Středa 19. června. Svátek má Leoš.

Kdo je odpovědný za výtah ve vašem domě?

Výtah - výtahy

Radovan Novotný

Množství regulí, které dopadají na bytové domy, narůstá. Vlastníkům bytů nezbývá než sáhnout do peněženky a na plnění povinností se složit – energetické průkazy budov, inspekční a další prohlídky výtahů, splnění povinností ve vztahu k GDPR a mnohé další. Související otázkou je, kdo za jejich (ne)plnění odpovídá.

Vlastníci bytů mívají představu, že společenství vlastníků jednotek (SVJ) je cosi jako spolek holubářů. Nějaký ten strýc a teta se čas od času sejde, vypijí kávu a povykládají si, co je v domě nového. To, že je to práce, několik nezanedbatelných hodin práce každý měsíc, už moc nevnímají. Také zaznívají názory, že tato funkce je čestná a ten kdo ji zastává, by to měl dělat bezplatně. Jenže statutární orgán SVJ zodpovídá třebas i za výtahy…

Zákonná odpovědnost členů výboru

Byl jednou jeden dům, a v tom domě výtah. A dům spravovalo společenství vlastníků, právnická osoba za tímto účelem vzniklá. S novým občanským zákoníkem pak nastoupila zákonná odpovědnost statutárního orgánu, pověřeného předsedy, potažmo členů výboru SVJ, vyplývající z povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře.

Ano, hovoříme o době dnešní době, kdy jeden z paragrafů nového občanského zákoníku šalamounsky předpokládá, že kdo přijal funkci člena voleného orgánu, se zavázal, že ji bude vykonávat s péčí řádného hospodáře. A jak jinak, s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a s potřebnými znalostmi. A když už by vznikla škoda způsobená neplněním povinností, bude nutné ji nahradit – v realitě někdo zaklepe na dveře člena výboru a bude se vrtat v tom, zda svou funkci vykonával s péčí řádného hospodáře.

Občanský zákoník předjímá, že škoda vzniklá porušením nějaké související zákonné povinnosti zde může vyplývat z nedbalosti. Jde o „domněnku nedbalosti“, po členech výboru se vlastně požaduje, aby byli odborníky na každou oblast, která se působnosti SVJ dotýká. Tak třebas člen výboru mohl a měl vědět, že vlastník jednotky má dluh a mohl a měl iniciovat příslušné kroky umožňující závazek vymáhat. Pozor, nejde ale jen o otázky zjevné, jako je řešení neplatičů.

Jde i o to zajistit řešení havárie, zajistit opravy, vybrat dodavatele, správně a ekonomicky výhodně pojistit dům, zkontrolovat a podepsat účetní závěrku, zdokumentovat schůzi shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství… A hádejte, kdo zodpovídá za to, že zápis v rejstříku společenství odpovídá skutečnosti – opět je to statutární orgán.

Na výbor, respektive jeho členy, spadá široký okruh povinností. Pokud chtějí být krytí, v realitě to znamená, že se v dílčích rozhodovacích situacích musí opírat o stanoviska odborníků. Nestačí to „per huba“, doporučení říká, „získejte stanovisko odborníka, a to v písemné podobě“. Agenda a byrokracie SVJ nutně narůstá a zlé jazyky hovoří o tom, že je vše nakonec zapisováno, „jako by šlo o jadernou elektrárnu“.

Praktické zkušenosti ovšem ukazují, že se pečlivost vyplácí. Schopnost zdokladovat, jak to před lety bylo, je pro prokázání péče řádného hospodáře nezbytná. Tak jako tak, v konečném důsledku ona „péče řádného hospodáře“ znamená vznik nákladů, které musí někdo financovat – v realitě to na svých bedrech nesou právě vlastníci bytů. A podobné je to i s výtahy…

Povinnosti provozovatele výtahů

V přehledu povinností SVJ jsme opomněli zmínit povinnost dodržování požárních a bezpečnostních předpisů a provádění pravidelných revizí všeho možného. Není tomu tak dávno, co jedna paní předsedkyně výboru žila v sladké nevědomosti toho, že na výtahy v jejich domě už měly být provedeny povinné inspekční prohlídky. Servisní firma, která smluvně zajišťuje servis výtahů a další povinné prohlídky výtahů, se nad tímto nijak nepozastavovala – vždyť za to není zodpovědná, je to zodpovědností vlastníka a provozovatele výtahu.

Společenství vlastníků jednotek, jako právnická osoba vzniklá za účelem správy domu, je ve „svém“ bytovém domě provozovatelem výtahů. V tomto směru existuje celá řada povinností, kterým je nutno učinit zadost. SVJ jako provozovatel výtahu musí mít k dispozici technickou dokumentaci výtahu a tuto v případě realizovaných změn doplňovat. Výtah byl v jisté době „uveden na trh“ a tomu i odpovídá rozsah dokumentace. Běžnou součástí dokumentace bývá výkres, elektrická schémata, kniha výtahu a mazací plán. Součástí dokumentace jsou doklady o zkouškách a prohlídkách výtahu.

Pravidelnou preventivní údržbu výtahu a opravy pak provádí smluvně zajištěná firma s patřičnými oprávněními. Běžnou součástí poskytovaných služeb je i vyproštění osob v případě uvíznutí. Praktické zkušenosti ukazují, že prováděné práce ze strany servisní firmy je nutné čas od času zkontrolovat, je zapotřebí prověřit, zda byla oprava opravdu provedena, jak je uvedeno na montážním listu a faktuře, zda byly použity účtované náhradní díly, zda je dokumentace o provedených prohlídkách a zkouškách úplná atd. Není-li něco v pořádku, nastupuje reklamace.

Dostáváme se k tomu, že výtahy v bytovém domě podléhají povinnosti různých prohlídek a zkoušek. K prokázání plnění povinností provozovatele výtahu přispívá vedení tzv. knihy provozních prohlídek výtahu. Jednou za čtrnáct dní tzv. dozorce výtahu provede vizuální prohlídku a prověří správnost funkce výtahu. Třebaže toto nemusí být povinné, je-li to zdokumentováno, členové statutárního orgánu SV mohou v případě nutnosti prokázat, že učinili jeden dílčí krůček k zajištění bezpečného provozu výtahu.

Odborné a inspekční prohlídky

Ano, provozní prohlídky jsou jen dílčím krůčkem. Zatímco provozní prohlídky se zaměřují na „jízdní vlastnosti“, každé tři měsíce provádí revizní technik prohlídku odbornou a každé tři roky odbornou zkoušku. Prohlídky jiné než provozní spočívající například v posouzení stavu, vyzkoušení bezpečnostních prvků a komponent výtahu, obvykle smluvně zajišťuje servisní firma.

Provedení opět musí být zdokumentováno a v konečné instanci musí být schopný provádění doložit a prokázat statutární orgán SVJ. Kromě toho existuje zkouška po opravě a podstatných změnách. Všechno třeba zadokumentovat, založit. Společenství vlastníků skutečně není spolek holubářů a výtahy jsou vyhrazené technické zařízení s potenciálním bezpečnostním rizikem.

Ne ještě nejsme u konce, předpisy nařizují ještě další typ prohlídky výtahů. Tím jsou prohlídky inspekční. Tyto musí být u výtahu v bytovém domě podle dnešních regulí prováděny pravidelně každých šest let. Na základě objednávky tak přijde inspektor s kulatým razítkem a za úhradu prověří, v jaké kondici na tom výtah s ohledem na aktuální regule je. V inspekční zprávě se v seznamech členěných dle vysokého, středního a nízkého rizika dočteme, jaká nápravná opatření mají být k odstranění rizik provedena.

Chtělo by se říci, že je to podobné pravidelné technické prohlídce auta. Ve stanovené lhůtě se majitel vozidla dostaví na Stanici technické kontroly a vyskytnou-li se závady, nechá auto opravit a je vyřízeno. U výtahů se ale zdá, že se v průběhu času požadavky stupňují (a budou stupňovat), jednou za šest let si provozovatel výtahu zaplatí inspektora, který sepíše, co aktuálně není plněno a co má být do pěti nebo deseti let u výtahu doplněno, vylepšeno a upraveno. Ony změny výtahu často nejsou levnou záležitostí, takže to bude vyžadovat střádat peníze a zařadit opatření na odstranění rizik do plánu oprav.

Horký brambor v rukou statutárního orgánu

To, že SVJ zdárně přebralo zprávu z inspekční prohlídky, pro splnění povinností nestačí. V realitě je za stanovení a postupné provádění bezpečnostních opatření vyplývajících z výskytu a závažnosti dílčích rizik zodpovědný provozovatel výtahu. A jsme opět u odpovědnosti statutárního orgánu. V kuloárech zaznívá, že výbory k věci přistupují laxně, inspekční zprávy nečtou a žijí v blažené nevědomosti. Vezměte na sebe funkci člena výboru Společenství vlastníků jednotek (SVJ), neinformujte se, nečtěte, a možná budete jednoho dne nemile překvapeni.

V realitě vskutku nejde o spolek holubářů, jak si někteří lidé myslí, odpovědnost statutárního orgánu právnické osoby dle dikce Občanského zákoníku jsme už probrali výše. Právní rozbor s ohledem na odpovědnost členů statutárních orgánů v SVJ naznačuje, že ve sporných případech je nutné postupy a plánované kroky konzultovat s odborníky. Důsledně vzato, pro jakýkoliv krok je nutné mít písemně zdokumentované stanovisko někoho, koho by soud v případném posuzování péče řádného hospodáře uznal za odborníka v daném oboru.

Zpět ale k výtahům. Skončili jsme, že máme v ruce inspekční zprávu, kde inspektor cosi konstatuje. Jak s péčí řádného hospodáře zajistit nápravu? V realitě je nutné zajistit výběr firmy s patřičným oprávněním, která to vše zajistí. Oslovit stávající výtahářskou firmu? Žádat nabídku konkurenční? Babo raď… Stěží může jedna firma výtah servisovat a jiná opravovat, to už by se v případě problémů odpovědnosti nikdo nedopátral.

S výběrovým řízením na opatření týkající se rizik se tedy pojí i výběr firmy, která výtahy převezme pod svou správu, pod svá servisní křídla. Jenže co když v duchu hesla „když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají“ bude nabídnuta cíleně podseknutá cena  a následný servis bude flákán? Není to jednoduché. Nejenom, že se členové výboru mohou dočkat žaloby třebas kvůli „investici“ do opravy výtahu; jsou zodpovědní i za zvyšování bezpečnosti provozovaných výtahů, reakce na zjištěné provozní rizika dle inspekčního nálezu! Vůbec není divu, že námi v úvodu zmíněná paní předsedkyně, člen výboru jednoho SVJ konstatovala: „Nevím, jak dlouho budu ochotná tohle podstupovat.“

A budoucnost? Době statutárních orgánů, kde sedí strýcové a tety, kteří se sejdou u kávy a podepíší snad cokoli, co jim jimi nasmlouvaný správce nebo někdo jiný předloží, nutně odzvoní. Kompetentních dobrovolníků, kteří by byli ochotní to dělat, se nedostává, a dostávat nebude. A vlastníci bytů opět sáhnou hlouběji do kapsy, profesionální správa nemovitostí něco stojí.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *