Proč zdražují byty v Praze? Vinu nese obrovská byrokracie, inflace ale i růst mezd

Průměrná cena prodaných bytů v Praze během tří let vzrostla téměř o 70 %. Ve druhém čtvrtletí se podle statistik Central Group, Skanska a Trigema meziročně zvýšila téměř o 24 % na 94 tisíc korun za metr čtvereční. Ceny starších bytů rostou o něco pomaleji než ceny nových bytů, přesto ke konci pololetí vzrostly ceny meziročně v průměru o 10 % na 82 860 korun za metr čtvereční.
Studie trhu rezidenčního bydlení v Praze Centra ekonomických a tržních analýz (CETA) identifikovala pět základních faktorů, které nejvíce ovlivňují růst cen bytů v Praze. K hlavním příčinám patří příliv poptávky stěhováním do Prahy, nedostatečná nabídka způsobená zablokovanými developerskými projekty, inflace, dostupné a levné hypotéky a v neposlední řadě také ekonomický růst.
Podle studie ale nemusí být rostoucí cena automaticky negativní aspekt, může být i ukazatelem rostoucího blahobytu: „Respektujme, že Praha je jedním z nejbohatších regionů v Evropě, navíc se jedná o bezpečné, dobře dostupné a velmi krásné město s výbornými službami. Růstu platů a zájmu o bydlení v Praze odpovídají i ceny.“

Příliv poptávky

Počet obyvatel Prahy se konstantně zvyšuje. V letech 2006 až 2016 přibylo Praze 100 tisíc obyvatel. Zároveň dochází i k růstu počtu jednočlenných a dvoučlenných domácností. Klesá tak počet obyvatel bytů. I kdyby počet obyvatel stagnoval, bude podle studie potřeba více bytů k uspokojení poptávky.
„Zatímco oficiálně se počet obyvatel v letech 2006 až 2016 zvýšil o necelou desetinu, počet vydaných stavebních povolení ve stejném období klesl o 55 %,“ uvedl ředitel výzkumu CETA Aleš Rod.
V prvním pololetí letošního roku bylo v Praze vydáno pouze 150 stavebních povolení na nové bytové domy, tedy meziročně o 40 % méně. A během prvních sedmi měsíců letošního roku bylo podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) zahájena výstavba 1 161 nových bytů v bytových domech, což představuje od roku 2008 pokles o 70 %. Developeři přitom během prvního pololetí prodali podle dat Central Group, Skanska a Trigema více než 2 700 nových bytů.
„Odložená spotřeba po krizi, podpořená velmi levnými hypotékami již od roku 2012 stimulují také poptávku po vlastním bydlení, nebo koupi nemovitosti jako investice,“ zasazuje studii do kontextu aktuální situace analytik Pavel Peterka.

Byrokracie, inflace a růst mezd

Zatímco například v Belgii trvá proces povolování nového developerského projektu šest měsíců, v Praze je to v průměru dlouhých sedm set. Podle odhadů společnosti Deloitte a Hospodářské komory ČR je v povolovacím řízení dlouhodobě zablokována výstavba více než 40 tisíc nových bytů. Nízká nabídka tak nestačí pokrýt poptávku a žene ceny bytů nahoru.
„Pokud by se podařilo mávnutím proutkem tyto projekty uvolnit a byty postavit, situace v Praze by se výrazně zlepšila,“ uvedl Aleš Rod.
CETA z analýzy časových řad vypočítala, že každý pokles o tisíc stavebních povolení zvyšuje tempo růstu cen bytů o 1,18 %. Dalším faktorem, který zásadně ovlivňuje tempo růstu cen bytů v Praze, je inflace.
„Pokud inflace vzroste o jeden procentní bod, zvýší se index tempa růstu cen bytových jednotek v hlavním městě o 1,3 procentního bodu. Od roku 2005 se inflace kumulativně zvýšila o 27 %, což se patřičně projevilo i v cenách bytových jednotek v hlavním městě,“ uvádí studie.
Významný je i vliv růstu mezd. Pokud se reálné mzdy zvýší o jeden procentní bod, ceny nemovitostí vzrostou o 7,6 %. Na cenách bytů v Praze se podepisuje i expanzivní měnová politika. Růst diskontní sazby ČNB o 0,5 procentního bodu vede podle studie k růstu indexu cen nemovitostí o 1,36 %.
Analýza naopak neprokázala, že by měl příchod Airbnb podstatný vliv na ceny nemovitostí v Praze. V Praze je zhruba 600 000 bytových jednotek. Na platformě Airbnb bylo zprostředkováno sdílení ubytování na 14 700 různých místech. Sdílí se přitom celý byt, pokoj, nebo jeho části.
„Nabízených celých bytů ke sdílení v Praze, tedy těch, které tzv. zabírají místo trvalým obyvatelům, je pouze 1,8 % bytového fondu v Praze. Pokud se bavíme o bytech, které jsou zabookovány alespoň na šest měsíců v roce, je tento podíl necelých 0,35 %. Airbnb za nedostatek bytů na pražském trhu nemůže, to je zkrátka fakt,“ předkládá jasná čísla Aleš Rod.

Jak situaci zlepšit?

CETA v rámci své studie vydala sadu doporučení, které by měly zefektivnit výstavbu nových bytů. Kromě omezení byrokracie a zintenzivnění investic do infrastruktury je důležitá podpora výstavby bytů novým územním plánem.
„Je nutné umožnit masivní výstavbu nových bytových jednotek. Soukromý sektor umí analyzovat, kde si bydlení najde své zájemce a reflektuje to v podnikatelských projektech i nabídkových cenách. Nový územní plán by měl odblokovat „zamčená“ území a nechat pracovat trh,“ vyplývá ze závěrů analýzy.