Nový občanský zákoník: Kauce a nájem bytu

Finanční otázky nájmu bytu se nemusí vztahovat pouze k výši nájemného, ale mohou být také spojeny s výší dohodnuté kauce (dle nového občanského zákoníku se již používá termín jistota). Jaké jsou specifika ujednání jistoty?
Tip: Může nájemce dát byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele?

Poskytnutí kauce si musí smluvní strany ujednat

Účelem poskytnutí jistoty je zajištění pohledávek pronajímatele na úhradu nájemného, služeb a případné náhrady škody. Pronajímatel se však musí dohodnout s nájemcem na jejím poskytnutí, a to nejčastěji ujednáním v nájemní smlouvě. Přestože občanský zákoník nevymezuje výslovně povinnost písemné formy ujednání o jistotě, lze písemnou formu doporučit. Poskytnutím jistoty vzniká nájemci pohledávka za pronajímatelem na její vrácení, která dospěje při skončení nájmu.
Pronajímatel a nájemce by měli také písemně vymezit bližší podmínky pro nakládání s jistotou (např. povinnost pronajímatele k uložení jistoty na zvláštním účtu u banky včetně práva nájemce na výpis z účtu).
Tip: Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nejvýše šestinásobek měsíčního nájemného

Ujednaná výše jistoty nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Stanovení vyšší jistoty by mohlo být shledáno jako zdánlivé ujednání s právem nájemce požadovat vydání bezdůvodného obohacení v rozsahu jistoty sjednané nad zákonný limit.
Šestinásobek měsíčního nájemného lze i tak považovat za poměrně vysoký náklad pro nájemce, který může být překážkou k zajištění nájemního bydlení. Na tuto skutečnost poukazuje i Ministerstvo práce a sociálních věcí, a proto novela občanského zákoníku, která je v současné době projednávána, navrhuje, aby došlo ke snížení jistoty na trojnásobek měsíčního nájemného.
Tip: Kolik osob může žít v nájemním bytě?

Povinnost vrácení jistoty při skončení nájmu

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, což má představovat kompenzaci pro nájemce, který dává složením jistoty pronajímateli své finanční prostředky, aniž obdrží protiplnění. Konkrétní výše úroku však není zákonem stanovena, je tedy vhodné ji sjednat smluvně s pronajímatelem při ujednání o jistotě (vodítkem by mohly být úroky za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření nájemní smlouvy).
Občanský zákoník vymezuje, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.
Vzhledem ke složitosti nájemních vztahů doporučujeme v případě řešení obdobné problematiky konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to i s ohledem na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.