Pondělí 20. listopadu. Svátek má Nikola.

Tajemství anuity družstevního bytu

Bytový dům - balkón - okna

Radovan Novotný

Zvažujete koupi družstevního bytu? Pak se každopádně dotazujte na anuitu a na to, zda je již zaplacená, popřípadě jaká část má být ještě zaplacena. Čím nižší je anuita, tím nižší je zbývající částka dluhu spjatého s družstevním podílem (bytem).

V případě družstevního bytu nekupujete byt, ale členská práva v bytovém družstvu a právo na uzavření smlouvy o nájmu. Můžete ale kupovat i zajíce v pytli. Vidíte pěkný vysněný byt, ale s ním související dluh může zůstat méně zjevný. A když dluh, tak anuita.

Anuita družstevního bytu znamená dluh

Bytové družstvo bychom si mohli představit jako společenství lidí, kteří vzájemnou dohodou řeší své bydlení. Družstevní byt je ve vlastnictví družstva jako právnické osoby (proto také označení družstevní byt) a člen družstva byt užívá, protože má k bytu právo nájmu. S pojmem „anuita“ souvisí zůstatek nesplaceného investičního nebo jiného úvěru.

Výstavbu bytovky je nutné nějak financovat a je běžné, že družstvo toto z velké části kryje dlouhodobým úvěrem. Po kolaudaci bytového domu družstvo uzavírá s členem nájemní smlouvu, jejíž součástí je rozpis nájemného a výše anuitní splátky připadající na bytovou jednotku. Samotní členové družstva se nezadlužují a ani nemusejí nic bance dokládat, jen hradí družstvu měsíční anuitní splátky – zadluženo je samo družstvo. Díky těmto splátkám družstvo úvěr splácí.

Obrázek 1: Nesplacená a nenulová anuita není nutně nic špatného. Toho, kdo kupuje družstevní byt, by ale měla zajímat jak její výše a podmínky splácení, tak zda tento závazek kupní cena družstevního podílu dostatečně zohledňuje.

Anuita družstevního bytu

Abychom zůstali nohama na zemi, vezměme pro ilustraci praktický dotaz: „Rád bych koupil družstevní byt, ale je na něm anuita 500 tisíc korun. To by nevadilo, cena za byt je o tuto částku nižší. Jen nevím, zda v průběhu let zaplatím družstvu na splátkách této anuity oněch 500 tisíc korun, nebo zaplatím třeba za deset let splácení ještě úrok z této částky – ve výsledku tedy třeba 700 tisíc Kč.“

Ano, dokud se dluh nesplatí, budete hradit i úroky z půjčených peněz. Jako člen družstva budete onu „anuitu“ splácet v průběhu let pravidelnými měsíčními splátkami. Čím delší bude nastavená doba splácení, tím bude měsíční anuitní splátka menší, ovšem na úkor sumy zaplacených úroků. Kdo anuitu zaplatí jednorázově ze svého (je-li to regulemi v konkrétním případě družstvem umožněno), ten úroky platit nemusí. Financuje to pak ze svého, vlastními penězi, nemusí je nikomu vracet a ani platit úroky.

Obrázek 2: Anuita je důležitou informací, která souvisí s družstevním bydlením. Splácíte-li anuitní splátky, přispíváte na splácení úvěru. Bude-li byt převáděn do osobního vlastnictví (OV), bude nutné podíl na úvěru (onu „anuitu“) doplatit.

Anuita družstevního bytu

Ano, anuita znamená dluh. Družstvo si také mohlo vzít úvěr na opravy či rekonstrukci, kdy se „každý byt“ podílí na splácení v pravidelných splátkách. Dluh členové družstva postupně v měsíčních splátkách včetně úroků splácejí. Pak lze třeba říci, že anuita 850 tis. korun je splácena anuitními splátkami ve výši 4 tis. korun měsíčně.

Jiné chápání anuity

Začneme-li pojem „anuita“ hledat na internetu, narazíme na to, že česká Wikipedie bez váhání začne anuitu vysvětlovat jako splácení úvěru. Má jít o „stálou platbu hrazenou v pravidelných časových intervalech po dané období“. Přijatý úvěr je splácen pravidelnými měsíčními splátkami (anuitou), každá splátka zahrnuje splátku vypůjčených peněz (úmor jistiny) a úrok (odměnu za půjčení peněz).

Obrázek 3: Díky anuitním splátkám se dluh umořuje. Každý měsíc se zaplatí stejná suma, z níž část kryje úrok (cenu peněz) a část úmor (splátku půjčky). Čím kratší doba splácení, tím vyšší bude anuitní splátka, ale suma zaplacených úroků bude menší.

Anuita družstevního bytu

V případě anuity družstevního bytu je ovšem Wikipedie tajemná jako hrad v Karpatech: „Anuitou bývá často nesprávně nazývána u družstevního bytu zůstatková hodnota členského podílu družstva. Ve skutečnosti jde o nesplacenou výši jistiny původního dluhu.“ Pojďme se na anuitu dívat opět z pohledu bydlení v družstevním bytě.

Splacená a nesplacená anuita

Z výše řečeného by mělo být již zřejmé, že pokud je družstevní byt zatížený anuitními splátkami, je nutné počítat s dodatečnými pravidelnými měsíčními výdaji – prostě budete každý měsíc platit nějakou tu tisícovku navíc. Dokud není úvěr splacený, hradí se anuita (ve smyslu měsíční splátky) a tím se jako družstevník na splácení dluhu podílíte.

Roky socialistického družstevnictví vedly k tomu, že ve spojení s družstevním bydlením se „anuita“ zažila jako označení pro nesplacenou výši jistiny dluhu připadající na byt (přesněji na družstevní podíl ve smyslu nesplaceného dalšího členského vkladu). Majitel družstevního podílu se může pyšnit splaceným členským vkladem a kromě něho i podílem na úvěru, popřípadě i dluhem v podobě vnitrodružstevní půjčky (tedy nesplaceným dalším členským vkladem). Kupujeme-li družstevní byt, kupujeme družstevní podíl a s ním i onu „anuitu“ či závazek anuitních splátek.

V případě inzerce prodeje družstevních bytů pak v této souvislosti často narazíme na dovětek „anuita splacena“ – pak zde takový závazek není. V inzerci může být i konstatování typu „anuita je 50 tis. Kč“, což vyjadřuje, že na byt zbývá doplatit padesát tisícovek. Rovněž bývá uvedeno, že „po doplacení anuity možno převést do OV“, což naznačuje možnost dluh jednorázově splatit a následně byt převést do osobního vlastnictví.

Co se týká nulové anuity, zažitá jsou různá sdělení – „nabízíme družstevní byt, anuita je splacena“. Jedná-li se o nulovou, splacenou anuitu, pak se lze dočíst že „družstevní byt 2+kk, se splacenou anuitou“ nebo třeba „družstevní byt (…) Nulová anuita!“ Možnost převodu bytu pak bývá inzerována kupříkladu konstatováním „jedná se o družstevní byt s možností převodu do osobního vlastnictví, anuita splacena“. Prvním z předpokladů převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví je právě splacení anuity a druhým, aby to regule bytového družstva vůbec umožňovaly.

Obrázek 4: Kupujete-li družstevní byt, nekupujte zajíce v pytli a ptejte se, kolik činí „anuita“. Čím vyšší anuita, tím větší je zbývající dluh – kupní cena by to měla zohledňovat.

Anuita družstevního bytu

V případě zbývající či nesplacené anuity jde o „byt v družstevním vlastnictví s nesplacenou anuitou“. V inzerátu může být uvedeno i nicneříkající sdělení „nízká anuita“ nebo konkrétnější „anuita je 73 000 Kč“. Celkový obraz pak dává sdělení „cena bytu je 2 500 000 Kč, anuita 35 000 Kč, (…)“. Hovoříme-li o anuitě, chce to chápat, že se jedná o celkovou sumu, kterou budeme v budoucích splátkách ještě doplácet.

Čím nižší je anuita, tím menší je zbývající dlužná částka, „nesplacená anuita 1 490 000 Kč“, je dluh nemalý, zatímco anuita 8 000 Kč nehraje v celkovém výsledku zásadní roli. Kupujete-li byt v družstevní novostavbě, pak bude pravděpodobně zbývat poměrně velká část anuity ke splacení.

Férové a úplné je pak sdělení typu „na bytu vázne nesplacená anuita ve výši cca 450 000 Kč (není zahrnuta v kupní ceně), kterou je možné splácet v měsíčních splátkách nebo doplatit ihned“. Pokud to regule konkrétního družstva umožní, bude možné bytové družstvo požádat o převedení bytu do osobního vlastnictví. Právě v takové situaci bude nutné anuitu doplatit.

Dopad anuity na tržní ocenění bytu

Nenulová anuita ovlivňuje tržní hodnotu bytu. Úvěry a dluhy družstva snižují hodnotu bytu; družstvo má úvěr a ten se rozpočítává na dílčí byty, respektive družstevní podíly. Dalo by se i říci, že „není-li anuita družstevního bytu zaplacená, kromě pořizovací ceny budou součástí kupní ceny i následné měsíční splátky anuity“.

Členové družstva platí předepsané platby spojené s členstvím – od nájemného a poplatků za služby, přes fond oprav, až po splátky anuity. Hradí tak postupně zbývající anuitu (ve smyslu nesplaceného členského vkladu) a po doplacení celé částky by v závislosti na konkrétních podmínkách bytového družstva mohlo dojít k převedení bytu do osobního vlastnictví.

Říká se, že nulová anuita znamená, že „byt je doplacen“. Řečeno velmi zjednodušeně, ale v podstatě tomu tak je. Odvolávat se na Zákon o obchodních korporacích, který fungování bytových družstev upravuje, by zde bylo na škodu přehlednosti a pochopitelnosti. Vysvětlovat, že členský vklad je součtem základního členského vkladu a všech dalších členských vkladů a že povinnost dalšího členského vkladu může vzniknout třeba i při modernizaci a rekonstrukci domu, je komplikované a pro laiky nepřehledné.

Proto se v družstevnické hantýrce jednoduše řekne „anuita je splacena“ (nikoli další členský vklad je splacen) nebo „anuita“ činí tolik a tolik (namísto další členský vklad není splacený). Je to pak snadno pochopitelné – čím nižší je anuita, tím nižší je zbývající částka dluhu spjatého s družstevním podílem (družstevním bytem).

Pro člena družstva je i podstatné, že ke konkrétnímu datu může být stanovena výše anuity (nesplaceného dalšího členského vkladu) a že družstvo může umožnit úhradu mimořádné splátky. Družstvo pak prostředky pro úhradu dluhu získává inkasem pravidelných anuitních splátek, popřípadě i splátek mimořádných. Vše záleží na konkrétních podmínkách.

Používané je i sdělení „nesplacená anuita je zohledněna v ceně“. Ano, tržní cena by měla odrážet výši nesplacené anuity, a tedy i hodnotu družstevního podílu – kupovaného družstevního bytu.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *