Hypoteční trh podle ČNB: Úrokové sazby porostou

Česká národní banka (ČNB) sleduje bankovní systém již od svého vzniku. A přestože součástí bankovních statistik jsou i hypoteční úvěry, které se významně podílejí na zadluženosti českých domácností, zaměřila se na ně blíže až od roku 2013, deset let po zahájení sledování Fincentrum Hypoindexu.
ČNB veškeré statistiky udává na čtvrtletní bázi. Sleduje nejen nově poskytnuté hypotéky, ale také nesplacené jistiny hypotečních úvěrů – a jejich průměrné úrokové sazby.
Graf 1: Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB
Úrokové sazby nově poskytnutých hypotečních úvěrů byly až do prvního čtvrtletí loňského roku za celou dobu sledování Českou národní bankou nižší než sazby nesplacených hypoték. To mimo jiné znamenalo, že výnosy bank z hypotečních úvěrů klesaly. Ve druhém čtvrtletí 2018 došlo k obratu. Dosud v posledním ukončeném čtvrtletí (IV. 2018) činila dle ČNB průměrná sazba nově poskytnutých hypoték 2,81 % a průměrná sazba nesplacených hypoték 2,51 %.
Průměrná sazba nově poskytnutých hypoték dle Fincentrum Hypoindexu činila v závěru loňského roku 2,66 % (říjen), 2,78 % (listopad) a 2,91 % (prosinec). V průměru dosáhla 2,76 % a byla tak o něco nižší než sazba naměřená Českou národní bankou. Jedním z důvodů je, že ČNB sleduje hypotéky i na nebytové objekty, které jsou zpravidla dražší, byť hypoték na nebytové účely Česká národní banka eviduje přibližně desetinu celkového počtu.
Česká národní banka sleduje i úrokové sazby pro jednotlivé délky fixace. U nově poskytnutých hypotečních úvěrů je překvapující skutečnost, že nejdražší jsou aktuálně hypotéky s pohyblivou sazbou (floating, variabilní hypotéky) a fixací do jednoho roku včetně. Jsou dražší dokonce než hypoteční úvěry s fixací delší než 10 let.
Graf 2: Průměrné úrokové sazby nově poskytnutých hypoték dle délky fixace

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČNB
Jedním z důvodů pro drahé krátké fixace úrokových sazeb hypotečních úvěrů jsou náklady spojené se získáním klienta (včetně vyplacené provize hypotečnímu makléři) spojené s nejistotou, jak dlouho klient u dané banky zůstane.
V posledním období se prakticky srovnaly sazby pro fixace nad 1 rok do 10 let včetně. Banky očekávaly, že klient zůstane u banky po celou dobu fixačního období, a pokud ne, bude muset uhradit náklady, které banka s předčasným splacením bude mít.
Po výkladu „účelně vynaložených nákladů na mimořádnou splátku“ vydaném Českou národní bankou ovšem banky nebudou moci klientovi naúčtovat téměř žádné náklady, zejména náklady na zajištění zdrojů. Klienti podle tohoto výkladu budou moci banku opustit téměř zdarma kdykoli.
Zvýšená nejistota a riziko na straně banky se může projevit i růstem úrokových sazeb. Jak by se mohly sazby zvýšit, napovídají právě krátkodobé fixace, které počítají s možností, že klient odejde (či může odejít) k jiné bance ve velmi krátké době.
Dalším impulsem pro růst sazeb hypotečních úvěrů ze strany České národní banky bude zvyšování základních úrokových sazeb. K tomu by letos mělo dojít nejméně jednou, pravděpodobně vícekrát, a poprvé možná již 28. března 2019.