Exekuce v nájemním bytě? Nic není nemožné

Exekuovaných osob v posledních letech ubývalo. Zároveň se však zvyšoval počet osob s třemi a více exekucemi. Deset a více exekucí mělo v roce 2015 dokonce 120 tisíc lidí, v průměru připadalo na jednoho člověka v exekuci 5,8 exekucí. V roce 2015 bylo v Česku zahájeno 733 tisíc exekucí, což představuje pokles o téměř 100 tisíc oproti roku 2014. V loňském roce došlo podle odhadů Exekutorské komory opět k mírnému nárůstu na přibližně 750 tisíc zahájených exekucí.

Kauce jako pojistka pronajímatele

V případě nájemního bytu se může exekuce dotknout jak nájemce, tak pronajímatele. Pronajímateli slouží proti budoucím dluhům na nájemném a službách peněžitá kauce složená nájemcem. Před dalšími dluhy nájemce se však pronajímatel chránit nemůže. „Pronajímatelé si někdy myslí, že exekuci v bytě zabrání tím, že nájemci zakáží zřídit si v nájemním bytě trvalý pobyt. To však podle zákona nejde. Navíc exekuce by měla být správně provedena v místě, kde se dlužník skutečně zdržuje. Exekuce může být tedy v bytě uskutečněna, i když v něm nemá nájemce trvalý pobyt,“ vysvětluje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu.

Jak se vyvarovat neplatičů?

Statistiky serveru Ulovdomov.cz ukazují, že dokonce 16,5 procenta žadatelů o nájem je v exekuci a 14,5 procenta je hlášena na obecním úřadě. Rizika neplacení jsou proto relativně vysoká, proto některé servery či realitní kanceláře nabízejí prověřování rizikovosti osob.
Většinou za menší poplatek nahlédnou do veřejně přístupných seznamů a rejstříků a prověří žadatele o pronájem. Využívají především centrální evidenci exekucí, insolvenční rejstřík, úřední desky soudních exekutorů, registry dluhů na zdravotním pojištění, prověří i trvalé bydliště na magistrátech či databázi hledaných osob Policie ČR. Vzhledem k tomu, že jde o veřejně dostupné informace, je prověřování legální.

Předešlý nájemník v exekuci

Zadlužený ovšem může být i bývalý nájemník, který má v bytě zřízený trvalý pobyt. Současný nájemník tak může do své schránky obdržet písemné upozornění na exekuci předešlého nájemníka, který neuvedl svou aktuální přechodnou adresu. V takovém případě by měl bez odkladu upozornit Českou poštu, majitele bytu i exekutorský úřad. Pokud neznáte novou adresu dlužníka, návštěvě exekutora se zřejmě nevyhnete.
Osoby přihlášené k trvalému pobytu lze zjistit na příslušném městském úřadě. Pokud je k trvalému pobytu přihlášen předchozí nájemník, může být na žádost majitele bytu na městském úřadě odhlášen.
„Exekuce by sice měla být prováděna v bytě, kde se dlužník fakticky zdržuje, ale odhlášení trvalého pobytu předchozího uživatele lze určitě doporučit. Není totiž vyloučeno, že se budete později dohadovat s exekutorem, že bývalý uživatel bytu tam již nebydlí,“ upozorňuje Lukáš Zelený.

Exekuce uvalená na pronajímatele

Problém může nastat i ve chvíli, kdy je k trvalému pobytu přihlášen pronajímatel, který je zároveň i dlužníkem. V případě, že jste si vybavili nájemní byt vlastním majetkem, zbraní proti exekuci pronajímatele je předávací protokol, kde jsou sepsány věci, které patří pronajímateli. Vlastnictví majetku lze prokázat také výpisy z účtu, uschovanými účtenkami či jinými daňovými doklady.
Byt si ovšem můžete pronajímat i kompletně bez vybavení pronajímatele. V takovém případě poslouží jako důkaz pro exekutora nájemní smlouva, kde je uvedeno, že jste byt převzali nevybavený. Exekutor by správně neměl zabavit majetek, který prokazatelně patří nájemci.
„Ocitnou-li se na soupisu exekutora věci nepatřící dlužníku, můžete požádat o jejich vyškrtnutí ve lhůtě 30 dnů plynoucí ode dne, kdy se dozvíte, že vaše věci byly do exekuce zahrnuty. Pokud vám exekutor nevyhoví, nezbyde vám než podat k soudu žalobu na vyloučení věcí z exekuce,“ uvádí Lukáš Zelený.
Lhůta pro podání žaloby u soudu je 30 dní od doručení rozhodnutí exekutora, kterým nevyhověl návrhu na vyloučení věcí z exekuce. I když se vám ale neprávem exekučně zabavené věci vrátí, vynaložená energii a čas jsou nenávratně ztraceny.
Pozor také na dluhy manžela či manželku pronajímatele i nájemce. „Skutečnost, že pro dluhy jednoho z manželů může být postižen i majetek toho druhého, si bohužel řada lidí stále neuvědomuje. Obranou může být oddělení majetku formou notářského zápisu,“ uzavírá Zelený.
Soudní exekutor může vstoupit do bytu i v době nájemníkovy nepřítomnosti pouze s platným soudním rozhodnutím. Násilné vniknutí je však nepřípustné. Uzamčené dveře musí proto otevřít zámečník s plnou mocí.