Neděle 29. listopadu. Svátek má Zina.

Ceny bytů, majetková nerovnost a dekrety na hypotéku

realitní bublina v čr

Radovan Novotný

Lednový týdeník Ekonom z ledna letošního roku na své titulní straně nese titulek „Drahé bydlení: Jak přežít bublinu na realitním trhu“. „Kombinace několika faktorů vynesla ceny nemovitostí v řadě míst do nevídaných výšek,“ uvádí téma editorial.

Redaktor Petr Kain se v úvodníku pozastavuje nad tím, že „státní regulace je prostě někdy zapotřebí“. V polistopadové euforii prý většina lidí věřila, že trh se o vše postará a zásahy státní moci by byly jen ke škodě. Státní regulace pak před cenovou bublinou ochrání, a zamezení rozevírání se nůžek majetkové nerovnosti.

Ochrana proti cenové bublině? Změnou daní zamezit spekulačním nákupům bytů…

Podstatnou roli ve vztahu k růstu cen mají sehrávat ti, kteří byty pořizující na investici. Kain se takto odvolává na „socioekonoma“ bydlení Martina Luxe, který se vyslovuje, že poptávku po bytech ovlivňují ti, kteří byty kupují na investici.

Jeden z článků k tématu drahého bydlení a přežití bubliny na realitním trhu pak nese název „Ceny bytů může zkrotit státní regulace“. Ohledně toho, že se na českém realitním trhu nafukuje bublina, se redaktor týdeníku Ekonom odvolává právě na akademického pracovníka Sociologického ústavu Akademie věd ČR Martina Luxe.

Lux hlasitě volá po zvýšení daně z nemovitostí: „když na základě výzkumů vidíme, že by to pomohlo snížit nebezpečí vzniku cenové bubliny a zmírnit nárůst majetkové nerovnosti ve společnosti, tak to samozřejmě musíme říkat nahlas“.

Apetit investiční držby totiž prý větší nabídka nově vystavěných nemovitostí utlumí stěží. Podle vyslovených představ ale spekulativní poptávku stát řešit může. V tomto směru i zaznívá apel po selektivním zvýšení daně z nemovitosti – když někdo kupuje byt na investici, když byt je prázdný nebo je využíván ke krátkodobému pronájmu, lze takovou držbu nemovitosti znevýhodnit cílenými daňovými odvody. Třeba vyšší daní z nemovitostí, která by byla uplatňovaná na byty investiční.

Podobě měl pro týdeník Ekonom situaci okomentovat guvernér ČNB Jiří Rusnok, „i on tvrdí, že by bytovou krizi pomohla zmírnit progresivní daň z nemovitostí“.

Také si přečtěte: Růst daně z nemovitosti u druhé a každé další nemovitosti

Nafukující se realitní bublina

Mladí ucházející se o hypotéku na ni nedosáhnou. Požadavek ČNB na pětinu tržní ceny nemovitosti malé úspory nepokryjí. Bydlení ve vlastním se pro velkou část české populace stává těžko dostupné. Lidé v Olomouci a Brně jsou na tom s ohledem na poměr ceny bytů k výši příjmů ještě hůře než ti v Praze.

Jako první je k tématu týdeníku Ekonom přiřazen článek Petra Kaina věnovaný drahému bydlení. Ten nese nadpis „Realitní bublina v Česku se nafukuje“. Nemovitosti zdražují v rámci takřka celé Evropy, ale v Česko je tomu tak nadprůměrně svižným tempem. Došlo i k varování českého Ministerstva financí ze strany Evropské rady pro systémová rizika, dohlížející na finanční stabilitu v Evropské unii.

Realitní bublina v ČR

Zdroj dat: Ekonom. Týdeník vydavatelství Economia. 16.1.2020. ISSN 1210-0714

Kvůli rychle rostoucím cenám bydlení se Češi příliš zadlužují. Někteří by mohli mít problém úvěry splácet. Stačí, když poklesnou příjmy nebo zdraží splátky. Problémy pak mohou zasáhnout banky a představovat riziko pro celou českou ekonomiku.

Česko jako země s nejnižší nezaměstnaností a slušným ekonomickým růstem. Růst mezd, nízké úrokové sazby. Stěhování do center zaměstnanosti. K tomu nedostatečná výstavba nových bytů, daná zdlouhavým schvalovacím procesem.

Ceny nemovitostí za těchto podmínek dramaticky rostou. Pro velkou část populace se jejich vlastnictví stává těžko dostupným. Je-li nutné mít našetřeno v řádu několika statisíců korun, dosáhnout na pětinu hodnoty pořizované nemovitosti se stává oříškem. Kromě toho se stává běžnou mezigenerační výpomoc – rodiče přispívají na byt svým dětem a tyto potom to stejné dělají pro své děti. To už je ale reflexe sociologů..

„Socioekonomové“ a rozevírající se nůžky

Pořízení vlastního bydlení se tak pro velkou část populace stále méně a méně dostupné. Snížená dostupnost bydlení pak má dopady jak na život obyvatel Česka, tak i podobu krajiny. Dochází k hromadné výstavbě v příměstských oblastech Prahy, kde si bydlení pořizují ti, kteří na bydlení ve vlastním na území metropole nedosáhnou. Zaplaveny nově příchozími jsou i mnohé středočeské obce. Před dvaceti lety počet obyvatel v řádu stovek, dnes v řádu tisíců.

V posledních letech se zvyšuje majetková nerovnost. I když lze Česko považovat za „rovnostářskou“ společnost s malou mírou chudoby a malou příjmovou nerovností, z pohledu majetkové nerovnosti se nůžky rozevírají. Nůžky se pak rozevírají i v cenách mezi regiony: „Jestliže ve Středočeském kraji vzrostly mezi roky 1998 a 2015 ceny bytů o 256 procent v Ústeckém kraji povyskočily jen o 36 procent“.

Ve svých důsledcích to pak může podnítit vznik sociálně a ekonomicky vyloučených území a prohlubování polarizace české společnosti. Tak nějak takto Ekonom popsal stávající „socioekonomickou“ konstelaci.

Projevem růstu cen nemovitostí má být rozevírání nůžek mezi bohatší a chudší částí společnosti. Mladí prý po vzoru svých rodičů touží bydlet ve vlastním „je však stále jasnější, že velké části z nich se tohle přání jen tak nesplní“.

hypoteční bublina v čr

Článek „Ceny bytů může zkrotit státní regulace“

Druhý z článků tématu týdeníku Ekonom je rozhovorem vedeným s Martinem Luxem. První dotaz se zaměřil na názor týkající se cen nemovitostí.

V odpovědi zaznívá, že ceny rostou jak v Praze, tak v dalších městech. Nechybí ale Luxova připomínka, že zatímco dnes ceny rostou, byly i časy, kdy klesaly: „je třeba zmínit, že jestliže se nyní dostupnost bydlení zhoršuje, před pár lety se zlepšovala. Od roku 2008 do konce roku 2012 klesly ceny bytů průměrně o 22 procent. Příjmy se sice snížily také, ale méně než ceny bytů.“.

V komentáři o tom, co bublinu indikuje, se Lux odvolává na klasické poměrové ukazatele. Bublina se na českém trhu nemovitostí formuje s ohledem na vývoj ceny nemovitostí a příjmů domácností, respektive na výši nájemného a cen realit.

Nafukuje se bublina?

Poměřování výnosu investice do rezidenčních nemovitostí s výnosem investice do bezrizikových cenných papírů cenovou bublinu ovšem neindikuje. Nájmy se podobně jako ceny bytů výrazně zvýšily a bezrizikové výnosy státních dluhopisů jsou při současných nízkých úrokových mírách také velmi malé.

Podle jiných indikátorů, jako je srovnání cen nemovitostí a příjmů domácností, se ale bublina nafukuje. Zaznívá i prognóza: „příští propad cen nemovitostí může být ještě prudší, než tomu bylo po roce 2008“. To, kdy dojde k obratu a bublina splaskne, podle Luxe nikdo neví.

Akademik Lux sice vnímá nízké úrokové sazby jako důležitý faktor cen nemovitostí, ale podle něj je prý důležitější, že lidem v Česku výrazně rostou příjmy. Upozorňuje také na to, že vznikla sociální norma, že vlastní bydlení je to jediné správné.

Nájemní bydlení bylo stigmatizováno, jakkoliv má nájemní bydlení své výhody. Lidé se mohou stěhovat za prací. Neinvestují-li do nemovitostí, mohou peníze třeba vložit do podnikání nebo vzdělání.

Majetkové nerovnosti na pozadí levných peněz

Výzkumy akademiků Sociologického ústavu AV ČR údajně ukazují, že „od té doby, co ceny nemovitostí začaly v roce 2013 růst, se majetek bohatších lidí zhodnocoval více než majetek lidí chudších. Příjmově silnějším domácnostem vlastnícím byt v Praze 1 se jejich nemovitost zhodnotila podstatně víc než příjmově slabším domácnostem, které mají byt třeba v Ústí nad Labem“. Následkem tohoto má být rozevírání nůžek mezi bohatšími a chudšími.

Pokud si nyní dovolíme tento pohled rozšířit a doplnit o ekonomické a investiční hledisko, mělo by zaznít, že nízké úrokové sazby prostě hrají ve prospěch vlastnického bydlení a rozevírání majetkové nerovnosti. Když jsou reálné úrokové sazby záporné, investoři a lidé majetnější hledají výnosy.

Okomentoval to konečně i guvernér ČNB Jiří Rusnok: „A jestliže nemovitosti tyto výnosy nabízejí, a navíc jsou relativně dosažitelné, tak to prostě zvyšuje jejich atraktivitu, to je přirozené. S tím jsme počítali. U nás to bylo navíc podpořeno i tím, že obecně cenová hladina nemovitostí v poměru k ekonomické úrovni země byla spíš nižší.“

Mění se měnová politika

Ve stejném rozhovoru pro týdeník Ekonom Jiří Rusnok hovořil o novém normálu měnové politiky: „asi jsme v nějakém novém normálu, kdy měnová politika bude expanzivní i v dobách víceméně normálního stavu ekonomiky“. Řečeno jinými slovy bude umělé stlačování úrokových sazeb spíše setrvalou záležitostí.

Kdo na vlastní bydlení dosáhl a splácí hypotéku, tomu do karet zásadním způsobem hraje finanční páka a levný dluh – dotovaný reálně zápornými úrokovými sazbami. Investoři, kteří s finanční pákou koupili bytů více, se mohou radovat – v případě investora fyzické osoby je případný kapitálový zisk při splnění daňového testu příjemným výdělkem. Radost jim může ale pokazit nová regulace.

S ohledem na vývoj lze očekávat, že regulovat se bude jak bydlení vlastnické, tak bydlení nájemní. Pokud úrokové sazby přestanou ve vleku proměny globálního měnového systému trvale adekvátně vyjadřovat cenu peněz, vzácné statky, jako jsou byty, budou muset být rozdělovány jinak. Třeba opět přídělově. Je libo dekret na hypotéku? Splníte-li podmínky, můžete ji mít..

 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

3 komentářů k článku “Ceny bytů, majetková nerovnost a dekrety na hypotéku”

  1. Pajk napsal:

    Sekektivni zvyseni dane z nemovitosti mi prijde pomerne nemoralni, cekal bych i konflikt s ustavou. Pak by to mohlo dojit k tomu, ze kazdy ma narok koupit 100g masa na osobu a den, pokud koupi vice, zaplati nekolikanasobne vyssi dan. Stejne by dusledkem bylo jen zvyseni najemneho. Spise bych zrusil dan z nabyti, ktera znemoznuje stehovani a casto dochazi k tomu, ze kdo se potrebuje prestehovat, radeji svou nemovitost pronajme a zaroven si pronajme nemovitost v jinem meste.

    1. Petr Petr napsal:

      V USA mají roční daň v rozmezí 1-3% ceny nemovitosti, zase ale mají nízké DPH, mají nízké spotřební daně na benzín, …
      Daň z nemovitostí by část investorů odradila. Nicméně největší problém je, že se nepovolují nové stavby a nestaví infrastruktura.

  2. Komunistický bytový trh opět ve hře? napsal:

    Komunistický bytový trh opět ve hře?
    Tak nevím, jestli některé zdejší články jako tento píše někdo, kdo zná realitní trh z praxe. Spíše se autor obrací k úvahám o sociální nespravedlnosti a volá po nutnosti regulací a přídělovém komunistickém systému. Regulací čeho? Je třeba regulovat ty, kteří nakupují, kteří vlastní, kteří riskují, kteří tvoří kapitál atd. proti těm, kteří se tzv. kopou do zadnice a čekají, co jim stát věnuje? Jako třeba to obecní nájemní bydlení nebo ještě hůře, zregulují majitele bytů tak, že bude nucen pronajímat např. ještě s bonusem péče, úklidu a vaření nájemníkovi? Ne, to už tady bylo. Takže žádné regulace, ale jen široký trh, otevřený jak výdělku, tak i propadu, ale trh pro všechny stejný a je na každém, jak se s tím vypořádá.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *