Pátek 10. července. Svátek mají Libuše a Amálie.

Postkovidová realita realitního byznysu

Radovan Novotný

Epidemie COVID-19 hýbe trhy. Nejen těmi finančními, ale i trhy realitními. Nejen v realitě realitního byznysu nikdo pořádně neví, co bude následovat. Nastupuje přehodnocování toho, co a s jakým modelem fungování se za změněných podmínek a omezení vyplatí a co nikoliv. Byznys komerčních nemovitostí je koronakrizí zásadně ovlivněn.

Kvalitní budova s dobrou polohou měla, má a bude mít své výhody a potenciál. O investičních výsledcích ovšem rozhoduje, jaký výnos z nájmů bude tato nemovitost generovat. Jak bude finančně možné překlenout dobu, kdy se inkaso nájemného zadrhne. Pružnost a schopnost nalézat náhradní řešení.

Boj o přežití

Postupně bude vyplývat na povrch, jak všechno souvisí se vším. Jak se zadrhnou eventy, jako jsou různé konference, semináře a workshopy, bude ovlivněna poptávka po prostorech k pořádání těchto akcí. Jaké řešení nastoupí u využití prostor souvisejících s trávením volného času, hotelnictvím a pohostinstvím. Kteří nájemci přežijí, jaké vyvstane alternativní využití prostor.

Koronakrize dopadá do peněžních toků podniků. Náběh tržeb se může zadrhávat, být pozvolný, s čímž souvisí i tlak na odklad plateb, minimalizaci nákladů. Je tu i zdroj pro druhotnou platební neschopnost a úpadkové situace.

Ano, hraje se o příjmy, inkasované nájemné. Jde o to, jaká je stabilita nájemců, jejich vyjednávací pozice, délka pronájmu. Výhodou je, pokud nájemcem je velká firma, která krizi ustojí. Podobně svou roli hrají dlouhodobé smlouvy. V koronakrizi se ovšem leccos mění a lze si představit i situaci, kdy nájemci vstoupí do jednání o přehodnocení výše nájmů s ohledem na nově nastalé podmínky.

Koronavirová krize na realitním trhu

Nesklidí a pak ani nezasadí

Obchod s luxusním zbožím umístěný na hlavní nákupní třídě je zřejmě lukrativní komerční nemovitostí. Když ale s koronakrizí a uzavřením hranic zmizeli zahraniční turisté, řady kupujících značně prořídly.

Aniž by nájemce cokoliv udělal špatně, ocitl se v problémech. Neutrží, dostává se do platební neschopnosti. Nastoupí úvahy co dál. Nelze se divit, že by se nervozita dala krájet.

Byznysu komerčních nemovitostí se daří tak, jak se daří nájemcům. Pokud nájemci budou sklízet menší výnosy, v principu musí menší výnosy očekávat i ti, kdo jim prostory k podnikání pronajímají.

Jak plyne čas, mozaika dopadů probíhající koronakrize se postupně vyplňuje. Co to znamená ekonomicky a finančně, jaké škody to způsobuje. Kdo přišel o jaké tržby a jak se výpadky příjmů odrazí v platební neschopnosti. Vyhlídky nejsou růžové. Ani v byznysu komerčních nemovitostí. I zde bude testováno, jak udržitelné je použitelné financování, jak bude možné na změněné podmínky zareagovat.

V realitě půjde o přežití. Pokud nájemci nebudou sklízet a sázet, popřípadě budou narážet na špatnou úrodu, pronajímatelé narazí na výpadky příjmů a neobsazenost. Pokud některé prostory budou využitelné s epidemiologickými omezeními, dopadne to na potenciál výnosu i samotné ocenění nemovitosti.

Předkovidová idyla

Před příchodem pandemie COVID-19 se ekonomice dařilo. Na poli komerčních nemovitostí rostly nájmy i valuace, což se příznivě odráželo na výkonnosti. Mnohé nemovitostní fondy neměly s použitím finanční páky a levných úvěrů problém dosáhnout ročního zhodnocení kolem 4 až 5 %. Související investice byla považována za bezpečnou, konzervativní, říkalo se, že „investice do nemovitostí zkrotí inflaci“.

Inkasované nájemné indexované o inflaci a denominované v eurech mělo představovat ochranu proti domácí inflaci a slábnutí koruny. Předmět podnikání byl zřejmý a uchopitelný, pronájem prostor k podnikání se zdál být vcelku bezpečným byznysem.

Koronavirová pandemie ovšem ukázala, že větru dešti nelze poručit. Fundamenty toho, co a jak je rizikové, se mohou ze dne na den (z)měnit. Když nastoupí šok, může být všechno jinak. Období dlouhého růstu taženého zadlužováním zásahem vyšší moci skončilo.

V řádu dnů a týdnů došlo ke sledu událostí, které běžně trvají mnoho měsíců. Na počátku bylo uzavření hranic, nouzový stav a hibernace ekonomiky. V polovině května po dvou měsících dochází k uvolnění, nicméně epidemiologická opatření na zamezení šíření viru pokračují. Podnikání nájemců zůstává stále omezeno a poptávka je podkopána.

Transformace ekonomik a související změny

Aktuální možnosti zprovoznění restauračních zahrádek počasí nepřeje. Podobně provozovatelům restaurací nepřejí epidemiology stanovené regule. Předepsané rozestupy mezi stoly 1,5 metru snižují kapacitu a potenciál tržeb. Naopak náklady se zvyšují – zajištění průběžné dezinfekce nebo náklady na vyčleněnou osobu, která bude na toaletu vpouštět hosty postupně a zajistí dezinfekci po každém použití.

Nastupující modely podnikání v dobách postkovidových budou testovány. Jak z pohledu hledání inovativních řešení, tak z hlediska potenciálu tržeb a vznikajících nákladů. V rostoucí míře budou nastupovat otázky, při jakých cenách je jaký byznys model provozování toho kterého podnikání udržitelný.

Způsob provozování hotelů a restaurací se po dobu epidemie pozmění. Budoucí uvolňování či zpřísňování epidemiologických opatření a zákopové války s koronavirem lze jen odhadovat. Potenciál výnosů je zde zatížen silnou nejistotou. Jde nejen o regule podkopávající rentabilitu, ale i o koupěschopnost poptávky. Jde o obsazenost, turistický ruch, (ne)realizaci služebních cest.

V oblasti maloobchodu jde také o změnu nákupního chování a zvyklostí. Když zákazníci nepřijdou, nebude komu prodávat. Pokud budou mít hluboko do kapsy, tržby poklesnou. Když upřednostní virtuální svět e-comerce, utrží kdosi jiný.

Nejistota nejen v kancelářích, výrobě i logistice

Podobným nejistotám čelí kancelářské prostory. Režim home office může být zvláště v dobách epidemiologických opatření vhodným řešením. V souvislosti se získanými zkušenostmi a možnostmi optimalizovat nutnou přítomnost na pracovišti, se mohou prohlubovat snahy a pokusy o větší sdílení kanceláří. Důsledkem toho mohou být posuny v nabídce i poptávce po kancelářích, stejně jako potenciálu inkasa nájmů z existujících kancelářských prostor.

Postkovidové změny na poli komerčních nemovitostí lze jen odhadovat. V případě výrobně a logisticky využívaných prostor bude svou roli hrát zahraniční poptávka. Nastupující proměny ve výrobních a dodavatelských řetězcích jsou nevyzpytatelné. Stále jde o to, jak se bude dařit nájemcům. Existují obory podnikání, kde optimismus není na místě. Nejvíce budou postiženy hotely a obchodní centra.

Na nemovitostní fondy, coby vlastníky komerčních nemovitostí, budou nutně dopadat výpadky cash flow z nerealizovaného nájemného. Na pozadí stojí nejen formulace nájemních smluv, ale i to, co nájemce utáhne a zda přežije. Již dnes jsou zřejmé výpadky obsazenosti, v nákupních centrech lze již pozorovat, jak některé prostory zejí prázdnotou. Tu zmizela masna, tam prodej obuvi, onde prodej oděvů.

Znovunastartování a fungování bude závislé na scénáři, kterým se vše bude dít. Vyvstává otázka skutečné délky epidemiologických omezení a souvisejících opatření. Všechno je jinak, ale nikdo neví jak. Zákopová válka s virem může trvat déle, než se očekává. Pesimistický scénář chybějící vakcíny a zákopové války trvání v řádu několika let znamená jak přeměnu ekonomiky, tak využití komerčních nemovitostí.

Moratoria, omezení

Zatímco banky se plošnému moratoriu splátek úvěrů ubránily, komerční nemovitosti se plošného odkladu nájmů nevyhnuly. Plošná regulace umožnila podnikatelům, kteří museli uzavřít své provozy, splatit dlužné nájemné do konce roku 2020. Později byl plošný zásah doplněn o příslib státní dotace na nájemné, pokud bude mezi pronajímatelem a nájemcem poskytnuta sleva z nájemného.

Byznys komerčních nemovitostí nekončí, nicméně je testována schopnost těžkou dobu přežít a ufinancovat. Rozsáhlejší výpadek na straně příjmů, může znamenat platební neschopnost. Tonoucí se stébla chytá, nicméně zachránců, kteří by poskytli financování, se v těžkých dobách dostávat nebude.

Situaci (z)komplikuje i skutečnost, že reality se s ohledem na existující nejistoty a hrozby dostávají v nemilost bank. Banky se bez přiměřeného „dvojitého“ zajištění zdráhají realitnímu sektoru půjčovat. Nelze se divit, situace se změnila a stěží je dostupný i přislíbený úvěr.

I banky a jejich management se musí chovat jako řádný hospodář. Brát na sebe rizika, která unese. V prostředí značné nejistoty a rizika se leccos (z)mění a obezřetnost je nutná. Modely financování budou testovány. Budou hledány alternativy. Jakkoliv jsou možnosti emise dluhopisů limitovány, budou v krizových dobách rovněž testovány.

Také si přečtěte:


Budoucnost, příležitosti a hrozby

Význam polohy, lukrativního umístění, přetrvává. Nicméně pandemie nabídkou a i poptávkou po prostorech k podnikání bude hýbat. Pokud se osvědčí a vyzkouší, že pro fungování firmy nejsou obrovské open space s místy pro všechny zaměstnance nutné, a lze uplatňovat alternativní modely, poptávka po kancelářských prostorách se promění.

Do valuace nemovitostí nutně související vlivy a proměny zasáhnou. Dopady na to, jaké prostory budou používány a poptávány. Stejně jako pokles zájmu o některé typy prostor.

V rostoucí míře bude záviset na parametrech dílčí nemovitosti – ať už jde o lokalitu, typ nemovitosti, technický stav nebo skladbu nájemců. I na poli komerčních nemovitostí se v dobách krize ukáže, kdo plaval nahý a koho smetla vlna, kterou nikdo nečekal.

Do výsledků se nutně budou propisovat fundamenty. Až čas ukáže, nakolik jsou používané oceňovací modely schopné zachytit postkovidovou realitu.

Nemovitostní fondy, které byly konzervativní, anebo měly prostě štěstí, mohou koronakrizí proplout snadněji. S hospodářským útlumem se přibližuje doba vhodná pro akvizice. Právě v postkovidových dobách se bude ukazovat, kdo byl připraven. Nemovitosti prostě mohou být oceněny na takových úrovních, do jakých je vyžene koupěschopná poptávka.

Zapomínat ovšem nelze ani na nekonvenční měnovou politiku. Pokud se v následujících dobách nebude investic s pevným výnosem dostávat, mohlo by se to do ocenění komerčních nemovitostí propisovat. To ovšem neznamená, že se nutně musí dařit všem nemovitostním fondům a že fundamenty lze hodit za hlavu.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *