Realitní zákon: Lepší něco než nic?

Návrhem zákona o realitním zprostředkování by se dnes opět měla zabývat vláda. Nový zákon, který přišel z dílny MMR, se ale již několikrát v minulosti v procesu zasekl. Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová přesto věří, že by zákon mohl ještě letos projít legislativním procesem a nabýt účinnosti 1. ledna 2020.
Cílem realitního zákona je především ochrana klienta a potažmo pročištění a zkvalitnění realitního trhu. Přestože realitní trh prahne po zákonu již dvě desítky let, realitní odborníci se shodují, že návrh předložený MMR není dostatečně přísný.
„Jsme určitě rádi, že se zákon plánuje zavést. Domníváme se však, že jeho současný návrh dostatečně nereflektuje situaci na realitním trhu. Bohužel je příliš vágní. Podmínky v něm jsou nastavené obecně a velmi těžce dokážou trh regulovat. Fincentrum Reality je jednoznačně pro tvrdší postup,“ uvedl Martin Fojtík, provozní ředitel společnosti Fincentrum Reality.

Živnost vázaná kvalitu nezaručí

Realitní činnost by nově měla spadat mezi živnosti vázané. MMR proto přichází i se změnou živnostenského zákona. Živnostníci, kteří provozují realitní činnost na základě živnosti volné budou mít šest měsíců na ohlášení a splnění podmínek odborné způsobilosti živnosti vázané.
Nově by tak mohl být realitním makléřem pouze ten, kdo bude mít vystudovanou vysokou ekonomickou či právnickou školu, případně v oboru financí, marketingu, obchodu či se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb. Vyšší odborné či středoškolské vzdělání s maturitou postačí pouze v kombinaci s tříletou praxí.
Už to jsou sice tvrdší pravidla, přesto nejsou podle realitních odborníků dostatečná. „Realitní makléř získá vázanou živnost i na základě tříleté praxe v oboru, kterou mu může potvrdit libovolná realitní kancelář. To je naprosto nedostatečné a obáváme se, že může docházet k obcházení pravidel,“ uvedl již dříve Milan Žák, generální ředitel RE/MAX.
Kromě prokazování praxe nemusí stačit ani vysokoškolské vzdělání v některých oborech. „Vysokoškolské vzdělání v oblasti ekonomie a práva nezaručuje dostatečnou kvalifikaci pro vázanou živnost realitního makléře. Jedná se přece o specifickou problematiku. Tento postup je velmi těžce obhajitelný a ministerstvo si tím zjednodušuje práci,“ míní Martin Fojtík.

Finanční zprostředkování jde příkladem

Podle Roberta Hanzla si tvůrci zákona mohli vzít příklad z finančního zprostředkování, kde musí zprostředkovatele projít určitou certifikací či kvalifikací. Realitním makléřům, kterým je často do rukou svěřován majetek v hodnotě mnoha milionů korun, ale bude stačit i praxe. „Kvalifikace realitních makléřů se týká pouze osob, které do oboru budou vstupovat,“ řekl na 4. odborné realitní konferenci, která se uskutečnila minulý týden v Praze, generální ředitel Next Reality Robert Hanzl.
Podobně to vidí i Martin Fojtík: „Rádi bychom, aby zkouška pro makléře byla povinná, ale rozhodně ne doživotní, což je také v programu zákona. Vzdělávací procesy by měly být nastaveny podobně jako ve finančním poradenství, kde se zkoušky opakují po několika letech. Zkoušky by mělo realizovat ministerstvo.“
Pro povinnost oficiální certifikace a pravidelných recertifikačních zkoušek je i zakladatel realitní kanceláře Qara Michal Souček: „Třeba na Slovensku zaplatí realitní zprostředkovatel za podobnou certifikační zkoušku 1 890 euro. Cena je takto vysoká proto, aby byla zajištěna maximální kvalita a odbornost lektorů, kteří jsou zároveň uznávanými experty ve svých oborech, ať už jde o otázky z oblasti realitního práva, katastru nemovitostí, stavebnictví, ekonomie, daní, marketingu, nových technologií potřebných ke kvalitní prezentaci nemovitostí apod.“

Povinné pojištění či úschova peněz

Kromě kvalifikačních požadavků mají realitní odborníci výhrady i k povinnému pojištění, které je podle nich nedostatečné. Částka povinného pojištění realitního zprostředkovatele klesla z původních šesti milionů korun na 1,75 milionu korun na jednu pojistnou událost.
Požadavky na pojištění realitních makléřů mohou podle Martina Fojtíka zapříčinit zdražení služeb makléřů. Pojištění může mít ale i další háček. „Zákon sice řeší povinné pojištění realitního zprostředkovatel, neexistují ale záruky, že pojišťovny budou skutečně plnit, když nastane škoda způsobená např. špatnou radou realitního makléře,“ uvedl výkonný ředitel Bidli reality Ondřej Mašín s tím, že se obává, že by se na novém zákonu mohly „napakovat“ pojišťovny, ale na trhu to moc nezmění.
Zákon sice uvádí, že realitní kancelář nesmí klientovi úschovu doporučit, není to v něm ale výslovně zakázáno. „Vykládáme si to tak, že když si klient sám řekne, že k nám chce dát peníze do úschovy, smíme mu to umožnit. Dával bych přednost úplnému zákazu. Nebo ať úschovu na svých účtech realitní kanceláře poskytují, ale v tom případě by musely skládat určité jistiny pro případné odškodnění klientů,“ míní Robert Hanzl.
Zákon dále nastavuje přechodné období na dva roky. „Ochranná lhůta je příliš dlouhá, měla by být snížena maximálně na jeden rok,“ říká Martin Fojtík. Ze současného návrhu zákona navíc úplně vypadl veřejný seznam realitních zprostředkovatelů, který mají například advokáti nebo finanční poradci.

Realitní zákon vynechává prodej napřímo

Realitní zákon neobsahuje ani prodej nemovitostí napřímo, který v současné době tvoří pětinu všech transakcí. „Zatímco trh realitních kanceláří a makléřů stagnuje, je na vzestupu takzvaný trh přímý, na kterém prostřednictvím inzertních portálů prodávají nebo pronajímají své nemovitosti přímo majitelé,“ vysvětluje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky.cz.
Role tzv. realitních serverů typu Bezrealitky.cz není v zákoně definována a není ani určena jejich role. „V důvodové zprávě zákona se sice uvádí, že takzvané realitní servery nebudou činností podle tohoto zákona dotčeny, z jeho znění to však jednoznačně nevyplývá a jejich statut tedy bude stejně nutné vyjasnit,“ doplňuje Hendrik Meyer.

^REKLAMA

Zákon jako kompromisní řešení?

Při tvorbě zákona narazila ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová na odpor například Asociace pro malé a střední podniky (AMSP). MMR proto muselo přistoupit ke kompromisnímu řešení, aby zákon nediskriminoval malé a střední podnikatele. „Nemůžeme nastavit příliš tvrdé podmínky, abychom nelikvidovali malé a střední podniky,“ uvedla Klára Dostálová.
Že by měl nový zákon zdražit realitní služby si ministryně nemyslí. „Samozřejmě nemůžu věštit z křišťálové koule, ale určitě se nedomnívám, že by mělo zavedení zákona zdražit služby realitních makléřů. Musíme si uvědomit, že je tady spousta takzvaných garážových makléřů, kteří to nedělají jako svoje povolání. A tam přesně zákonem cílíme. Aby realitní makléři byli pojištěni, měli kvalifikaci a měli to jako povolání,“ uvedla.
„Realitní zákon je velmi potřeba, všichni po něm voláme už dlouhá léta. Není ale potřeba za každou cenu a v nedokonalé podobě. Tento návrh zákona má totiž nedotažeností až příliš. Neřeší to, co by řešit měl, a naopak řeší to, co není potřeba,“ míní Michal Souček, zakladatel realitní kanceláře Qara.
Robert Hanzl zákon sice vítá, ale přál by si přísnější podmínky: „Ti, kteří svoji činnost provozují správně, by je splňovali. A více by to eliminovalo zmíněné garážové realitky,“ dodal Robert Hanzl. 
„Znění nové legislativy reaguje pouze na stav minulý. Realitní trh se přitom dokázal za poslední dekádu změnit k nepoznání a jeho přechod do online prostředí bude nadále pokračovat. Na to nový zákon bohužel nijak nereaguje a tuto diskuzi bude stejně nutné dříve či později otevřít. Uvidíme tedy, zda se tak stane v Parlamentu v průběhu schvalování,“ dodává Hendrik Meyer.