Developeři straší růstem cen bytů. Co na to ČSÚ?

Developeři mají zájem prodat co nejvíc bytů za co nejvyšší cenu. Je pro ně proto optimální trh, kde ceny prudce rostou a kde zaspat příležitost znamená připlatit si další statisíce korun. Developerské společnosti i proto vydávají statistiky, které růst cen potvrzují. A provází to komentáři o nemožnosti stavět a nižší koupěschopnosti lidí v návaznosti na přísnější podmínky poskytování hypoték ze strany České národní banky (ČNB).
Ceny bytů ovšem sleduje i Český statistický úřad (ČSÚ). I v jeho podání dochází ke znatelnému růstu cen bytů a statistiky developerů tím potvrzuje. Navíc růst cen ještě zrychluje. Ve 2. čtvrtletí 2017 realizované ceny nových nemovitostí v Praze stouply meziročně již dokonce o 14,3 %, což je historicky nejrychlejší růst za dobu sledování tohoto ukazatele.
Graf 1: Vývoj cen nových bytů v Praze

Zdroj: ČSÚ
Enormní růsty cen nových nemovitostí v Praze trvají dle statistik ČSÚ ale jen tři čtvrtletí. Nejvíce vyskočily v závěru roku 2016 (mezičtvrtletně o 5,5 %), pak s každým čtvrtletím růst oslaboval, byť zůstává stále velmi silný (+4,4 % a +3,3 %). I sami developeři připouštějí, že trh může v dohledné době zpomalit.
„Po sedmi letech stabilního růstu letos v Praze prodej nových bytů klesne. Na vině je hlavně nedostatečná nabídka, která způsobila nárůst cen bydlení. Dopady ale mají také opatření ČNB. Ta totiž dále zhoršila již tak omezenou dostupnost bydlení pro střední třídu. Konec roku je sice tradičně prodejně silný a do nabídky jde navíc několik projektů ve středním segmentu, přesto lze v Praze očekávat celoroční prodej hluboko pod hranicí 6000 bytů,“ uvedl Dušan Kunovský, generální ředitel Central Group.
K oslabení trhu s nemovitostmi v dohledné době přispěje Česká národní banka ještě jednou. Je již téměř jistotou, že bankovní rada ČNB rozhodne na svém čtvrtečním zasedání o zvýšení základních úrokových sazeb. A to se do sazeb hypotečních úvěrů pravděpodobně přepíše velmi rychle. Otázkou nyní jen zůstává, o kolik se úrokové sazby zvýší.

Růst cen i u starších bytů

Ceny nemovitostí jsou našponovány nejen u novostaveb, ale raketově rostou i u starších bytů. „Cenový nárůst [nových bytů] se navíc čím dál více odráží i do trhu se starším a nájemním bydlením, kde již několik měsíců po sobě sledujeme ještě větší zdražování, než je tomu o nových bytů,“ uvedl Marcel Soural, předseda představenstva Trigema.
Zatímco ceny novostaveb se pohybují na úrovni 121,8 % průměrné cenové úrovně z roku 2010, ceny starších bytů v Praze vylétly až ke 132,4 % roku 2010.
Graf 2: Vývoj cen starších bytů

Zdroj: ČSÚ
Meziročně stouply ceny bytů v Praze o 18 % a ve zbytku České republiky dokonce o 18,9 %. A zatímco novostavby své momentum postupně ztrácejí, starší nemovitosti ještě zrychlují – 2. čtvrtletí 2017 bylo nejrychleji rostoucí vůbec.

Blíží se ochlazení?

Je velmi pravděpodobné, že růst cen nových nemovitostí bude v nadcházejícím období zpomalovat. Starší byty budou v závěsu, ale jejich růst bude silnější o něco déle. Ve střednědobém výhledu bude ale hodně záležet na měnové politice České národní banky.
ČNB bude nepochybně zvyšovat úrokové sazby až k „normální úrovni“ kolem 2 %. To se projeví zvýšením úrokových sazeb hypoték přibližně o stejnou výši.
Tabulka 1: Výše splátky hypotéky v objemu 1 mil. Kč na 30 let

Zdroj: Vlastní výpočty autora
Při růstu úrokových sazeb hypoték o 1 procentní bod z každého milionu korun půjčených na 30 let zaplatí dlužník a (do té doby šťastný) majitel nemovitosti o více než 500 Kč více. Při růstu o 2 procentní body u hypotéky na 3 mil. Kč tak domácnost musí počítat se zvýšením měsíčních výdajů o více než 3 tis. Kč. A otázkou je, kolik domácností své hypotéky i po tomto zvýšení „utáhne“. Trh se může posléze zaplavit nemovitostmi v nuceném prodeji z finanční nouze… a to ceny může stlačit obdobně jako v letech 2009 až 2013.