropské unie. Podle analýzy porostou ceny unijních nemovitostí v letošním roce čtyřprocentním tempem a v roce 2019 zpomalí na 3,5 procenta.
Růst cen českých nemovitostí je a bude ve srovnání s růstem ostatních cen stále poměrně svižný. Průměrná roční míra inflace dosáhla v loňském roce 2,5 procenta. Během prvního čtvrtletí inflace poklesla až na březnových 1,7 procenta. V dubnu ale opět vzrostla na 1,9 procenta a podle nejnovější prognózy České národní banky (ČNB) by růst spotřebitelských cen měl zůstat pod dvouprocentním cílem centrální banky i do konce příštího roku.

Nestaví se a nestaví

Za růstem cen českých nemovitostí stojí na straně nabídky především nedostatečná výstavba. Povolování staveb vázne a vyhlídky na lepší zítřky by mohla přinést jen rychlejší výstavba. „V Praze v tomto směru může být krokem vpřed nový metropolitní plán, ale rychlé zázraky se bohužel očekávat nedají,“ uvedl hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš pro iHNed.cz.
Metropolitní plán by měl platit od roku 2023. Stavět by se mělo začít převážně na místech starých továren či nepoužívaných nádražích. Podle vedoucího týmu architekta Romana Kouckého, který plán připravoval, jde spíše o stabilizační plán na příštích 20 let. Dynamické změny se tak Praha zřejmě nedočká.
V prvním čtvrtletí se v Česku podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) zahájila výstavba 1 842 bytů v bytových domech, tedy meziročně o 16 procent více. V Praze ale naopak klesl počet zahájených bytů o dvě pětiny, což je nejméně od roku 2010. Ročně prodají developeři v Praze zhruba 5 500 nových bytů, v loňském roce se ale nezačalo stavět ani poloviční množství.

Domácnosti se ochotněji zadlužují

Proti nabídce stojí poptávka, která v období nízkých úrokových sazeb roste. Domácnosti jsou ochotnější se kvůli vlastnímu bydlení zadlužovat. A tak se nůžky mezi poptávkou a nabídkou rozevírají, a to především v Praze. Za poslední dva roky zdražily byty v Praze o 42 procent.
Růst cen nemovitostí a zadlužení domácností dělá vrásky ČNB. Centrální banka ale s nabídkovou stranou bojovat nemůže. Zaměřuje se proto na domácnosti a jejich rostoucí zadlužení.
Dluhy českých domácností rostou od února 2016. V březnu se podle údajů ČNB vyšplhaly na zhruba 1,556 bilionu korun, meziročně tak došlo k nárůstu o 110 miliard korun. Zhruba tři čtvrtiny celkového objemu dluhů tvoří úvěry na bydlení.

ČNB se připravuje

Centrální banka ve snaze ochladit poptávku a zpomalit růst cen nemovitostí přitvrdila u poskytování hypoték a postupně zvyšuje základní úrokovou sazbu. Dosavadní opatření ČNB zafungovala a poptávka po hypotékách klesá. Podle Fincentrum Hypoindexu bylo v prvním čtvrtletí poskytnuto o 15 procent nových hypoték méně než před rokem.
Centrální bance to ale nestačí a poskytování hypoték chce ještě zpřísnit. Tentokrát se chce zaměřit na příjmové ukazatele žadatelů o hypotéky. Omezit by mohla maximální výši celkového zadlužení žadatele k jeho ročnímu příjmu (DTI) a měsíční splátky dluhu k jeho měsíčnímu příjmu (DSTI). Zpřísnění by pocítili především mladí, pro které by se vlastní bydlení mohlo stát pouze nedosažitelným snem.
„Bankovní rada bude o případných úpravách svého doporučení k řízení rizik spojených s poskytování retailových úvěrů zajištěných nemovitostmi teprve jednat. S výsledky seznámíme veřejnost v nové Zprávě o finanční stabilitě, kterou zveřejníme 12. června,“ řekla HN Denisa Všetičková z tiskového dodělení ČNB.

^REKLAMA

Je růst cen českých nemovitostí opravdu nebezpečný?

„Úroveň zadlužení českých domácností je stále relativně rozumná, dosavadní růst cen nemovitostí proto nepovažujeme za nebezpečný,“ míní hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš. Nebezpečný by podle něj byl růst cen tlačený spekulativní (investiční) poptávkou.
Že se ve značné míře nejedná o spekulativní poptávku, ale o přirozenou poptávku, naznačují i data ČSÚ. Za posledních 10 let přibylo v Česku zhruba 400 tisíc domácností. A velká část těchto domácností řeší v době ekonomické prosperity a nízkých úrokových sazeb vlastní bydlení.

Alfou a omegou jsou ceny nemovitostí

Ceny nemovitostí jsou alfou a omegou realitního a hypotečního trhu. Analýza ČSOB a KBC však ukazuje, že jsou nemovitosti vůči nájmům sice lehce nadhodnocené, z historického pohledu však nejde o nijak zásadní předražení. Nadhodnocení vůči nájmům navíc v Česku nedosahuje ani průměru OECD, kam patří 35 velmi ekonomicky rozvinutých států světa.
Na druhou stranu v porovnání cen nemovitostí a příjmů si již Česká republika tak dobře nevede a splátky hypotéky si ukrajují stále větší díl disponibilního příjmu domácností. Za posledních pět let vzrostl podíl hypotečního dluhu na disponibilních příjmech o deset procentních bodů na 50 procent. Rychleji rostoucí podíl hypotečního dluhu na disponibilním příjmu má v Evropě jen Slovensko, Belgie, Švédsko a Polsko.
Od roku 2016 se dostupnost bydlení v Česku zhoršuje. Nejhorší je situace v Praze, kde na průměrný byt potřebuje domácnost příjmy za 15 až 20 let. „České rezidenční nemovitosti se zdají být „předražené“ vůči mzdám, avšak ne příliš vůči nájmům, zvlášť pokud vezmeme v potaz stále nízké úrokové sazby,“ dodal Jan Bureš.
Růst cen nemovitostí se sice v nadcházejících letech nezastaví, přesto zpomalí. V letech 2020 až 2022 by podle analýzy ČSOB a KBC mohlo dojít k dalšímu zpomalení růstu cen nemovitostí i kvůli demografickému vývoji. Vlastní bydlení si pořizují většinou lidé od 25 do 55 let, a právě podíl těchto lidí v populaci by se měl v těchto letech snížit, což oslabí poptávku. Zároveň však musí dojít k oživení výstavby.