Pátek 15. listopadu. Svátek má Leopold.

Nájemné poroste, pozemkoví rentiéři vydělají

Pozemek - pozemková renta - pole

Radovan Novotný

Nárůst populace a koncentrace lidí na určitém místě v určitém čase způsobuje růst nájemného. O tom, že ve velkoměstech je nájemné mimořádně vysoké, uvažoval už téměř před sto lety fabiánský socialista George Shaw. Všiml si také toho, že v místech, kde lišky dávají dobrou noc, bývá pozemková renta znatelně menší.

George Shaw vše vykládal tak, že lidé si prostě připlácí „za dovolení majitelům pozemků, abychom směli žíti a míti domy na své rodné půdě“. Majitelé půdy inkasují pozemkovou rentu a nájem. „Najmete-li si kus země a pracujete na ní, (…) vlastník pozemku žije z vašeho výdělku; tomu nemůžete zabrániti, poněvadž je mu zákonem přiřčena moc vypuditi vás z půdy, nezaplatíte-li mu za dovolení jí používati.“

Jenže původní síly půdy jsou darem přírody, jsou „nezničitelné“, a jejich používání nezpůsobuje vlastníkovi půdy žádné náklady. Proč by tedy mělo být za jejich použití placeno? Proč je někdy pozemková renta vyšší než jindy?

Nájemné pro krytí nákladů

Nájemné se stává součástí nákladů, podobně jako nákup energií nebo placení úroků. Nájemné v případě pozemku (chcete-li pachtovné) je  do značné míry předurčováno cenou produktu (výnosu) z něj získaného. Jde tedy o náklady, které musí vzít nájemce v úvahu při posuzování, zda bude jeho využívání půdy rentabilní.

Nebývá obvyklé, abychom v centu většího města narazili na podnikání, které je náročné na plochu. Autobazar se pravděpodobně spokojí s místem v prstenci kolem města, na strategickém místě kupříkladu s ohledem na křižovatku cest a snadnou dostupnost. Možná, že podnikatel příslušný pozemek i koupil, protože do budoucna počítá s růstem jeho ceny. Drahé nájemné vytlačuje nájemní bydlení z historického centra přeplněného turisty, výnos z krátkodobého pronájmu je prostě vyšší.

Pokud platíme nájemné za dům, zdá se být zřejmé, že ten, kdo dům nechal vystavět, chce dostat zaplaceno. Musel něco zaplatit za zastavěný pozemek; na čím lukrativnějším místě to bylo, tím to bylo nákladnější. Za nejlukrativnější místa se prostě připlácí pozemková renta.

Investor si také pravděpodobně musel vzít hypoteční úvěr, potřeboval financování nejen nákupu pozemku, ale i zaplacení stavebních a dalších prací. Financování s sebou nese pravidelnou platbu úroku věřitelům. Úvahy však dříve zmíněný George Shaw nesměřoval ani tak k těmto zákonitostem, ale k tomu, že nájemníci financují zisk či výnos vlastníka nemovitosti. Nechápe zisk jako odměnu vlastníkovi či investorovi, že nemovitost vystavěl, opravuje a udržuje. George Shaw nezapomíná ani na pozadí stojícího pozemkového vlastníka, který inkasuje pozemkovou rentu. Když je a bude o pozemek velký zájem, lze ho prodat za kolosální cenu, aniž by se vlastník nějak zvlášť zasloužil.

Soukromé vlastnictví půdy

Půda a pozemky jsou s ohledem na nabídku omezené. To, že jsou pozemky v soukromém vlastnictví, je dnes považováno za zcela běžné. Půda „nemůže být kupována a prodávána bez placení honorářů právníkům a podpisování trhových smluv a jiných zvláštních právních listin“, poznamenal kdysi Shaw. Půda se stává formou  investice, uložením kapitálu a třebas i celoživotních úspor.

To uznával a z etnocentrického pohledu britských ostrovů dobově podbarveným pohledem komentoval i George Shaw: „Protože tato soukromá vláda půdou byla tak často prodávána a kupována, nevíte nikdy, najímáte-li pozemek od hrdého barona, jehož předkové vládli jako malí králové svými nájemci již od dob Viléma Dobyvatele, nebo od chudé vdovy, která vložila do pozemků své malé, ale těžce získané úspory.“

Právě ve velkoměstech lze vidět, kolik „majitel pozemku dovede vymačkati“. To, kolik půda vynáší v podobě nájemného či pachtu, v principu závisí na konkurenci uživatelů půdy či pozemků na daném místě v daném čase. Když je poptávka velká, majitelé půdy mohou žádat více.

Půda či pozemky jsou darem přírody a jsou omezené. Jejich použitím vzniká odlišný výnos, a podle něho se mění i ocenění. Předpokládejme, že zemědělská půda má různou plodnost, městská půda pak nese různé výnosy. Pro jednoduchost uvažujme dosahované výnosy rozlišené čtyřmi stupni – A, B, C a D.

Obrázek 1: V závislosti na třídě kvality půdy, například plodnosti anebo její poloze či administrativního určení, lze dosáhnout různých výnosů. Jsou pozemky, o které je takový zájem, že vlastník inkasuje pozemkovou rentu. Tato je v grafu znázorněna šrafovaně.

pozemková renta - kvalita půdy

Půda bude obdělávána nebo využitkovávána tehdy, pokud jsou minimálně pokryty náklady hodnotou (výnosem) produktu. V případě půdy „D“ jsou pokryty náklady na práci a úroky jako náklady na investovaný kapitál. Inkasované nájemné („výnos z půdy“) kryje náklady vlastníka půdy a případný zisk jako odměnu za umělá vylepšení a kultivaci půdy. Není o ni ovšem takový zájem, že by zde vznikala pozemková renta.

Renta je pak chápána jako rozdíl mezi výnosem dvou pozemků. O pozemky „A“, „B“ a „C“ je dle znázornění na obrázku 1 takový zájem, že nesou vlastníkům pozemkovou rentu. Rozdíly spojené s konkurencí mezi zájemci o vzácnější pozemky mají za následek pozemkovou rentu.

Nájemné, pozemková renta a otázka vzdálenosti od centra

Městská půda se používá kromě jiného k výstavbě bytových domů a průmyslových, kancelářských a obchodních prostor. V žádaných lokalitách se obvykle platí vyšší nájemné. V méně žádaných lokalitách je pak nájemné obvykle relativně nižší.

Lidé jsou v principu připraveni platit nejvyšší nájemné za domy v žádaných částech města a za kanceláře a obchody v hlavním obchodním centru – s přihlédnutím k dostupnosti, možnosti parkování atd. Poptávka po pozemcích v těchto částech města pak bude nejvyšší.

S rostoucí koncentrací osob na určitém místě se bude zvyšovat i zdejší pozemková renta, stejně jako se na tomto místě bude zvyšovat nájemné obchodů a kanceláří (tedy možný zdroj „výnosů v půdy“ jak jsme o něm uvažovali výše).

Existuje teorie nájemného, která uvažuje nad cenou a poptávkou po půdě, respektive v příslušném místě nacházejících se nemovitostech. Pokud se nájemné zvýší, je pravděpodobné, že začnou být místní pozemky použité na výstavbu nemovitostí intenzivněji využívány ke stavbě vyšších budov.

V úvahu je zapotřebí brát závislost na vzdálenosti „centrální obchodní čtvrti“. Čím blíže centru příslušné čtvrti pozemek leží, tím více o něho různí uživatelé půdy budou soutěžit. Maloobchodní podnikatel chce maximalizovat svou ziskovost, a tak bude ochotnější platit větší nájemné za nemovitosti v blízkosti centra příslušné části a méně za ty, které jsou vzdáleny.

Za obchody a jiné komerční prostory v centru města (nebo čtvrti) se platí vyšší nájemné než na okraji. I tak mohou být účtované ceny za zboží, jako jsou cigarety nebo noviny, ve všech obchodech srovnatelné s obchůdky kdesi na okraji – krytí nákladů na nájemné v místech s větší koncentrací zákazníků řeší větší obrat a tržby.

Obrázek 2: Soustředné kruhy využití území, vytvářející model zón. Zóny se odlišují výší nájemného a tím, které činnosti jsou rentabilní.

model zón

Zdroj: Wikipedia.org

Nájemné je zde vyšší, protože poptávka po těchto lokalitách je vysoká a nabídka omezená. Čím dopravně dostupnější příslušné místo vzhledem k centru bude, tím více bude vyhledáváno. V místě přestupních uzlů, kde bude větší koncentrace potenciálních zákazníků, bude místo k podnikání z pohledu některých typů obchodu lukrativnější. Kde je velká koncentrace čekajících, se taková trafika nebo rychlé občerstvení může stát zlatým dolem. Všichni uživatelé nemovitostí o dostupné nemovitosti soutěží. Částka, kterou jsou ochotni zaplatit, představuje „nájemné“.

Zdálo by se, že „nejchudší“ se budou koncentrovat na samém okraji. V moderní době je tomu však zřídka, protože lidé dávají přednost kompromisům dostupnosti blízkého spádového centra a přesouvání se na okraj. Nájemné na okraji nebo mimo je sice levnější, ale doprava trvá déle.

V rámci kompromisu se tak někdo může uskrovnit, zmenšit svůj  životní prostor za účelem zvýšení dostupnosti – může chtít třeba bydlet blíže centru, třebas i v menším bytě.

Ricardova teorie renty

První z teorií pozemkové renty byla vyvinuta v zemědělském kontextu. V 19. století se David Ricardo zabýval tím, že množství půdy je omezené, stejně jako není jednotná její produktivita a kvalita. Ricardo uvažoval nad tím, že zemědělská produkce se pěstuje za různých nákladů. Když to opodstatní výkupní ceny, budou se zemědělci uchylovat k půdě nižší kvality. Diferenční výhoda půdy lepší kvality oproti půdě horší vede k ekonomické rentě.

Už Ricardo uvažoval o tom, že nájemné za nejproduktivnější půdu se odvozuje z její výhody oproti půdě méně produktivní. Ricardo ještě neuvažoval, že pro určitou půdu existuje konkurenční využití. Půda umožňuje nejen pěstovat různé plodiny, ale lze na ní stavět budovy pro různé účely. Pokud jednotka faktoru vydělává více, než by mohla vydělat, bude převedena na nejlépe placenou alternativu. Přebytek se stává pozemkovou rentou – a ta existuje i ve městech.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *